URA以30年为“触发点”推动重建的说法只是神话

malaysiaproptrend
2小时前
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根据**《城市更新法案（URA）》（目前在国会审议）的提议，使用建筑物30年的年龄作为重建触发条件，仍然根本上站不住脚，即便住房与地方政府部长Nga Kor Ming**最近提出“审查”这一做法。

首先，公共工程局（JKR）的工程立场很明确：马来西亚的钢筋混凝土建筑寿命为70至80年。通过良好的维护文化和耐用的建筑工艺，它甚至可以持续到100年。更重要的是，每一栋住宅和商业建筑在施工前都经过严格的审批程序——包括地方议会批准的发展命令和建筑计划、KPKT本身的许可（住宅）、以及建筑专员（COB）（住宅和商业）。

这些保障措施正是为了确保长期结构完整性而存在。对30年建筑物天然不适合居住的笼统假设，没有任何技术或法规依据，也没有基于研究或官方调查。

因此，部长的广泛声明属于神话：

30年只是一个通用指标，表示许多建筑开始出现老化迹象，不再适合现代用途
包括物理磨损、设计或技术过时、维护成本增加，以及不符合现行安全或法规标准
物理退化取决于材料、土壤条件和维护情况，而功能性问题可能在20至30年内出现
从经济角度看，一些建筑在运营和维护成本超过市场价值后，维护便不再经济，通常在30至40年后出现
25至40年的建筑通常需要重大维修，40至60年的建筑可能需要全面翻新或重建，而非文物的70年建筑通常被视为过时，除非维护良好

Nga的这些说法非常主观，也没有科学统计或知名研究机构收集和发布的数据支持。

事实上，据部长本人承认，维护情况或缺乏维护似乎是他提出URA必要性的共同线索。

维护文化薄弱

如果一栋30年的建筑看起来陈旧或退化，问题几乎总是由于维护不足或沉没基金不足——这些问题需要针对性的维修、升级和更好的管理执行，而不是拆除。

即使是最新的建筑，如果维护不当也会迅速损坏。因此，以年龄作为重建的唯一理由，可能会将URA变成过早拆除的行动，而非真正的更新政策。这也会造成一种观感，即可行的社区被牺牲，以换取重建机会，而非出于实际的安全考虑。

因此，如果部长声称建筑物的物理退化或状况取决于维护情况，那么维护文化应在居民中培养，并优先提高维护标准。但当拆除重建被选作替代维护时，就好比本末倒置！

此外，根据**《2013年分层管理法（SMA）》（第757号法案）**，建筑专员（COB）有权管理和执行分层物业及公共区域的维护与管理，并有明确条款监督公共财产在缺陷责任期内的缺陷修复。巧合的是，SMA属于KPKT管辖范围，因此部长有责任确保法律和规定的遵守与执行。

URA法律为何设定30年？

普通人的预期寿命约为75岁，退休年龄通常为55–60岁。那么，为什么URA法律设定30年？

这也涉及严重的经济和社会影响。如今，许多房主在其建筑达到URA建议的触发年龄时，仍在偿还30–35年的住房贷款。此时强制进行重建，将使房主处于极为不利的地位。

他们可能失去现有住房，仍有未偿贷款，并面临额外风险：如果重建项目被放弃（如许多过去项目所发生），无论是部长、KPKT还是开发商都不承担责任。房主只能独自承担经济负担。这种风险不可接受，尤其在针对违规开发商和废弃项目的执法仍然薄弱的政策环境下。

建筑与工程专家指出，仅凭年龄并非结构退化的决定性原因，不应成为拆除的主要理由。

ATSA Architects CEO Azim A Aziz 表示，建筑退化的其他因素包括低质量施工、气候与土壤条件、未经授权的改动以及缺乏适当维护。

“通过良好的维护和升级，建筑可使用50年以上，甚至超过100年。仅凭年龄不应成为拆除重建的理由。

“大多数30年的建筑在结构上仍然稳固。低于40年的门槛会导致不必要的拆除。过早的重建还会产生废弃物、增加碳排放，并有可能迫使社区搬迁。” Azim 强调，重建决策应基于具体情况，而非年龄。

工程师 Tan Seng Khoon 也表达类似观点，他指出建筑材料也是关键因素。

“砖砌建筑通常可使用约50年，混凝土建筑可使用约100年。因此，30年的门槛可能不适用于这些建筑。然而，木结构建筑通常耐久性较差，30年后可能已损坏。” Tan曾任马来西亚工程师学会主席。

30年的基准与全球建筑物的典型寿命相比明显偏短。建筑通常设计—并常建造—为更长使用寿命。需要公民教育的是建筑的居住者，而不是拆除建筑。因此，这个神秘的30年基准仍然是未解之谜。

许多购房者表达了相同担忧。在一则标题为“URA: 房屋买家代表抨击Nga Kor Ming”的病毒视频中，观看次数已达150万，评论数达29k，一条评论写道：“我母亲90岁了，她得经历三轮URA。别荒谬了。”

权力不平衡将急剧加大

此外，将同意门槛降至75%或80%，同时降低建筑年龄触发点，将加大对少数业主——最弱环节的压力。这将造成同意不是自由给出的，而是受多数意见、投机预期或外部压力影响。结合任意年龄门槛，这一框架可能侵蚀分层产权法中规定的拆除需全体同意的保护原则，也威胁到马来西亚托伦斯制度核心的不动产权利与长期财产安全原则。

在更广泛的政策层面，关注拆除而非维护反映出令人担忧的趋势。URA方法似乎在加快重建进程以利开发商，而不是强化长期维护、确保沉没基金管理到位或解决系统性治理缺陷，缺乏透明理由。

在授予如此广泛权力之前，公众有权获得明确证据。KPKT在半岛马来西亚534个潜在城市重建区域中（仅吉隆坡就有139个地点）确定的建筑物，有多少经过独立验证确实存在结构安全问题？

有多少需要拆除，而不是修复、更新、复兴、振兴或再生？没有这些答案，30年的触发点不是更新——而是强加给普通房主的非自愿风险。

本文作者为Datuk Chang Kim Loong，**国家购屋者协会（HBA）**名誉秘书长。

HBA是一个完全由志愿者组成的自愿性非政府非盈利组织。资料来源：EdgeProp.my – 2026年1月16日刊登 – Datuk Chang Kim Loong / 国家购屋者协会（HBA）- 由 ChatGPT 翻译