什么才是“合理的费用”？- 第2部分（共2部分）

延续上一篇题为《雪兰莪州以豁免土著单位罚款开创先例》的文章，本篇第2部分将探讨在当前情况下应支付多少费用才算合理。

在2025年1月27日，雪兰莪州房屋与房地产局（LPHS）致函地契持有人的清盘人，信中指出，州行政议会（MMKN）已批准豁免USJ One Park共207个住宅单位的所有土著折扣款项及配额违规罚款，总额高达1532万令吉。

信中同时表示，州政府已批准将产权转让给那些一直等待产权文件的购屋者，转让过程现在必须以“合理的费用”完成。

目前，该项目的土地持有人与发展商分别处于自愿债权人清盘及破产清盘状态，其事务正由两组私人清盘人接手。他们已经通知所有受影响的购屋者，将进行所谓的“业权验证”以及产权转让流程，并列出如表一所示的收费标准。

XXX有限公司将收取的所有清盘费用将由土地持有人与发展商的清盘人共同分享。

验证费用是否合理，仍是疑问

目前仍有疑问是，LPHS是否认为这些所谓的验证费用合理？或许受影响的屋主可以寻求法院的裁决，以厘清什么样的费用才是真正“合理”的。

清盘人只是名义受托人

根据法律原则，一旦买家已支付全部购屋款项，发展商即成为该物业的“名义受托人”（bare trustee）。换句话说，开发商不再是该产业的实质拥有人，而是代购屋者持有产业产权。作为名义受托人，发展商不得以该产业谋取私利。

一旦任命清盘人，其将继承发展商的职责，成为名义受托人，亦不得从中牟利。他们的唯一职责是将产业产权转让给合法购屋者。在产权尚未完成转移前，清盘人只是该已售出物业的“临时保管者”，不能以此获利。

违反房屋法令的行为

值得注意的是，《房屋发展（管制与执照）法令》（1966年第118号法令）在2015年6月1日修订后，已将“由法院任命的临时或正式清盘人”纳入“发展商”的定义中。

这项修订旨在弥补发展商未完成职责即破产所带来的法律空缺。清盘人必须履行包括竣工、交屋、申请分层地契等职责，否则购屋者将陷入法律困境。因此，清盘人必须依法履行前开发商的义务，并将承担未尽职责的法律责任。

理论上，清盘人在履行这些职责时，不应向购屋者额外收取费用。他们只是在完成前发展商未完成的工作。

根据《法令》第22D(3)条规定，发展商（此处指清盘人）必须维护一份完整、准确、及时更新的购屋者名册，直到所有单位取得独立地契或分层地契为止。

在拥有完整购屋者记录的前提下，清盘人应能轻松出具所需的书面确认。法令也规定，发展商在发出书面确认时，只能收取不超过50令吉的费用。

这些购屋合约是依《1989年房屋发展条例》制定的标准格式，被法院视为具备法定效力。合约也明确规定：在地契发出后，发展商必须将其转让给购屋者。

因此，清盘人若超出法定上限收取费用，是在收取已属其职责范围内的费用，属于违法行为。

为何购屋者必须承担额外负担？

清盘人是由法院委任，负责管理已清盘公司的资产，并偿还债权人，因此是“法院职员”（officer of the court）。他们必须诚实核对购屋者资料，不得收取超出法定范围的费用。

尽管清盘人应获得合理报酬，但这些报酬应来自出售未售出的资产所得，而不是向已购单位的购屋者索取额外费用。若无法从中获利，清盘人完全有权拒绝接手项目。

任何超额收费行为必须立即制止。清盘人无权将购屋者当作“提款机”，毕竟，地契不是资产，而是购屋者应得的所有权凭证。

拿督张金龙是国家购屋者协会（HBA）的名誉秘书长。

来源：Star Media Group Berhad - Star Property - 2025年7月28日出版 - Joseph Wong & Datuk Chang Kim Loong - 由 ChatGPT 翻译