对齐、执行与选择性将决定2026年马来西亚房地产市场表现—Knight Frank

吉隆坡（1月13日）：据Knight Frank Malaysia表示，马来西亚房地产市场进入2026年时，其表现层次更加清晰，对结构性需求的对齐、资本纪律和执行确定性的重视，预计将比整体市场势头更为重要。

该公司《房地产亮点》（REH）2025年下半年报告显示，市场已不再单向运行。相反，从用途、基础设施准备和租户相关性上定位良好的资产预计将表现优异，而不匹配的开发项目则面临日益严峻的处罚。

“市场不再单向运行。在过去六个月里，我们清楚看到与结构性需求对齐的资产与未对齐资产之间的明显分化。在这种环境下，表现取决于对齐、纪律和执行，而不仅仅是势头，”集团董事总经理Keith Ooi表示。

随着马来西亚进入2026年，政策支持预计将保持为背景性助力，而非主要的表现驱动因素。市场结果将越来越依赖资产与长期需求基本面的对齐程度，并辅以交付确定性和运营准备度。

工业、数据中心与酒店业引领前行动力

展望未来，工业和物流板块预计将保持韧性，但选择性增强。需求预计集中在基础设施准备、供电能力及运营效率良好的地区，尤其是在先进制造和物流生态系统中。

“贸易成本上升及政策不确定性短期扰动了工业需求，但加强了租户与投资者的选择性，而未破坏市场的基本韧性，”土地与工业解决方案高级执行董事Allan Sim表示。

数据中心板块也正迈入更注重执行的阶段。增长重心从重大投资公告转向交付确定性、治理准备及关键资源（如电力和水）可获取性。

“随着行业从承诺向交付过渡，项目进展越来越受执行因素影响，如合同时间表、定制客户需求、运营商及业主的履历、监管流程以及现有基础设施容量。尽管如此，数据中心仍是投资者和开发商的有吸引力的另类资产类别，”估值及咨询执行董事Justin Chee表示。

在酒店业，行业正进入“马来西亚旅游2026”前的早期布局阶段，旅行流量改善及持续的跨境需求影响客房库存规划与定价策略。

“‘马来西亚旅游2026’活动目标是数百万游客及高旅游收入，为酒店资产提供强劲需求驱动力。这预计将提升入住率及平均房价，有利于投资表现，”资本市场执行董事James Buckley表示。

他补充，酒店房地产需求，包括服务式公寓及酒店-公寓混合概念，正在增长，尤其是在吉隆坡、柔佛和槟城。

办公、零售及住宅市场依然分化

预计2026年办公市场将继续结构性分化，租户继续优先考虑质量、灵活性及ESG合规性，而非规模。

吉隆坡的办公楼。（照片由Low Yen Yeing/ The Edge拍摄）

“租赁决策日益集中于质量、灵活性和效率，这加速了新建、定位良好建筑与旧存量之间的表现差距，”办公策略与解决方案高级执行董事Teh Young Khean表示。

这一双层动态在巴生谷最为明显，新建绿色建筑更早被吸收，而旧存量若不积极重新定位，则面临日益压力。

在零售方面，表现预计高度依赖业态和位置，房东在激烈竞争下优先考虑租户保留和租户组合优化，而非租金增长。

“尤其在重叠商圈，竞争加剧，房东优先关注租户保留和组合优化，而非租金增长，”零售管理及咨询总监Yuen May Chee表示。

住宅市场预计2026年仍有持续需求，但由于负担能力压力及高供应管线，买家更加挑剔。

“需求依然活跃，但买家因高房源管线（包括现有及新库存）而更加选择性。我们在特定市场看到通过价格与产品纪律的自我修正，而非整体复苏，”研究与咨询高级执行董事Judy Ong表示。

基础设施引领的走廊，包括柔佛快速交通系统（RTS）连接及巴生谷和槟城的主要铁路和公路项目，预计将继续是关键需求驱动因素。

2025年下半年研究支撑前景

2025年下半年数据表明，仅凭市场势头已不再充分。工业市场持续显示韧性，巴生谷核心制造设施维持稳定承租，而柔佛因柔新特区跨境整合更深受益。槟城外商直接投资同比增长40.6%，尽管因土地稀缺交易量下降。

在办公、零售和住宅领域，表现越来越依赖资产质量、位置及与最终用户需求的匹配。定价及产品供给调整得当的地区，库存压力有所改善，显示市场逐步自我修正，而非全面复苏。

总体而言，2025年下半年的信号表明，进入2026年的核心挑战不是需求是否存在，而是战略是否与当前最重要的基本面对齐——基础设施准备度、资产用途及纪律化执行。

资料来源：EdgeProp.my – 2025年1月14日刊登 – theedgemalaysia.com - 由 ChatGPT 翻译