Mari kita betulkan pemahaman tentang BTS 10:90

Dalam usaha membasmi projek perumahan terbengkalai, kerajaan MADANI bercadang untuk mengguna pakai, di bawah Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK-13), konsep Built-Then-Sell (BTS) secara mandatori bagi semua pembangunan perumahan. Ini akan dikuatkuasakan melalui pindaan kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) (Akta HDA) seperti yang telah diumumkan. Hakikatnya, tiada keperluan untuk meminda Akta HDA kerana ia telahpun termaktub dalam perundangan sejak tahun 2007 (PU(A) 395/2007), dan telah dikuatkuasakan pada 1 Disember 2007.

Sebelum melangkah lebih jauh, kita perlu menangani kekeliruan antara BTS mutlak dan variannya, iaitu BTS 10:90. Hakikatnya, terdapat perbezaan yang ketara antara kedua-dua sistem ini.

Di bawah sistem BTS mutlak (atau konsep 0:100), pemaju hanya boleh menjual produk yang telah siap sepenuhnya dan sedia untuk diduduki oleh pembeli. Ini berbeza dengan sistem konvensional Jual-Dahulu-Bina (Sell-Then-Build, STB), di mana pembeli membayar 10% daripada harga rumah terlebih dahulu, diikuti dengan bayaran progresif selaras dengan kemajuan pembinaan oleh pemaju.

Sebaliknya, di bawah BTS 10:90, pembeli membayar 10% semasa menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA), manakala baki 90% hanya perlu dibayar selepas siap sepenuhnya dan penyerahan dibuat — bermaksud rumah mempunyai hak milik berasingan, Sijil Siap dan Pematuhan (CCC), bekalan air dan elektrik yang telah disambungkan, serta kunci rumah diserahkan. Ringkasnya, ia merupakan satu bentuk hibrid antara STB dan BTS mutlak.

Topi besar perlukan kepala besar

Di bawah BTS mutlak (konsep 0:100), pemaju perumahan yang kukuh dari segi kewangan berada dalam kedudukan yang lebih baik, manakala pemaju yang lebih kecil atau lemah dari segi kewangan akan menghadapi kesukaran, seperti yang didakwa oleh kerajaan. Namun, pemaju kecil lazimnya membangunkan projek berskala kecil, manakala pemaju besar mengendalikan projek berskala besar. Seperti peribahasa menyebut: “Tak mungkin topi besar dipakai pada kepala kecil.”

Daripada sini, kita boleh menyimpulkan bahawa kerajaan sebenarnya merujuk kepada versi BTS 10:90, bukannya BTS mutlak. Dalam buku Professor Nor’Aini Yusof bertajuk Housing the Nation: Policies, Issues and Prospects yang diterbitkan pada tahun 2014, beliau memberikan pandangan yang seimbang terhadap kedua-dua sistem, namun kami percaya bahawa dalam huraian beliau, pendekatan BTS 10:90 dilihat dengan lebih positif.

Berikut adalah beberapa petikan penting daripada perenggan kesimpulan Bab 11, halaman 289:

“Penyokong BTS dan STB masing-masing telah lantang menyuarakan hujah dan pandangan mereka. Kerajaan, yang menganggap kedua-dua pihak sebagai pemegang taruh penting, perlu menimbang pandangan ini dengan teliti. Ia telah menyatakan komitmennya untuk menjadikan BTS mandatori menjelang 2015.

“Insentif telah diperkenalkan oleh kerajaan bagi memudahkan pendekatan BTS, termasuk mempercepatkan proses kelulusan perancangan, pengecualian deposit bagi lesen pemaju, dan pengecualian bagi perumahan kos rendah. Namun, seperti yang telah diberi amaran oleh Walczuch et al (2007), dan seperti yang ditunjukkan oleh pengalaman lalu, pemaju perumahan sudah pasti akan menjadi lebih lantang dan kritikal terhadap BTS apabila menghampiri 2015. Mereka berkemungkinan akan mencari alasan untuk tidak melaksanakan BTS, atau sekurang-kurangnya akan meminta lebih banyak bantuan untuk berbuat demikian.”

