Yuran tempahan dan kerentanan pembeli

Sebenarnya, yuran tempahan hartanah telah diharamkan sejak tahun 1980-an dan pemaju tidak dibenarkan mengenakan sebarang bayaran untuk menjamin pembeli mendapatkan unit.

Apabila melibatkan urus niaga hartanah antara pembeli dan pemaju, wujud apa yang dipanggil pakar sebagai ketidakseimbangan kuasa. Pihak yang lebih lemah selalunya ialah pembeli, terikat dengan bertimbun-timbun perjanjian dan kontrak yang penuh dengan terma dan syarat yang secara halus memihak kepada pemaju. Dengan tangan terikat, sesetengah pembeli mempunyai sedikit kuasa ketika membeli hartanah mereka sendiri. Satu perkara khususnya telah wujud sejak sebelum tahun 2000 dan masih berleluasa di bilik pameran hari ini: pengutipan yuran tempahan yang tidak sah.

Sebenarnya, yuran tempahan hartanah telah diharamkan sejak tahun 1980-an. Walaupun nampak seperti amalan biasa di Malaysia, pemaju tidak dibenarkan mengenakan sebarang bayaran untuk menjamin pembeli mendapatkan unit. Peraturan Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989 (HDR 1989) menyatakan bahawa “tiada sesiapa, termasuk pihak yang bertindak sebagai pemegang amanah, boleh mengutip sebarang pembayaran dengan apa jua nama, kecuali sebagaimana yang ditetapkan oleh kontrak jualan.”

Namun, perkara pertama yang diminta ejen selepas mendengar pembeli berkata ya ialah bayaran yuran tempahan. Isu ini telah dibangkitkan berulang kali, dengan banyak organisasi hak pembeli seperti Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA) menentang amalan tidak bertanggungjawab sebegini.

Kes sebenar pengutipan yuran tempahan yang tidak sah

Sebagai contoh, dalam keputusan penting pada 19 Januari 2021, Mahkamah Persekutuan dalam kes PJD Regency Sdn Bhd lwn Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Lain-lain & 6 Rayuan Lain menyoroti amalan meluas dan haram pengutipan yuran tempahan oleh pemaju perumahan. Mahkamah menekankan bahawa di bawah HDR 1989, ia secara jelas mengharamkan pemaju, atau mana-mana pihak yang bertindak bagi pihak mereka, daripada mengutip sebarang bentuk bayaran daripada pembeli sebelum perjanjian jual beli (SPA) ditandatangani.

Amalan meluas ini bukan sahaja merupakan pelanggaran kontrak tetapi juga dianggap sebagai kesalahan jenayah di bawah HDReg 13(1), yang membawa hukuman termasuk denda atau penjara. Walaupun terdapat larangan undang-undang yang jelas, pengutipan yuran tempahan terus menjadi amalan biasa dalam industri, sering merugikan pembeli yang tidak menyedarinya.

Menurut peraturan, sesiapa yang mengutip yuran tempahan boleh didenda sehingga RM50,000, dipenjarakan sehingga 5 tahun, atau kedua-duanya. Ini tidak terhad kepada pemaju sahaja, tetapi juga mana-mana pihak yang bertindak sebagai pemegang amanah. Mahkamah memutuskan bahawa bayaran kelewatan atau ganti rugi yang telah ditetapkan harus dikira dari tarikh pembeli membayar yuran tempahan, bukan dari tarikh perjanjian jual beli ditandatangani. Ini bertujuan untuk melindungi kepentingan pembeli, kerana pemaju sebaliknya boleh menyalahgunakan masa penandatanganan SPA.

Pengutipan yuran masih berleluasa

Isu berterusan ini menimbulkan beberapa persoalan penting. Mengapa pemaju terus meminta yuran tempahan walaupun ia adalah haram? Dan mengapa kerajaan tidak bertindak lebih tegas untuk menangani masalah ini?

