东海岸为ECRL做好准备

malaysiaproptrend
10月7日
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随着ECRL（东海岸铁路）将哥打峇鲁至鹅麦（Gombak）的行程时间缩短至仅4小时，东海岸经济区（ECER）对未来充满信心。

这条长达665公里的东海岸铁路（ECRL），从吉兰丹的哥打峇鲁出发，途经登嘉楼和彭亨，最终抵达雪兰莪的巴生港，被誉为推动东海岸地区发展的催化剂，特别是对东海岸经济区（ECER）而言。

东海岸经济区覆盖面积达69,000平方公里，范围包括吉兰丹、登嘉楼、彭亨，以及柔佛州的丰盛港（Mersing）和昔加末（Segamat）地区。ECER的推出早于ECRL；该计划于2007年启动，旨在改变东海岸的经济格局，并在历届政府的更替中持续推进。基础设施已陆续完善，包括工业园区和港口的开发，以吸引更多投资。借助即将落成的ECRL项目，ECER对释放区域潜能抱有高度期望。《星洲产业》（StarProperty）采访了东海岸经济区发展理事会（ECERDC）首席运营官拿督Ragu Sampasivam，以深入了解未来前景。

ECERDC是一个法定机构，负责领导东海岸经济区的发展政策和实施工作。

经济多元化发展

StarProperty： 虽然彭亨州拥有一定的工业基础，但吉兰丹和登嘉楼主要仍以农业为主。请问东海岸经济区发展理事会（ECERDC）如何计划在这两个州建立工业基础？

Ragu： 很多人其实不知道，登嘉楼甘马挽（Kemaman）的石油与天然气产业，比彭亨州的宜宾工业区（Gebeng Industrial Area）还要早起步。东海岸经济区（ECER）始于已故阿都拉·阿末·巴达威（Tun Abdullah Ahmad Badawi）任相时期，截至目前已成立17年。到了2010年，前首相纳吉·拉扎克（Datuk Seri Najib Razak）上任后，希望我们重新聚焦发展方向。于是，我们设立了东海岸首个经济特区——ECER特别经济区（ECER Special Economic Zone），范围从Kerteh、Paka一路延伸至北根（Pekan）和甘孟（Gambang）沿海地区，我们称之为ECER SEZ。产业主要集中在这些地区——北根设有汽车工业中心，而宜宾、Kerteh和甘马挽则聚焦于石油与天然气产业。我们的目标是最大化利用这些优势。首要任务是扩建关丹港（Kuantan Port）。我们修建了一道4.6公里长的防波堤，并于七年前完工。旧港口水深仅11米，无法停靠大型船只；如今新港口的水深可达18米。

我们从基础设施方面进行了调整。首先是扩建关丹港；其次是建立铁路系统，连接整个东海岸。我们也关注其他工业区域，例如吉兰丹哥打峇鲁的彭加兰切帕（Pengkalan Chepa），这是该州主要的工业区。托巴厘（Tok Bali）目前正快速发展，且位于登嘉楼边界。我们将托巴厘定位为第二个工业化节点。当地已有渔业活动、综合渔业园区，并且马来西亚渔业发展局（LKIM）已在托巴厘设立并扩展业务。目前我们正在开发托巴厘工业园。

此外，在淡马鲁（Temerloh）和瓜拉武拉（Gua Musang）也出现了自然型的产业增长。因此，是的，这些州原本以农业为主，而我们的目标是通过建立局部工业区来平衡经济贡献与增长。我们并没有盲目推动全面工业化，而是根据区域现有的比较优势来发展。我们关注的是石油与天然气下游产业以及矿产资源——这也是为何当地会有钢铁厂，如今我们也正关注硅砂与新兴的稀土产业，而稀土的主要储量位于吉兰丹。因此，我们正基于区域的天然优势，寻找最有效的方式来推动其发展。

我们同样没有忽视农业领域。Farm Fresh（鲜奶品牌）起源于彭亨州的慕阿占沙（Muadzam Shah）。我们为农业发展建设了基础设施……而荷仕登牛奶公司（Holstein Milk Company，即 Farm Fresh 的前身）被选为主导企业。我们提供农场、牛舍及加工区域，而设备和牲畜则由公司提供。这是一个通过公开招标进行的公私合作模式，我们在全国性报纸上刊登了招标广告。

