Urus niaga tanah komersial meningkat, dengan JB muncul lebih kukuh — Napic
- malaysiaproptrend
- 4 Jul
- 5 min membaca
PETALING JAYA (17 Jun): Ketegangan antara dua kuasa besar dunia — China dan Amerika Syarikat — telah mencetuskan kegusaran dalam pasaran global. Namun begitu, keadaan ini secara tidak langsung telah memberi manfaat kepada beberapa negara di Asia Tenggara, apabila syarikat multinasional mula memindahkan operasi mereka ke lokasi yang lebih stabil di rantau ini untuk dijadikan pusat perniagaan baharu.
Seiring dengan perkembangan ini, Malaysia dilaporkan sebagai antara negara yang menerima limpahan manfaat. Tetapi, adakah data sebenar menyokong dakwaan ini? Secara khusus, adakah terdapat peningkatan dalam permintaan terhadap lot tanah komersial kosong? Dan jika ya, di manakah kawasan tumpuan?
Untuk mendapatkan gambaran yang lebih jelas, laporan ini meneliti aktiviti urus niaga dalam sektor ini sepanjang empat tahun yang lalu.
Menurut data Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (Napic), jumlah transaksi lot tanah komersial kosong di Malaysia meningkat sebanyak 22.7% kepada 3,340 unit pada tahun 2024, manakala nilai transaksi mencecah RM14 bilion, mencatatkan lonjakan luar biasa sebanyak 200% tahun ke tahun (y-o-y).
Pembeli tanah komersial semakin dicari oleh pelabur tempatan dan asing yang mencari lot tanah komersial yang terletak strategik serta mempunyai potensi pembangunan, kata perunding pasaran kepada EdgeProp.my.
Pasaran tanah komersial JB meledak selepas pelancaran JS-SEZ
Dengan pelancaran Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ) tahun lalu, Johor Bahru telah muncul sebagai lokasi utama bagi pelabur hartanah. Transaksi tanah komersial di kawasan ini sejak itu menyaksikan lonjakan yang belum pernah terjadi sebelum ini.
Data Napic menunjukkan bahawa pertumbuhan jumlah transaksi lot tanah komersial kosong di daerah tertentu ini meningkat lebih 800% kepada 381 unit pada tahun 2024, manakala nilai transaksi mencecah RM1.17 bilion — peningkatan sebanyak 200% berbanding tahun sebelumnya.
Menurut Perunding Hartanah The Roof Realty, YT Liew, pasaran lot tanah komersial di JB kini mengalami permintaan yang tinggi. Pemaju membeli tanah untuk simpanan (land banking) dengan melihat kepada pembangunan masa depan, manakala pelabur asing pula aktif mencari tanah untuk membina bilik pameran, galeri, kompleks komersial, atau bagi menunjukkan kehadiran korporat mereka di kawasan metropolitan.
“Di pusat bandar JB, berhampiran dengan pautan RTS (Sistem Transit Rapid JB–Singapura), harga tanah kini berada dalam lingkungan RM1,000–RM1,400 setiap kaki persegi,” kata Liew.
Sebagai alternatif, memandangkan tanah di pusat bandar semakin mahal, Liew mencadangkan agar pelabur menumpukan perhatian ke Iskandar Puteri dan Permas Jaya.
Iskandar Puteri, yang terletak di sebelah barat kawasan pusat bandar, sedang muncul sebagai hab pusat data yang penting di wilayah selatan, selain menjadi lokasi Zon Kewangan Khas (SFZ).
Sementara itu, Permas Jaya, yang terletak di timur pusat bandar, merupakan kawasan kediaman popular, terutamanya dalam kalangan golongan profesional kelas pertengahan dan ahli perniagaan yang sering berulang-alik ke kawasan pusat bandar.
“Harga tanah komersial bagi kawasan seperti Iskandar Puteri dan Permas Jaya adalah sekitar RM200–RM400 setiap kaki persegi, yang jauh lebih murah berbanding di pusat bandar,” katanya.
Pinggir KL muncul sebagai tumpuan baharu tanah komersial
Lembah Klang telah lama menjadi salah satu hab perniagaan utama rantau ini, khususnya di kawasan bandar Kuala Lumpur.
Namun, transaksi tanah komersial di Kuala Lumpur kini tidak seaktif kawasan lain di Selangor, disebabkan tanah yang semakin terhad dan mahal.
Menurut data Napic, jumlah transaksi lot tanah komersial di Kuala Lumpur menurun sebanyak 16.4% kepada 46 unit pada tahun 2024, namun nilai keseluruhan meningkat secara mendadak sebanyak 1,734% kepada RM8.62 bilion.
Daripada jumlah ini, satu urus niaga tanah yang menonjol di KL melibatkan 16 lot tanah komersial kosong yang terletak di Jalan Sungai Besi, dengan nilai sehingga RM4 bilion. Ini dipercayai merupakan salah satu fasa di mana KLCC (Holdings) Sdn Bhd memperoleh beberapa lot tanah dalam kawasan Bandar Malaysia, satu pemerolehan yang telah diumumkan pada tahun lepas.