Penentangan terhadap pendekatan BTS ini sememangnya tidak membantu industri perumahan dan pembangunan negara. Sudah tentu terdapat kos langsung dan tidak langsung yang perlu ditanggung oleh pemaju dalam menyesuaikan diri dengan BTS, namun penerimaannya perlu dilihat secara positif sebagai satu langkah untuk melindungi kepentingan pembeli rumah dan mungkin memulihkan serta meningkatkan kepercayaan mereka terhadap pemaju. Kerjasama dan penglibatan yang lebih erat akhirnya akan mewujudkan situasi menang-menang bagi semua pihak berkepentingan dalam industri perumahan.

Haluan ke hadapan

Beberapa pemaju tersenarai awam dan kukuh dari segi kewangan yang mempunyai pembangunan di lokasi utama telah mengguna pakai konsep BTS 10:90 menggunakan Jadual I (SPA untuk Tanah dan Bangunan) dan Jadual J (SPA untuk Bangunan Berstrata); oleh itu, ia bukanlah satu sistem yang asing sepenuhnya. Malah, pemaju perumahan di Wilayah Persekutuan Putrajaya juga telah mengguna pakai model BTS 10:90 di bawah PPA1M (Projek Perumahan Penjawat Awam 1Malaysia) bagi melindungi penjawat awam yang merupakan majoriti pembeli.

Projek perumahan yang dibina dan dipasarkan menggunakan konsep BTS 10:90 mesti menggunakan SPA statutori standard, di mana pembeli membayar 10% sebagai deposit dan hanya membayar baki 90% setelah projek siap sepenuhnya oleh pemaju. Bayaran 10% yang dibuat kepada pemaju akan dimasukkan ke dalam Akaun Pemajuan Perumahan, dan jualan tersebut dikunci.

Bagi pembeli rumah, ia masih merupakan pembelian berdasarkan brosur dan iklan sesuatu konsep. Konsep 10:90 masih merupakan model jual dahulu, bina kemudian kerana rumah tersebut masih belum dibina atau disiapkan semasa SPA ditandatangani.

Seperti membeli kenderaan bermotor, tiada bayaran progresif perlu dibuat kepada pengeluar. Apabila siap, penjual menyerahkan produk dan mengutip baki bayaran.

Ia sebenarnya berada di pertengahan antara sistem bayaran progresif semasa (STB) dan BTS sepenuhnya. Sama ada ia dipanggil varian STB, varian BTS atau pembayaran tertangguh, ia tidak begitu penting. Namun, perbezaan utama ialah sekiranya pemaju gagal atau meninggalkan projek atas apa jua sebab, pembeli dilindungi daripada risiko perniagaan pemaju dan kesan buruk yang berpotensi.

Seperti yang ditunjukkan dalam Jadual 1, sistem bayaran 10:90 masih merupakan satu kontrak untuk menjual (melalui penandatanganan SPA), membina, dan kemudian menyerahkan. Oleh itu, istilah BTS sebenarnya tidak sesuai digunakan sepenuhnya apabila merujuk kepada konsep BTS 10:90 kerana kedua-dua sistem ini mempunyai ciri-ciri yang sangat berbeza.

Bagi mengelakkan salah faham dan kekeliruan selanjutnya, mungkin kita semua wajar merujuk model ini sebagai konsep BTS 10:90 dan bukannya mengelirukannya dengan konsep BTS mutlak.

Brig Gen Datuk Goh Seng Toh Presiden, National House Buyers Association

Kredit: Star Media Group Berhad – Star Property - Diterbitkan: 5 Januari 2026 - Joseph Wong & Brig Jen Datuk Goh Seng Toh - Diterjemah oleh ChatGPT