Bagaimana URA Mempengaruhi Pemegang Visa MM2H

Akta Pembaharuan Bandar (URA) telah menjadi salah satu rang undang-undang yang paling kontroversial dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Direka untuk mempercepat pembangunan semula tanah bandar yang tua atau kurang dimanfaatkan, Rang Undang-Undang ini telah mencetuskan perdebatan sengit mengenai hak milik hartanah, perlindungan perlembagaan dan kesan sosio-ekonomi. Walaupun sebahagian besar perbincangan tertumpu kepada pemilik hartanah Malaysia, penduduk asing, terutamanya pemegang visa Malaysia My Second Home (MM2H) yang memiliki hartanah, juga perlu memahami bagaimana URA mungkin memberi kesan kepada mereka.

Rang Undang-Undang Cadangan

Rang Undang-Undang yang dicadangkan bertujuan mewujudkan rangka undang-undang yang membolehkan hartanah bandar yang tua atau terbiar dibangunkan semula walaupun tidak semua pemilik bersetuju. Di bawah Rang Undang-Undang ini:

• Pihak berkuasa kerajaan boleh menandakan zon pembaharuan bandar.

• Pemaju hartanah hendaklah memulakan proses, dipermudah oleh undang-undang URA.

• Hartanah yang dibina hanya 30 tahun lalu boleh tertakluk kepada pembaharuan bandar.

• Ambang persetujuan, biasanya antara 75% hingga 80% pemilik, diperlukan untuk meneruskan pembangunan semula, walaupun angka tepat masih dibincangkan dan akan dipinda semasa perbahasan parlimen.

• Setelah ambang dipenuhi, pemilik minoriti yang tidak bersetuju boleh dipaksa menjual bahagian mereka atau hartanah mereka diambil, walaupun mereka membantah.

Penyokong kerajaan menyatakan URA akan membantu meremajakan stok perumahan lama, membuka nilai tanah bandar dan memodenkan bandar. Perdana Menteri Datuk Seri Anwar Ibrahim secara terbuka memberi jaminan bahawa URA tidak akan menyebabkan pengusiran paksa atau mengubah status tanah bagi pemilik asal. Walau bagaimanapun, ramai perancang bandar, kumpulan komuniti, pakar undang-undang dan persatuan hartanah berhujah bahawa Rang Undang-Undang ini, dalam bentuknya sekarang, berisiko melemahkan perlindungan hak milik perlembagaan dan hak pemilik minoriti. Salah satu isu paling kontroversial ialah mengapa umur hartanah yang tertakluk kepada URA begitu rendah, iaitu 30 tahun, sedangkan hartanah yang diselenggara dengan baik di Malaysia dan di seluruh dunia biasanya bertahan lebih lama. Pemegang Visa MM2H dan Pemilikan Hartanah

Di bawah program Malaysia My 2nd Home (MM2H), warga asing yang bersara dan penduduk jangka panjang memperoleh visa boleh diperbaharui dengan memenuhi syarat kewangan dan sering kali melabur dalam hartanah di Malaysia. Pemegang visa MM2H:

• Dibenarkan membeli hartanah kediaman (pasaran utama atau sekunder) yang memenuhi ambang harga minimum yang ditetapkan oleh kerajaan negeri (lebih RM1,000,000 di kebanyakan negeri).

• Memiliki hak milik kekal atau strata atas nama mereka, sama seperti pemilik Malaysia.

• Boleh mengekalkan dan menjual hartanah ini tanpa sekatan masa berkaitan visa, selagi mereka terus memenuhi syarat visa (seperti mengekalkan deposit tetap atau memenuhi kriteria pembaharuan).

Sehubungan itu, sebarang perubahan kepada undang-undang hartanah seperti URA boleh memberi kesan langsung kepada pemegang MM2H yang memiliki hartanah yang tertakluk kepada pembangunan semula atau penetapan pembaharuan. Kesan Potensi

1. Kerentanan terhadap pengambilan paksa:Jika hartanah berada dalam zon pembaharuan bandar yang ditetapkan dan mendapat persetujuan mencukupi daripada pemilik lain, URA boleh membenarkan pembangunan semula diteruskan tanpa persetujuan sebulat suara. Ini bermaksud pemilik yang tidak bersetuju boleh dipaksa menjual atau hartanah mereka diambil di bawah Akta Pengambilan Tanah. Bagi pemegang MM2H, ini boleh bermakna:

2. Kehilangan kawalan ke atas hartanah jika ambang URA dipenuhi.

3. Penjualan atau pengambilan tanpa persetujuan penuh, mungkin bertentangan dengan kehendak pemilik.

4. Kompleksiti undang-undang jika hartanah strata mempunyai pelbagai pemilik bersama.

5. Kehilangan keyakinan untuk melabur di Malaysia.

Secara ringkas, pemilik asing dengan kepentingan minoriti dalam bangunan strata mungkin mendapati diri mereka amat terdedah kepada keputusan pembangunan semula yang dibuat oleh majoriti pemilik.

Isu pampasan dan jenis hartanah:Salah satu aspek paling diperdebatkan dalam URA ialah bagaimana pampasan akan diatur:

• Sesetengah penyokong mencadangkan penggantian satu-ke-satu atau tawaran hartanah dinaik taraf untuk pemilik dalam zon pembaharuan.

• Pengkritik memberi amaran bahawa pampasan mungkin tidak mencerminkan nilai pasaran yang setara, terutamanya bagi rumah teres unik berbanding unit gantian berketumpatan tinggi.