Sementara itu, jumlah transaksi lot tanah komersial di Selangor meningkat sebanyak 48.4% kepada 469 unit pada tahun 2024, dengan nilai keseluruhan transaksi mencecah RM2.4 bilion — peningkatan sebanyak 65.5%.
Budaya transaksi tanah di Lembah Klang mempunyai ciri yang unik disebabkan oleh keunikan representasi alamat bandar ini.
“Lokasi utama di KL seperti Bukit Bintang, Mont’Kiara, dan Jalan Klang Lama kekal sebagai destinasi utama bagi pembeli tanah,” kata Penolong Ketua Cawangan The Roof Realty, Leon Lee.
Lokasi-lokasi ini sangat menarik bagi pelabur yang mahu menonjolkan kehadiran korporat mereka atau memanfaatkan kepesatan aktiviti di kawasan bandar.
“Tanah di Bukit Bintang sangat terhad,” kata Lee. “Namun begitu, pelabur — terutamanya dari luar negara — masih kerap bertanya tentang lot tanah kosong di sana, walaupun harga mencecah sehingga RM2,700 bagi setiap kaki persegi.”
Namun terdapat trend peningkatan permintaan di kawasan selatan dan barat daya Lembah Klang, dan menurut Lee, permintaan bagi lot tanah komersial di Setia Alam, Semenyih, dan Teluk Panglima Garang semakin meningkat, seiring dengan kuasa beli yang semakin berkembang dalam kalangan populasi di kawasan tersebut.
Semenyih, yang dahulunya sebuah pekan kecil, kini telah berubah menjadi pusat kediaman dan komersial yang pesat membangun di Selangor. Kawasan ini telah menarik minat besar daripada pemaju utama seperti Eco World Development Group Bhd dan S P Setia Bhd, yang telah membangunkan projek perbandaran berskala besar sehingga merangsang lonjakan projek kediaman dan komersial.
Sementara itu, Telok Panglima Garang, yang terletak di antara Banting dan Klang, merupakan zon perdagangan bebas (FTZ) yang memenuhi keperluan perniagaan industri secara tempatan dan global.
“Harga tanah di kawasan baharu ini berada dalam lingkungan RM120–RM160 bagi setiap kaki persegi — yang sangat murah jika dibandingkan dengan kawasan tengah KL,” kata Lee.
BKIP pacu daya tarikan pelaburan Batu Kawan
Pulau Pinang turut menjadi tumpuan pelabur. Projek infrastruktur yang akan datang seperti Laluan LRT Mutiara dan perluasan Lapangan Terbang Antarabangsa Pulau Pinang dijangka menjadikan negeri ini sebagai hab logistik utama di wilayah utara.
Data Napic menunjukkan bahawa pada tahun 2024, jumlah keseluruhan transaksi lot tanah komersial kosong menurun sebanyak 37.3% kepada 74 unit, namun nilai keseluruhan transaksi mencatatkan peningkatan tahun-ke-tahun kedua berturut-turut sebanyak 122.1% kepada RM253.7 juta.
“Walaupun aktiviti transaksi tanah komersial merosot tahun lalu, terdapat trend kukuh pembeli tanah komersial beralih kepada pelaburan yang tahan masa depan. Mereka tidak lagi sekadar memegang tanah, tetapi mempertimbangkan bagaimana ia sejajar dengan projek infrastruktur akan datang, potensi penzonaan, dan perancangan bandar jangka panjang,” kata rakan pengurusan PropNex Realty, Ryan Ng.
Salah satu kawasan yang menonjol untuk urus niaga tanah komersial ialah “Silicon Valley Timur” — Batu Kawan.
Terletak di Seberang Perai, tanah besar Pulau Pinang, Batu Kawan telah berubah menjadi hab industri, komersial, dan kediaman utama.
Tidak dapat dinafikan, Taman Perindustrian Batu Kawan (BKIP), yang meliputi lebih 1,151 ekar, secara berterusan menarik banyak syarikat multinasional (MNC) dalam sektor teknologi tinggi untuk menubuhkan operasi mereka di situ.
“Kawasan ini (Batu Kawan) menawarkan peluang kepada pelabur jangka panjang disebabkan oleh keluasan tanah yang besar dan kilang serta syarikat yang akan datang.
“Harga tanah komersial di sini berada dalam lingkungan RM200–RM500 sekaki persegi,” kata Ng.
Sementara itu, pulau Pulau Pinang yang sibuk masih menjadi lokasi pilihan ramai. Kawasan utama seperti Jelutong dan Gurney sangat menarik, terutamanya dengan kemasukan pelancong dan sekolah antarabangsa.
“Harga tanah komersial di pulau Pulau Pinang berada dalam lingkungan RM700–RM1,000 sekaki persegi, dengan kawasan utama seperti George Town dengan mudah mencecah RM1,000 sekaki persegi,” katanya.
Kredit: Edgeprop.my - Diterbitkan 18 Jun 2025 - Tam You Sheng / EdgeProp.my - Diterjermah oleh ChatGPT
Komen