为何虚假抬价贷款持续存在？

此类贷款对银行、监管机构以及购房者构成了重大风险。

在马来西亚的房地产市场中，抬价贷款（mark-up loan）这一令人担忧的做法多年来悄然滋生，给银行、监管机构以及真正的购房者带来了重大风险。尽管这种行为在法律上显然是非法的，但它依然普遍存在，其背后是复杂的市场动态和系统性漏洞。理解抬价贷款持续存在的原因，有助于制定有效策略来打击这种欺诈性融资行为。

所谓抬价贷款，是指将房产估值人为地抬高，从而获得高于实际市场价值的贷款金额。通常，这种虚高估值是在买家、卖家、中介，甚至是部分估值专业人士的串通下促成的。这种欺骗性行为往往会产生多余的资金，并被误导性地宣传为“现金回赠”（cashback），诱使买家以为他们获得了额外的流动资金，有时用于支付首付款、装修费用，或偿还债务。

许多人可能并不了解的是，若能证明交易各方有罪，他们可能会根据《刑事法典》（第574号法令）被控以欺诈、诈骗或协助犯罪等罪名。

“此类欺诈行为违反了银行条例和道德标准，属于误导贷款机构的金融欺诈行为。尽管已有严格的法规和惩罚机制，抬价贷款仍然持续存在，其根本原因在于房地产融资生态系统中更深层次的系统性问题，”PEPS Ventures Bhd 董事会顾问 Joe Hock Thor 指出。

有几个市场因素促使买家寻求抬价贷款，包括：

• 可负担能力压力——房价相对于收入快速上涨，迫使潜在买家寻求高风险的融资方式。

• 投机行为——投资者常通过倒卖房产（property flipping）获利，并利用抬价贷款来减少前期资金支出。

• 额外流动资金——标榜为“现金回赠”的额外现金对想要用于装修或投机投资的买家具有吸引力。

• 不道德的建议——部分买家可能会接收到来自中介或顾问的错误理财建议，这些人宣称抬价贷款对买家有利，却未充分说明其风险与违法性。
  

“估价行业受到高度监管，执业人员必须遵守严格的标准，”苏布拉马尼亚姆（Subramaniam）表示。

公然进行，毫不掩饰

令人震惊的是，在热门房地产平台上的广告公然宣传“抬价贷款”（mark-up loan）和“现金回赠”（cashback）计划，使这些不道德甚至非法的行为被逐渐视为常态。这些广告直接使用“cashback”和“mark-up loan”等字眼，反映出市场对这类做法的广泛接受。在佣金驱动下，一些房地产代理忽视道德规范，而少数估价专业人士也可能屈服于外部压力或诱因。

马来西亚私人领域估价师、产业管理师与房地产代理协会（PEPS）主席苏巴玛念·阿鲁古甘（Subramaniam Arumugam）对此问题特别强调：

“估价行业是高度监管的，从业人员需遵守严格的专业标准。然而，我们不能忽视存在的勾结行为。要确保市场诚信以及市场的可持续性，就必须正面且直接地处理这个问题。”

Thor 补充道：

“除了使用我们为确保更高程度遵守《马来西亚估价标准》而设计的工具外，我们也开发了一个关键平台，能帮助银行更准确地根据专业估价师的数据做出放贷决策。通过提升合规性，并在贷款发放前降低欺诈风险，我们能够共同打造一个更稳定、更具韧性的马来西亚房地产市场。”

陈建安（Tan）指出，这种做法扭曲了市场价格，因为它人为地抬高了房价，使原本已经在努力购房的潜在买家更加难以负担。

勾结的代价

抬价贷款欺诈的影响深远，尤其对银行而言更是如此。当借款人违约时，由于贷款金额高于房产的实际价值，银行在出售该房产时往往难以收回损失。

马来西亚房地产代理协会（MIEA）前任主席陈建安（Tan Kian Aun）指出，抬价贷款与现金回赠的做法，尤其在转售市场（sub sale market）愈发普遍，“扭曲了市场价格，因为它人为地抬高了房价，使得潜在购房者更难以负担。” 尽管如此，他强调：“房地产从业者必须牢记，他们受制于严格的职业操守规范，严禁参与此类行为。”

此外，这类行为对整个金融体系也构成重大系统性风险。马来西亚的银行正受到监管机构日益严格的审查，这些监管方强调必须严格遵守如**国家银行（Bank Negara Malaysia）《技术风险管理指引》（RMiT）以及2024年《马来西亚个人数据保护法案》（PDPA）**等政策。未能有效控制欺诈风险的银行将面临严重的监管处罚、声誉受损以及更严格的监管审查，这进一步凸显了建立更健全和透明的估价程序的必要性。

“这类欺诈行为违反了银行监管规定和道德标准，构成了通过误导贷款机构进行的金融欺诈，”索尔（Thor）表示。

系统性漏洞

对人工流程和传统操作方式的依赖显著加剧了“抬高贷款”（mark-up loan）行为的系统性漏洞。传统流程依赖大量人为介入，导致错误、外部影响和人为操控的机会增加。人工处理往往缺乏透明度，审计记录有限，合规监控繁琐，从而为欺诈行为提供了可乘之机。

“抬高贷款”在马来西亚房地产市场中的持续存在，突显了迫切需要解决的系统性漏洞。行业各方必须采取积极行动并加强合作，以遏制欺诈行为，保障马来西亚金融生态系统及房地产市场的完整性。

尽管数码管理系统具有明显优势，银行在采用这些系统方面仍进展缓慢，原因有很多。除了对数字基础设施初期投资成本的高估外，银行内部的管理层和员工也普遍存在抵触情绪，倾向于追求短期回报，而非战略性的长期效益，这通常源于必须完成年度关键绩效指标（KPI）的压力。此外，当代员工更倾向于寻找新的职业机会，而不是长期为同一公司效力，也加剧了这一挑战。

然而，要有效遏制“抬高贷款”欺诈行为，需要银行、监管机构、律师、房地产专业人士及消费者的共同努力。这包括加强教育，提升购房者和行业专业人士对相关风险和非法性的认识。此外，监管支持至关重要，应鼓励银行采用能提升透明度的科技工具，从而降低欺诈和勾结风险，并提高对法规的合规性。最后，行业协作也非常关键，以促进估价专业人士、银行与监管机构之间在标准化、透明化数码实践上的合作。

鸣谢：Star Media Group Berhad - Star Property - 2025年7月11日发布 - Joseph Wong - 由 ChatGPT 翻译