URA: Menyeimbangkan Kemajuan dan Kehidupan Rakyat

Pembaharuan bandar adalah tentang memelihara rakyat, budaya dan komuniti yang memberi “jiwa” kepada bandar, bukan sekadar membangunkan semula bangunan.

Akta Pembaharuan Bandar (URA) merupakan salah satu perundangan yang paling penting dan sangat diperlukan dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Tujuannya diakui secara meluas sebagai langkah perlu untuk memastikan pertumbuhan bandar, keselamatan dan daya ekonomi yang mampan, dan pembentangan Rang Undang-Undang ini akan membawa kepada pemodenan landskap bandar Malaysia serta menarik lebih banyak pelaburan.

Isu utama bandar Malaysia adalah pembangunan semula bangunan lama yang tidak selamat atau terbiar yang menghadapi masalah struktur, kepadatan berlebihan dan kemudahan yang ketinggalan zaman. Mengubah dan mencipta struktur serta kawasan menjadi ruang yang boleh didiami mempromosikan komuniti dan bandar yang lebih sihat, berdaya tahan dan inklusif.

Rang Undang-Undang semasa, dalam bentuknya sekarang, sedang diteliti kerana ia mungkin terlalu condong kepada penggubal undang-undang dan pihak berkepentingan, serta menawarkan kejelasan yang tidak mencukupi untuk rakyat yang terkesan oleh pembangunan semula bandar. Sebaliknya, para penyokong menuntut langkah yang lebih kuat seperti perlindungan bagi mereka yang berisiko dipindahkan, sokongan penempatan semula, kawalan sewa sementara dan mediasi untuk menyelesaikan pertikaian.

Visi Bersama untuk Perubahan

Jika dibentuk dengan teliti, URA berpotensi menjadi kerangka kerja yang mengubah landskap bandar Malaysia. Untuk mencapainya, beberapa prinsip perlu membimbing pelaksanaannya. Pertama sekali, ia mesti dijalankan dengan mengambil kira rakyat terlebih dahulu.

Rang Undang-Undang ini perlu menilai sama ada penduduk atau komuniti yang terjejas oleh pembangunan semula telah dirujuk, dilindungi daripada pengusiran, dijamin sokongan dalam bentuk dana pemindahan, hak penempatan semula dan diberi pampasan yang adil atau sokongan pemindahan, sekiranya perlu.

Prinsip seterusnya ialah mengguna pakai model integrasi komuniti di mana manfaat daripada pembaharuan harus meningkatkan dan memelihara warisan sosial dan budaya kawasan tersebut.

Banyak pusat bandar Malaysia menempatkan bangunan, perniagaan dan tradisi yang membentuk sebahagian daripada warisan hidup negara. Rang Undang-Undang ini boleh mewajibkan penilaian impak warisan sebelum kelulusan, memberi insentif untuk penggunaan semula adaptif dan melindungi aset budaya tidak ketara seperti kopitiam lama dan kuil komuniti.

Mungkin risiko terbesar dalam pembaharuan bandar ialah gentrifikasi. Tanpa perlindungan, pembangunan baru boleh meminggirkan komuniti yang sepatutnya dibantu. Keperluan untuk sebahagian unit mampu milik dalam setiap projek, digabungkan dengan model perumahan bercampur, akan membantu bandar mengekalkan kepelbagaian.

Perkara paling penting yang perlu diterapkan ialah ketelusan dan kepercayaan. Ini mesti diambil dengan serius, terutamanya dengan garis panduan yang jelas mengenai proses membuat keputusan, penilaian dan penyelesaian pertikaian dijalankan secara jujur.

Penduduk dan mereka yang terjejas berhak untuk melihat penilaian impak, menghadiri sesi perbicaraan awam dan mempunyai akses kepada mediasi bebas sekiranya timbul sebarang pertikaian. Pembaharuan harus diukur bukan hanya melalui penyelesaian projek, tetapi juga sama ada komuniti kekal utuh dan kehidupan mereka bertambah baik dalam jangka masa panjang.

Proses membuat keputusan perlu terbuka, dengan saluran yang sesuai untuk bantahan dan penyelesaian pertikaian di kalangan pihak berkepentingan dan pemilik rumah. Selain itu, manfaat daripada pembangunan semula perlu diagihkan secara adil di antara pemaju, pemilik tanah dan penduduk.

Kuasa Rakyat

Kumpulan yang mewakili pemilik rumah, persatuan penduduk, kumpulan sivik, pembuat dasar dan pihak berkepentingan telah aktif bersatu, menentang URA yang dibentangkan dan menyeru agar ia disemak semula.

Antara perdebatan dan kebimbangan utama mengenai Rang Undang-Undang ini ialah:

• Tahap persetujuan mungkin terlalu rendah, meletakkan pemilik harta minoriti berisiko diambil tanah secara paksa.

• Kekurangan perlindungan sosial boleh menyebabkan pemilik rumah terpaksa dipindahkan, mengancam perpaduan sosial.

• Pengawasan negeri yang tidak mencukupi boleh menyebabkan proses berpihak terlalu berat kepada keuntungan, dengan mengorbankan penduduk.
  

Salah satu ketidakpuasan yang paling mendesak ialah bahawa ambang persetujuan untuk projek pembangunan semula ditetapkan terlalu rendah. Pengkritik berhujah bahawa pemilik minoriti berisiko dipaksa menyerahkan hartanah mereka, menimbulkan kebimbangan tentang perampasan dan kurangnya kepercayaan dalam komuniti.

Perkembangan terkini menunjukkan bahawa kerajaan sedang mendengar. Ambang persetujuan untuk pembangunan semula kini ditetapkan pada 80% secara seragam, menggantikan tahap sebelumnya. Perancang juga perlu mengambil kira data demografi semasa menilai projek, memastikan ciri kejiranan dan keseimbangan komuniti sekurang-kurangnya dipertimbangkan dalam membuat keputusan.

Bagi mencerminkan perlindungan yang lebih kukuh untuk pemilik rumah, pemerhati bahkan mencadangkan ambang pembangunan semula sekurang-kurangnya 90% untuk bangunan baru dan 85% untuk bangunan lama, di mana keperluan rakyat diletakkan sebagai teras perancangan.

Selain itu, kerajaan memberi jaminan bahawa pemilik yang terlibat akan ditawarkan rumah pengganti dengan nilai yang sama atau lebih tinggi. Projek pembangunan semula akan dipandu oleh kepentingan awam, menekankan bahawa rakyat tidak akan diketepikan dalam proses pembangunan semula. Sementara itu, Perdana Menteri Datuk Seri Anwar Ibrahim menyatakan bahawa Rang Undang-Undang ini bertujuan menangani kerosakan bandar, bukan mengancam hak. Keterbukaan beliau terhadap pindaan adalah sesuatu yang menggalakkan.

Satu kelegaan bagi sesetengah pihak ialah bacaan kedua Rang Undang-Undang ini telah ditangguhkan ke Oktober, memberikan lebih masa untuk memurnikan peruntukannya sebagai tindak balas kepada kebimbangan awam.

Apa yang diperlukan sekarang ialah memastikan URA menjadi alat untuk memodenkan bandar sambil mengekalkan integriti komuniti. Para pembuat dasar kini memikul tanggungjawab untuk memastikan pembangunan bandar benar-benar membawa kemajuan kepada rakyat.

Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property - Diterbitkan pada 2 Sep 2025 - Samantha Wong & Pavither Sidhu - Diterjermah oleh ChatGPT