Salah satu sebab pemaju terus menekan bayaran ini adalah sifat pasaran hartanah yang kompetitif. Dengan begitu ramai orang ingin membeli hartanah, sesetengah pemaju mungkin berasa mereka boleh mengabaikan peraturan. Bagi mereka, mengutip yuran tempahan bukan sahaja untuk mendapatkan wang pendahuluan. Ia juga merupakan cara untuk menguji minat dan mendapatkan komitmen daripada pembeli. Ini boleh menjadi sangat menggoda apabila pembeli merasa tertekan untuk bertindak cepat, takut mereka mungkin kehilangan hartanah yang akhirnya mereka pilih selepas berminggu-minggu membuat pertimbangan.

Malangnya, ramai pembeli berpotensi pergi ke bilik pameran dan mesyuarat ejen tanpa menyedari hak mereka dalam situasi ini dan mungkin merasa terperangkap apabila berhadapan dengan permintaan pembayaran yang secara undang-undang mereka tidak diwajibkan. Ini mewujudkan persekitaran yang menekan di mana pembeli mungkin berasa tiada pilihan selain mematuhi apa yang sebenarnya adalah tuntutan haram.

Satu lagi punca masalah adalah pengguna sering kekurangan kesedaran mengenai perlindungan undang-undang yang tersedia untuk mereka. Ramai pembeli rumah kali pertama mungkin tidak mengetahui tentang HDR 1989, yang sepatutnya melindungi mereka daripada amalan haram ini. Tanpa pendidikan awam yang lebih meluas mengenai hak pembeli, ramai orang menganggap membayar yuran tempahan adalah amalan standard dan membayar tanpa sedar.

Terdapat juga persoalan besar mengenai penguatkuasaan. Walaupun kadang-kadang tindakan undang-undang diambil terhadap pemaju kerana amalan ini, ia terlalu sedikit dan hukuman terlalu ringan untuk memberi impak. Jika pemaju menghadapi sedikit atau tiada akibat kerana mengutip yuran tempahan, mengapa mereka akan berhenti? Proses undang-undang yang panjang boleh menakutkan pembeli, membuat mereka berasa lebih mudah untuk membayar yuran itu daripada menunda atau merumitkan pembelian hartanah mereka.

Hak pembeli rumah

Untuk membantu mengubah naratif ini, perlu ada lebih banyak kesedaran dan advokasi untuk pembeli rumah. Dengan ketidakseimbangan kuasa dalam transaksi, menyediakan program pendidikan kadang-kadang mungkin terasa sesukar dan seputus asa seperti mengejar kucing. Walau bagaimanapun, memaklumkan orang tentang hak mereka dalam transaksi hartanah membolehkan mereka mengetahui bila hak mereka dicabuli. Ia juga mungkin bermanfaat bagi kerajaan untuk memperketat penguatkuasaan, dengan menubuhkan saluran yang lebih berkesan bagi pembeli melaporkan amalan haram.

Mewujudkan sistem aduan yang mantap membolehkan pembeli membangkitkan isu tanpa merasa bahawa mereka mungkin menghadapi tindakan balas daripada pemaju. Lagipun, setiap orang berhak memasuki transaksi hartanah dengan yakin, mengetahui bahawa mereka tidak dieksploitasi.

Pendekatan yang lebih santai terhadap hartanah mungkin adalah apa yang kita perlukan. Dengan membawa pemaju dan pembeli ke meja rundingan secara lebih seimbang, ia boleh menjadi pemangkin kepada amalan yang lebih adil. Mungkin pengenalan latihan wajib untuk ejen hartanah dan pemaju tentang undang-undang yang mengelilingi transaksi akan membantu memastikan semua pihak berada pada landasan yang sama.

Apabila Malaysia terus berkembang dan berubah, memastikan pembelian rumah adalah proses yang adil dan telus menjadi lebih penting daripada sebelumnya. Pembeli adalah pihak yang terdedah dan perlu dilindungi, jadi dengan meningkatkan kesedaran, memperkuatkan hukuman bagi ketidakpatuhan dan mengintegrasikan sistem sokongan yang lebih baik untuk pembeli, pasaran perumahan di mana setiap orang merasa selamat dan sedar tentang hak mereka menjadi lebih realistik.

Artikel ini diterbitkan kali pertama di Starbiz7. Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property - Diterbitkan 11 Ogos 2025 - Samantha Wong