（另一个项目是）来自瓜拉龙运（Kuala Rompin）的 Rompine 菠萝，我们开发了1,500英亩的种植区。同样地，我们进行了公开招标，并选定了一家公司担任项目主导。在 Rompine 项目中，我们要求企业协助当地原住民社区（Orang Asli）的经济发展。因此成立了一个合作社，许多原住民参与了该项目。我们始终努力确保当地居民能够参与我们的计划。这两个项目——Rompine 和 Farm Fresh——是我们最大的成功案例。我们也在柔佛州的麻坡新（Mersing）复制了 Farm Fresh 的模式。目前我们已完成第二个同规模的农场，并将由一家私人公司运营。

根据第十三大马计划，东海岸将被打造为全国的“粮食基地”（food basket）。这是我们为东海岸所推动的一个重要概念。这项计划纳入了我们的《ECER发展蓝图2026-2030》（ECER Development Plan 2026-2030），即第三阶段总体规划（Masterplan No.3），并已获第十三大马计划采纳。我们正研究在吉兰丹和登嘉楼复制乳制品农场模式，以减少甚至消除我国对进口鲜奶的依赖。

回到您关于工业化的问题，我们希望使州内的经济结构更加多元化，并优化现有资源的利用，因为石油与天然气终将枯竭。因此，我们专注于在该区域推动石油与天然气的下游产业发展。

StarProperty： 彭亨州的边佳兰（Pengerang）以石油和天然气下游产业中心闻名。当您提到该区域计划发展下游活动时，是否意味着要建立一个类似边佳兰的第二个枢纽？

Ragu： 并非如此。事实上，边佳兰反而是“复制”自东海岸的模式。我们在关丹已有 BASF Petronas Chemicals 长达近 20 年。除此之外，还有 Kaneka Corporations 及其他几家化工企业在边佳兰建立之前就已在此运营。ECER 比边佳兰更早启动，最初哥打丁宜原本计划纳入 ECER 范围，这样边佳兰就会成为其中一部分。但计划最终未能实现。无论如何，我们的重点是处理来自东海岸的石油与天然气，而边佳兰处理的是来自其他地区的资源。我们并不打算像边佳兰那样庞大。我们将专注于沿着产业链发展高附加值的特种化学品。像 BASF Petronas Chemicals 和 Kaneka 这样的公司正在研发全球市场所需的新型化学品。我们正在协助 ECER 内的企业在此设立工厂。我认为我们与边佳兰并非竞争关系，而是在东海岸现有基础上进一步发展。

StarProperty： 那么，这是否意味着重点不是在吉兰丹和登嘉楼建立工业基础，而是着重于农业现代化和为农产品增值？这是这两个州的主要方向吗？

Ragu： 我不会说只是这两个州，而是整个 ECER 的方向。当 ECER 成立时，我们确立了几个重点领域——制造业、石油与天然气、农业、旅游业以及人力资本。这些是最早启动的领域，而物流则在之后加入。

如果从农业角度来看，大部分种植业以油棕为主，其次是稻米——这已由联邦政府的专门机构负责。我们希望发展三大板块的大规模农业——畜牧业、水产养殖及种植业。以种植业而言，菠萝是成功的案例；在畜牧业方面，乳牛养殖是最成功的；至于渔业，我们在关丹设有鱼类加工园区，并在恩佑（Endau）复制同样的模式。在 Tok Bali，我们扩大了渔业园区以吸引私人企业参与。我们也正在研究在吉兰丹开展山羊奶加工项目。我们的目标是实现食品农业自给自足。一些公司已在温室内种植蔬菜，我们正在向潜在的主导企业（anchor companies）推广此类模式。对于 Farm Fresh 和 Rompine 等企业，我们建设加工厂的基本建筑，他们则自带机械设备，并在厂内进行下游活动如包装等。我们还吸引了榴莲种植投资者进入彭亨州——劳勿（Raub）和立卑（Lipis）被认为是最适合种榴莲的地区——但吉兰丹的洛真（Lojing）也同样建立了大型榴莲园。因此，在农业方面，我们已超越传统的油棕与稻米种植，拓展到更多作物类型。

我们采用公私合作（Public-Private Partnership）模式，让投资者“身在局中”（skin in the game），这样他们才有动力确保项目成功。我很自豪地说，当初在慕亚占（Muadzam Shah）建设时，只能容纳约 2,000 头奶牛，如今企业已取得成功并扩建了更多设施。他们还自建饲料种植区，一切都是由他们自主完成的。这证明只要企业合适，项目就能成功。但我们会先提供必要的基础设施，以吸引企业进驻。

