Sheda 深入剖析住房产业与砂拉越财政政策

砂拉越 2026 财政年度（FY2026）的财政政策，将大部分发展开支用于提升社会经济连通性，旨在在国家与全球环境充满挑战的情况下，进一步巩固州内经济韧性。尽管该政策并未直接针对住房、建筑或房地产领域，但稳健的财政基础通过改善整体发展环境，为相关行业带来间接利好。

对道路连通性、乡区通道、泛婆罗洲大道、沿海道路网络的投资，以及计划于 2026 年第四季度投入运营的古晋城市交通系统（KUTS）第一阶段——自动快速运输系统（ART），正显著提升可达性，打开新的增长走廊，并增强住宅及商业开发的可行性。

与此同时，在供水、电力覆盖及乡区公共设施方面的配套举措，正在缩小砂拉越各地区之间的发展差距，为区域均衡发展创造条件，并间接支撑发展商与投资者的长期前景。

维持家庭形成与市场需求

以住房为重点的计划——包括可负担房屋项目、长屋贷款计划以及砂拉越租金援助计划——持续支撑消费者信心与家庭形成，尤其惠及首次购房者，为房地产市场提供稳定支撑。

人们选择居住地点，仍高度取决于就业机会、家庭收入、生活成本、医疗与教育资源以及整体生活质量等社会经济因素。

尽管情感因素可能影响个别决策，但大多数砂拉越人——包括从马来半岛或海外回流的人才——只有在收入潜力与贷款资格充足的情况下，才会考虑在某地定居。2026 财政年度，收入水平所决定的可负担性仍是住房需求的核心驱动力，而砂拉越扩大开发支出与经济多元化的努力，预计将为长期改善奠定基础。

以人为本：打造宜居社区

除了经济与技术层面，住房的本质终究关乎人及其社区。家庭希望居住在孩子能安全上学、日常生活便利、邻里之间互相支持的环境中。无论是返乡的砂拉越人还是本地居民，他们所追求的不仅是一处住所，更是一种归属感与稳定性——一个可以长期扎根、持续成长的地方。

将这些人文元素纳入发展规划，能帮助发展商与政策制定者打造既具经济可行性，又能真正提升居民生活质量的居住环境。

科技整合与可负担性的挑战

配合砂拉越 FY2026 朝向净零排放及数字经济扩展的承诺，未来发展项目——尤其是在古晋、诗巫、民都鲁及美里——预计将更广泛采用智慧城市理念与绿色建筑标准。这包括提升能源效率、改善隔热性能、节水设施、雨水收集系统、可再生能源就绪设计、光纤网络连接、支持物联网（IoT）的系统、自动照明与通风控制、车牌识别、数字访客管理以及优化的垃圾收集路线。尽管这些功能单独来看似乎微不足道，但其叠加效应可显著提升居住舒适度与便利性，提高楼宇管理效率，并降低长期营运成本，尤其是在分层物业中，维修费用由业主共同承担。

然而，科技整合也带来新的挑战：如何在可持续发展与数字升级之间，维持住房可负担性。许多智能与绿色配置需要更高的前期资本支出，而在建筑成本因进口材料、物流限制及合规要求而已处于高位的环境下，额外规格可能进一步扩大可负担性差距。从经济角度看，技术应用必须以成本效益为导向，并随着需求与供应链成熟逐步扩大，确保房地产仍能被广大民众负担得起。

影响可负担性的结构性压力

砂拉越的住房可负担性同样面临多项结构性压力，包括对进口建材的高度依赖、高昂的运输与物流成本、汇率波动，以及不断上升的监管与合规费用。尽管本地生产有助于长期价格稳定，但要实现成本竞争力，需要持续十年以上的市场需求。这意味着，尤其是专注于可负担房屋的开发商，仍需在狭窄利润空间中运营。若缺乏有针对性的政策支持或成本合理化措施，保障砂拉越人民住房可负担性，将在整个 FY2026 期间持续成为重大挑战。

通过政策调整提升项目可行性

砂拉越房屋及房地产发展商协会（Sheda）认为，监管层面的调整可在支持可负担性与项目可行性方面发挥关键作用。

其中一项重点关切，是发展商与地主之间的联合开发协议（Joint Venture Agreement）盖章程序，可能引发重复征税，从而推高项目初期成本。重新检视这一要求，有助于避免不必要的成本上升，并提升土地开发合作的效率。

Sheda 亦建议检讨砂拉越房屋贡献信托基金（Sarawak Housing Contribution Trust Fund）的征费率，目前该基金不论项目距市中心远近，一律征收相同费用。若改为分级征费制度，对远离中央商务区的发展项目适用较低费率，将有助于降低新兴地区的建设成本，鼓励私人领域参与非核心城市的发展，并与砂拉越推动区域提升与包容性增长的整体目标相一致。

解决这些源自监管的成本因素，将提升项目可行性，并有助于在砂拉越 2026 财政战略框架下，持续推动均衡的住房发展。

来源鸣谢： Star Media Group Berhad – Star Property – 发布日期：2025 年 12 月 12 日 – Joseph Wong & Datuk Augustine Wong - 由 ChatGPT 翻译