TRX住宅市场逐渐成形——一个“双层市场”的故事

TRX Residences

PETALING JAYA（5月15日）：Tun Razak Exchange从一开始就不应该只是关于公寓的开发。

当马来西亚最具雄心的金融区在吉隆坡Jalan Tun Razak一块70英亩永久地皮上规划时，住宅塔楼只是配角——为即将填满周边Grade A办公楼的银行家与律师提供配套设施。真正的主线是办公楼、商场以及城市天际线。

这个叙事并未改变，但第二条故事线正悄然浮现。

随着The Exchange TRX购物中心已成为吉隆坡生活方式版图的重要一环，而其办公楼以接近金三角的租金吸引跨国企业入驻，TRX已成为全市最受关注的住宅地址之一——同时也是分化最明显的区域之一。

Oregeon Property Consultancy的二手交易数据显示：六个住宅项目、一个邮编区，以及高低价格之间接近RM1,500 psf的巨大差距。

两层市场，一个邮编

在2023至2025年记录的325宗二手交易中，TRX住宅项目平均价格为RM1,843 psf，但这一数字掩盖了真实分化。

高端项目中，Residensi TRX 1与Residen Simbar TRX分别达到RM2,307 psf与RM2,266 psf，与吉隆坡最顶级非有地住宅项目处于同一水平。

两者均位于TRX总体规划核心区，并直接连接The Exchange TRX商场及Putrajaya线路的Mutiara TRX MRT站——这种一体化连接明显被买家计入价格之中。

交易更活跃的Residensi TRX 1在2024至2025年录得14宗交易，平均价格同比上涨2.9%，从RM2,260升至RM2,326，呈现稳定但缓慢的上升趋势，显示配套设施成熟正在发挥作用。

Residen Simbar TRX同样出现价格变动——从2024年的RM2,378 psf下降至2025年的RM2,229 psf——但由于2025年仅有3宗交易，该数据统计意义有限。

TRX Residences二级市场要价介于RM2,200至RM2,941 psf，精装单位溢价更高。TRX最早完工的住宅项目Core Residence @ TRX，在Oregeon数据库中尚未有二手成交记录——二级市场仍然较薄弱——但RM2,200至RM2,400 psf的挂牌价格显示卖方预期其价格将与新项目趋同。

成交量故事属于Agile

价格领导力是一回事，市场深度是另一回事——在这里，一个项目明显脱颖而出。

Residensi Agile Delima——以Agile Bukit Bintang进行市场推广——在2024至2025年期间录得264宗交易，占据Oregeon数据中TRX辐射区所有二手交易的81%以上，没有任何其他项目接近这一水平。

该项目位于Jalan Bukit Bintang，是一座61层、1,500单位的服务式公寓，步行约五分钟即可抵达TRX，并被市场普遍视为TRX住宅辐射圈的一部分。Agile Bukit Bintang为永久产权，并于2022年竣工——这些特征显然吸引了希望接近TRX但不愿支付TRX价格的买家。

Agile Bukit Bintang提供更具可负担性的入场选择，单位面积为581至1,238平方英尺，平均RM1,932 psf，成交价格通常介于约RM110万至RM240万之间，视单位大小而定。

Residensi Tribeca单位面积介于510至868平方英尺，平均RM1,635 psf，对应价格约RM834,000至RM140万。

Tribeca的走势在该组别中最为波动——从2023年的RM1,414 psf大幅上升至2024年的RM1,746 psf，随后在2025年回落至RM1,686 psf。2024年的高点究竟是重新定价还是低成交量导致的波动，目前仍有待更多交易数据验证。

值得注意的是，部分二级市场挂牌价为RM1,300至RM1,500 psf仍未追上实际成交水平，这种滞后可能反映的是过时挂牌或保守定价，而非真实市场成交区间。

历史折价

在TRX成为TRX之前，这里只有位于Jalan Tun Razak与Jalan Walter Grenier的两栋服务式公寓楼。它们并未被区域转型抹去，但数据表明它们已被逐步拉开差距。

231 TR Serviced Suites于2008年完工，在2023至2024年录得14宗交易，平均RM920 psf，并呈下降趋势，从2023年的RM965 psf下降至2024年的RM840 psf。

RM600至RM800 psf的挂牌价使其处于与周边完全不同的市场层级。

Fairlane Residences于2009年完工，其故事略为乐观。2023至2025年共16宗交易，整体平均RM830 psf，但走势向上，从2023年的RM808 psf升至2025年的RM887 psf；RM800至RM1,000 psf的挂牌价显示部分卖家认为TRX上涨周期或将带动旧资产。

然而差距依然惊人。以RM830至RM920 psf计，Fairlane与231 TR的交易价格不足TRX Residence的40%——差距并非来自地段，而是资产属性本身。

年龄、产品规格与品牌叙事，在该片区内比单纯距离更具定价影响力。

为何办公市场重要

住宅市场并非孤立存在，TRX亦是如此。

该区域办公楼出租率持续上升——106层的Exchange 106已达到75%出租率——形成稳定的高收入专业人士群体，这构成了RM1,500 psf以上住宅需求的自然基础。Grade A+办公楼租金为RM10至RM17 psf，而周边较旧物业仅为RM4至RM5 psf。

同样的分层结构也贯穿商业市场。

Menara Affin作为Affin Bank集团新总部的43层办公楼，属于自用型物业，目前仍有可租空间。

更重要的在建商业项目是Exchange TRX Campus Office——由Lendlease与TRX City合资开发，提供200,000平方英尺净可租面积，其中PwC为主力租户，占25%。

Valiram家族以RM11亿收购Lendlease在TRX Mall及Campus Office的权益，释放出典型机构级信心信号，而这类信号通常领先于住宅市场的进一步重估。

下一阶段正在建设什么

当前开发管线正在同时推进住宅、商业、学术及酒店等多元板块的密集化——这正是综合型金融区在设计上维持长期价值的关键逻辑。

在住宅方面，Menara Golden Eagle将在Golden Crown Residence品牌下新增490套公寓单位，价格介于RM135万至RM317万，户型为624至1,023平方英尺的一至两房配置。

该项目位于整体规划之中，预计将与TRX Residence及Simbar在高端市场形成直接竞争。

然而，最具影响力的新项目或许并非住宅。

Monash University Malaysia计划在Tun Razak Exchange建设一座价值RM28亿的校园项目，这是一项跨世代级别的承诺，将为当前以金融与零售为主的区域引入持续性的学术人口。

该人口结构对周边住宅需求的影响非常显著，但目前市场仍未充分定价。

Kimpton Naluria（IHG旗下品牌）已于2025年12月开业，拥有466间客房，房价从每晚RM697起，为TRX的“住-工-玩”概念进一步提升酒店业基础。

此外，Lot C7-10——一座39层、80万平方英尺净可租面积（NLA）的办公楼，预计于2029年完工——意味着办公供应仍将在未来数年持续释放。

TRX已不再只是一个愿景。当前数据提出的问题更为尖锐：随着整体规划逐步完善、地段溢价不断累积，当区域价值继续提升时，那些仍以RM830 psf交易的“旧项目”，还要多久才会被其所处的新环境重新定价？

编辑备注：交易数据由Oregeon Property Consultancy提供

来源：Edgeprop.my – 发布于2026年5月15日 – Halim Yaacob / EdgeProp.my - 由 ChatGPT 翻译