StarProperty： 那么，在 ECER 的发展中，ECRL（东海岸铁路）有何吸引力？

Ragu： 当我们启动 Farm Fresh 项目时，铁路还不在计划中。我们在 2014 至 2015 年间完成了铁路的可行性研究。随后，我们经历了多轮汇报与审批过程，最终项目交由承包商执行。目前，该项目由 Malaysia Rail Link（MRL） 负责。

随着铁路建成，像 Farm Fresh 这样的公司可以将产品运往甘孟（Gambang），然后再运送到吉兰丹或巴生港（Port Klang）位于巴生谷地区。关丹与鹅麦（Gombak）之间的乘客行程仅需 40 分钟，比前往怡保还要短。正如因为电动列车服务（ETS）而蓬勃发展的双溪林（Slim River）、丹绒马林（Tanjong Malim）及双溪（Sungkai）等城镇一样，我们相信 ECRL 将成为连接鹅麦与关丹之间地区的重大转折点。从文冬（Bentong）到鹅麦仅需约 15 分钟，从淡马鲁（Temerloh）到鹅麦大约只需一小时或更短。

StarProperty： 你们也设有只供货运的车站，对吗？

Ragu： 不，全线车站均供客运与货运使用。因此，像 BASF-Petronas Chemicals 这样的化工企业可以利用铁路将危险化学品运送至港口，而无需使用公路卡车运输。这是一种更安全、更环保的方式。未来的企业也将从铁路中获益。

Ragu 表示，ECER 的经济支柱包括下游石油与天然气、矿产、农业及旅游业。 — Ragu 表示，**ECER 的经济支柱包括下游石油与天然气、矿产、农业及旅游业。**

精简官僚程序

StarProperty： 东海岸各州是否会放宽某些政策以吸引投资？例如土地拥有权政策？

Ragu： 会的。以 巴西马清真产业园（Pasir Mas Halal Park） 为例，该园区允许任何人拥有土地，不仅限于吉兰丹人。这项政策早在 15 年前就已实施。确实，吉兰丹在土地所有权方面有一定限制，一般可供个人持有的土地有限，但在工业园区内，土地拥有权规则更为开放，没有限制。

凡是涉及工业联合开发项目的地方，我们都允许业主拥有土地，以鼓励投资。州级机构也正在研究进一步放宽土地政策，借助铁路项目的便利来吸引更多投资。这项工作正在进行中，部分已落实。

StarProperty： 这是很重要的信息，因为对于投资者来说，他们可能更熟悉西海岸的审批流程，而东海岸若能确保土地取得无障碍，将更具吸引力。

Ragu： 我们追求的是均衡发展。事实上，我们也在积极推动旅游业。我们的旅游目标是 60 亿令吉，希望吸引投资者开发旅游景点，让各州能赚取旅游外汇，同时保护国家公园与岛屿。我们也会设定游客承载上限，以防止旅游业破坏自然美景。

StarProperty： 那么，关于特别经济区的激励措施呢？

Ragu： 我们的**东海岸激励配套（East Coast Incentive Packages）在去年年底结束。特别经济区内的某些地区曾享有长达 15 年的免税期，但已于去年 12 月 31 日结束。目前，政府正在制定全国性的激励方案。在方案确定前，我们与马来西亚投资发展局（MIDA）**合作，根据其投资者激励政策，努力为有潜力推动区域增长的投资者争取更有利的条件。

StarProperty： 一般印象是激励措施仅来自联邦政府，那么州政府是否也会提供优惠？

Ragu： 会的。一些州，例如吉兰丹，本身就有一系列激励政策。有些州提供特别水费率、具竞争力的土地价格等优惠；部分州还设有快速审批计划（fast-track programmes）。我们与马来西亚生产力机构（MPC）合作，以提高行政效率。我们每季度都会召开会议，由各州州务大臣主持，参会者包括州秘书、县长、州发展官、经济策划官，以及来自国际贸易与工业部（MITI）、**财政部（MOF）和首相署（PMO）**的代表。

在多数情况下，各州都会配合投资者的需求。我必须说，东海岸各州在促进投资方面非常合作与积极。

StarProperty： 能举个例子吗？

Ragu： 我认为东海岸铁路（ECRL）就是一个典型的例子，展示了土地征收过程的高效率。在大约一年的时间内，他们成功完成了整条路线的征地；所有州属都与联邦政府合作，使其成为现实。同样地，当我们要为某个州启动项目时，他们会确保土地能够迅速获得，相关问题也会及时解决。