Bagi pemegang MM2H, ini menimbulkan beberapa pertimbangan:

• Pampasan adil: Sebarang pengambilan mesti sah secara undang-undang mencukupi, tetapi bentuk praktikalnya (tunai, unit gantian atau lain-lain) masih tidak pasti.

• Jenis hartanah: Pemilik rumah teres tunggal mungkin ditawarkan jenis hartanah berbeza, bukannya penggantian teres setara, yang mempengaruhi gaya hidup dan nilai pelaburan.

• Ketenangan bersara: Warga asing melabur dalam MM2H untuk tujuan bersara dan menikmati ketenangan. Mereka tidak mahu dipaksa bertempur antara faksi “ya” dan “tidak” dalam projek URA.

• Kecenderungan politik: Pesara tidak berminat dengan politik tempatan negara pilihan mereka.

Selain itu, sejarah projek yang lewat, bermasalah dan terbiar di Malaysia wujud. Kerajaan sering tiada penyelesaian kecuali mencari penyelamat. Apa yang berlaku jika pembangunan semula terbengkalai? Pemilik hartanah berisiko kehilangan segalanya.

3.Perlindungan perlembagaan dan prosiding undang-undang:Perlembagaan Malaysia memberikan hak milik di bawah Artikel 13, yang memerlukan tiada sesiapa dinafikan hak milik tanpa pampasan yang mencukupi. Namun, pakar undang-undang dan kumpulan masyarakat sivil berhujah bahawa ambang persetujuan URA dan mekanisme pembangunan semula berisiko melemahkan perlindungan ini:

• Pemilik minoriti boleh dipaksa menjual.

• Pertikaian undang-undang mungkin timbul jika pampasan atau keadilan proses dipersoalkan.

• Pemilik mungkin menghadapi litigasi mahal, terutamanya jika mereka berada di luar negara semasa prosiding pembangunan semula.

• Pemegang MM2H, terutamanya pemilik bukan penduduk, boleh menghadapi halangan bidang kuasa dan prosedur tambahan dalam menuntut hak atau mencabar keputusan pembaharuan.

4.Implikasi pasaran dan pelaburan:Walaupun tanpa tindakan paksa, kewujudan rejim URA sahaja boleh mengubah dinamik pasaran hartanah:

• Hartanah di kawasan yang berpotensi untuk pembaharuan bandar mungkin mengalami turun naik harga, meningkat kerana spekulasi atau menurun kerana risiko yang dirasakan.

• Pelabur asing mungkin menilai semula daya tarikan hartanah strata lama dan pembelian sub-sale, terutamanya yang dibina lebih 30 tahun lalu, yang biasanya dimiliki untuk nilai jangka panjang.

• Ini boleh menjejaskan keputusan pelaburan, keyakinan dan strategi penjualan semula pemegang MM2H.

Menavigasi Terrain Tidak Pasti

Akta Pembaharuan Bandar mewakili pergeseran paradigma dalam undang-undang hartanah Malaysia, yang memprioritaskan pembangunan semula dan kepadatan bandar, tetapi juga menimbulkan persoalan sukar mengenai hak milik individu. Bagi pemegang visa MM2H yang memiliki hartanah:

• Pemilikan hartanah anda tidak secara automatik diambil, tetapi mungkin tertakluk kepada URA yang bersifat spekulatif.

• Peserta MM2H tidak seharusnya dipaksa untuk pembangunan semula. Rumah mereka adalah kehidupan mereka, bukan aset spekulatif.

• Jika pelaburan anda berada dalam kawasan pembaharuan yang ditetapkan, anda mungkin menghadapi tekanan pembangunan semula, mekanisme persetujuan majoriti dan kewajiban undang-undang yang anda mungkin tidak sepenuhnya kawal. Politik pastinya akan muncul.
  

Komuniti MM2H menghadapi salah satu ancaman paling serius dalam sejarah 20 tahun mereka. Rang Undang-Undang URA yang dicadangkan, terutama penanda aras 30 tahun yang banyak diperdebatkan, telah menimbulkan kebimbangan mendalam dalam kalangan ribuan warga asing yang memilih Malaysia sebagai rumah mereka. Ini bukan isu pentadbiran kecil. Ia adalah ancaman langsung terhadap keselamatan rumah persaraan, kestabilan kediaman jangka panjang dan reputasi Malaysia sebagai tempat yang dipercayai untuk pesara asing.

Kekosongan dasar kini merosakkan kredibiliti antarabangsa Malaysia. Hari ini, Persatuan MM2H mesti mengambil pendirian tegas dan terbuka. Kementerian Pelancongan, Seni dan Budaya serta kelab ekspatriat mesti diberi amaran tentang implikasi dan kesan undang-undang pembaharuan bandar. Masa depan program MM2H bergantung padanya. Setiap hari tanpa penjelasan membolehkan ketakutan merebak, forum berspekulasi dan keyakinan merosot.

Dalam perkembangan penting, URA yang dicadangkan telah ditarik balik daripada agenda perundangan segera. Walau bagaimanapun, pihak berkepentingan perlu tetap berjaga-jaga, kerana penarikan ini hanyalah langkah sementara bagi membolehkan penambahbaikan sebelum versi baharu, yang mungkin lebih komprehensif, dibentangkan kembali di Parlimen. Artikel ini diterbitkan kali pertama di StarBiz 7.

John Butler adalah pemilik hartanah dan pemegang visa MM2H.

Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property - Diterbitkan pada 2 Februari 2026 - Joseph Wong & John Butler - Diterjemah oleh ChatGPT