我们还与各州规划主任每季度召开会议，讨论地方政府审批等操作事项。有时会有投资者向我们反映，他们的建筑批准尚未获批，或者我们会提前告知州政府，投资者需要尽快获得批准。我们确实在努力削减繁文缛节。投资者也会询问，是否可以在等待批准期间先进行土地测量和清理工作，我们会促成这些请求，而州政府也会与我们配合。

人才发展

StarProperty： 投资者在人才资源方面的反馈如何？

Ragu： 情况并没有严重到让项目停滞。我们设有培训计划来促进（人才发展）。到目前为止，一切都还好。我必须提到 BASF-Petronas Chemicals，他们是最早进驻东海岸经济区（ECER）的企业之一，还有 Kaneka 以及来自中国的电池制造商骆驼集团（Camel Group），他们在马中关丹产业园（MCKIP）设厂。骆驼集团即将扩展到第二阶段。如果他们遇到问题，就不会继续第二阶段。当然，劳动力市场会有一些缺口，但并不至于什么都无法进行。我们的人才仍然充足。我认为随着交通连接的改善，越来越多人会选择留在关丹。一些公司也提供具有吸引力的薪酬，让本地人才愿意留下。随着机会的创造，人们更愿意在本州工作，而不是迁往吉隆坡。东海岸有许多毕业生——他们只需要机会。目前为止，我们的情况良好。

StarProperty： 能否更详细地说明 ECERDC 网站上显示的 2025 年上半年 64 亿令吉投资？

Ragu： 这笔投资是已落实的投资——项目已经在地面展开，资金也已到位。主要项目包括一家私人企业的微型水电项目、总额约 10 亿令吉的石化下游项目，以及一个正在建设中的旅游酒店项目。这些投资涵盖多个领域，涉及本地与外国投资者。

StarProperty： 首相刚刚从中国访问归来，并与中国交通建设股份有限公司（CCCC——ECRL 的主要承包商）会面。是否有来自中国的新投资进入东海岸经济区（ECER）？(注：首相拿督斯里安华于 8 月 31 日至 9 月 3 日对中国进行工作访问)

Ragu： 我无法评论与首相有关的事项，但我们正积极与中国的合作伙伴合作——包括广西北部湾国际港务集团、北部湾控股集团以及广西自治区政府。广西是马中关丹产业园（MCKIP）的姊妹园——中马钦州产业园所在地。我们确实正在吸引中国投资。我希望能在今年年底前宣布，至少有三家中国企业将在我们的园区投资。这些项目已在筹备中，土地购买协议正在最终确定。这些都不是小型投资——我预计总投资额至少达 20 亿令吉。我们继续与马来西亚投资发展局（MIDA）、我们的合作伙伴以及中马两地的商会紧密合作，而这些努力正在结出成果。

StarProperty： 最后一个问题，ECER 在可持续发展方面有哪些举措？

Ragu： 正如我之前提到的，我们不会全力以赴地推动工业化。我们同时发展粮食供应和旅游业，以保持自然景观的原始状态，实现平衡增长。我们在 2014 至 2015 年间进行了珍尼湖（Tasik Chini）修复项目，这是第一个。我们刚刚完成了在珍拉丁（Cherating）的海龟保护中心，这是对旧有渔业局（LKIM）设施的升级。我们还开展了雨林生态探索项目，包括提升龙滨（Rompin）国家公园的设施。我们希望人们能增强环保意识。在甘榜劳（Kampung Laut），我们协助修复了一座清真寺。我们也在部分岛屿上安装了太阳能光伏系统。侧栏 1：ECER 主题产业园区

目前，东海岸经济区（ECER）拥有七个主题产业园，以推动区域发展。Ragu 在接受 StarProperty 采访时分享了各园区的最新进展。

巴西马清真产业园（Pasir Mas Halal Park, PMHP）

地点： 吉兰丹州巴西马（Pasir Mas） 占地面积： 108.7 英亩 重点领域： 食品与饮料、非食品消费品、仓储、分销与物流 现状： 已入驻率达 60%

瓜拉丁加奴可再生生物聚合物园（Kerteh Biopolymer Park, KBP）

地点： 登嘉楼州瓜拉丁加奴（Kerteh） 占地面积： 439.8 英亩 重点领域： 特种化学品、石化产品、生物聚合物与生物材料 现状： 第 1、2、3 期已全部入驻，一些企业正扩建新厂房，第 4 期即将启动。

彭亨科技园（Pahang Technology Park, PTP）

地点： 彭亨州巴耶比沙（Paya Besar） 占地面积： 149 英亩 重点领域： 数据中心、电商履行枢纽、可再生能源技术组件、工业生物技术及生物医药产品现状： 一名投资者已签约占地 50%，预计 2026 年开始建设。

督巴里工业园（Tok Bali Industrial Park, TBIP）

地点： 吉兰丹州巴西富地（Pasir Putih） 占地面积： 200 英亩 重点领域： 建筑与建材、金属制造、食用油产业、增值组装 现状： 正在建设中

马中关丹产业园三期（Malaysia-China Kuantan Industrial Park, MCKIP3）

地点： 彭亨州格邦（Gebang） 占地面积： 609 英亩 重点领域： 一般制造业及高附加值产品 现状： 已入驻 40%。新的投资者正在洽谈中，将适时公布。

甘孟清真产业园（Gambang Halal Park, GHP）

地点： 彭亨州巴耶比沙（Paya Besar） 占地面积： 170.5 英亩 重点领域： 食品与饮料、非食品消费品、仓储、分销与物流 现状： “甘孟清真产业园的进展稍慢，但由于东海岸铁路（ECRL）距离仅约 500 米，我们已开始接到投资咨询。”Ragu 说道。

北根汽车园（Pekan Automotive Park）

地点： 彭亨州北根（Pekan） 占地面积： 237 英亩 重点领域： 混合动力与电动车（EV）、皮卡与商用车、摩托车、研发与技术供应商、汽车零部件、整车装配与汽车配件 现状： 仅剩 30 英亩可供开发，预计将迎来新的投资者。

除了工业园区外，东海岸经济区还计划在哥打峇鲁的登章（Tunjong）和关丹的Kotasas设立两个以公共交通为导向的发展项目（TOD）。这两个即将兴建的新城镇被规划为各自州属的新行政中心。然而，这些TOD能否吸引所需的增长？根据**Nawawi Tie Leung 物业顾问公司执行董事沙莉哈·尤索夫（Saleha Yusoff）**表示，成功的TOD需要以现有经济实力支撑的关键人口规模（critical mass）。

“长距离铁路通常覆盖城市化程度较低的地区。在这种情况下，乘客量往往不足以支撑商业产品的需求。TOD项目通常结合住宅与商业，其中住宅部分多为商业性质，例如服务式公寓。与巴生谷的MRT和LRT相比，那些系统服务于城市通勤族，乘客量大且覆盖高密度地区。因此，在这种情况下，项目业主和投资者能够获得足够的回报以支撑长期投资，”她解释道。

沙莉哈曾为私人客户进行过沿铁路项目的TOD可行性研究，她指出，东海岸目前面临着建立足够劳动力的挑战。

“根据马来西亚统计局的数据，吉兰丹的城市化率仅为44.1%。这表明该地区的技术劳动力数量较少，不足以支撑商业活动。

“仅靠基础设施——如道路和公共设施——并不足以推动发展。你需要足够的人口。例如，一个购物中心要维持运营，至少需要30万人口。如果该地区没有高密度住宅区，就可能没有足够的人口来支撑商场。而人口的增长又必须依赖就业机会，”她说道。

她引用了自己对台湾多个地区高铁项目——包括桃园、新竹、台中、嘉义和台南——的研究成果指出，TOD 并不一定会带来就业和人口的快速增长。例如位于台湾第五大城市桃园市的桃园站，未能吸引开发商在车站周边进行开发。在台中，原本计划在车站附近建设购物中心的项目也未能获得投资兴趣；最终，规划被修改为发展物流与仓储设施，并配合研发（R&D）中心、共享办公空间（co-working space）以及零售区。

沙莉哈表示，研究也揭示了几项关键启示。州政府与私人企业之间的合作必须引入知识密集型产业作为发展的催化剂，同时制定一个具前瞻性且灵活的总体规划（masterplan）。并非所有车站都需要规划为高密度开发，因为长途铁路的作用是以较短时间完成长距离出行，因此低至中层建筑以更低成本满足**中小企业（SME）**的特定需求，反而更具可行性。