Undang-Undang Strata Perlu Dikaji Semula Seiring Perkembangan Urbanisasi

Apa yang kurang ialah model tadbir urus komuniti yang jelas dan praktikal yang dapat membawa kita ke arah Malaysia bertaraf dunia.

Keadaan sosial dan struktur komuniti kita telah berubah sepanjang dekad. Sejak zaman kemerdekaan, konsep “kampung” dan “Rukun Tetangga” berfungsi berdasarkan model sukarela dan gotong-royong secara kolektif.

Kemudian, apabila komuniti strata mula muncul di sekitar pusat bandar, Akta Hakmilik Strata 1985 dan Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA) dibentuk untuk menyediakan kehidupan komuniti yang lebih teratur dan terkawal.

Kini, dengan tumpuan beralih kepada kehidupan lestari, penjimatan tenaga, dan apabila demografi penuaan mula menampakkan diri, urbanisasi mengambil perspektif baharu yang memanfaatkan asas baik dalam komuniti strata di luar keluarga individu.

Chris Tan: Kini, 40 tahun kemudian, adakah kita menuntut terlalu banyak daripada pemilik untuk terlibat dalam pengurusan strata yang rutin tetapi kompleks dan penting?

Walaupun semakan berterusan dijalankan dari semasa ke semasa, undang-undang ini memang memerlukan pengemaskinian.

Apa yang benar-benar kurang ialah model tadbir urus komuniti yang jelas dan praktikal yang dapat membawa kita ke arah Malaysia bertaraf dunia.

Untuk permulaan, adakah kita benar-benar memerlukan gelanggang tenis (atau gimnasium, dan kolam renang) untuk setiap komuniti strata yang sedang diwujudkan sekarang?

Tenis jelas bukan sukan kebangsaan kita, dan banyak gelanggang telah kurang digunakan, atau telah diubah suai untuk kegunaan lain yang lebih baik.

Prinsip asas setiap komuniti strata sentiasa berpandukan pengurusan oleh pemilik dan berdikari. Namun, persoalannya kini, 40 tahun kemudian — adakah kita menuntut terlalu banyak daripada pemilik untuk terlibat dalam pengurusan strata yang rutin tetapi kompleks dan penting, dan adakah kita menyediakan terlalu banyak “gimik” atas nama berdikari?

DNA komuniti strata pada dasarnya direka dan dipacu oleh pemaju sektor swasta, tetapi adakah kita memberi ruang yang mencukupi kepada komuniti pemilik strata untuk mengambil alih dan membentuk destinasi mereka sendiri? Adakah badan pengurusan dan pihak berkuasa tempatan di pelbagai peringkat selaras dalam memainkan peranan mereka untuk membolehkan komuniti strata berkembang dan makmur demi memenuhi keperluan unik masing-masing?

Terdapat keperluan mendesak untuk menangani model komuniti berstruktur ini kerana urbanisasi berkembang dengan cepat di seluruh negara, termasuk rejim strata serupa yang baru diterima di Malaysia Timur. Walaupun ia merupakan penyelesaian perumahan bandar, ia kini bukan lagi isu kediaman secara bersendirian, memandangkan keperluan integrasi dan penggunaan bercampur di bawah satu bumbung (atau lebih tepat, satu hakmilik induk).

Masalah yang memerlukan perhatian segera

Berikut adalah beberapa isu utama dalam undang-undang strata yang memerlukan perhatian segera:

1. Mengemas kini konsep unit saham (yang menjadi asas kepada segala-galanya) dalam semua skim strata

a. Pembangunan bercampur merangkumi pelbagai komponen seperti kediaman, komersial, dan juga tempat letak kereta yang dimiliki secara berasingan. Walau bagaimanapun, tidak semua pemilik mempunyai hak untuk mengakses semua perkhidmatan dan kemudahan, dan oleh itu, dianggap tidak adil apabila mereka dikenakan kadar yuran pengurusan yang sama.

b. Sesetengah pembangunan wujud sebelum SMA, di mana pada masa itu, formula pengiraan unit saham biasanya berdasarkan i) harga pembelian atau ii) kaedah per kaki persegi, kebanyakannya bersandarkan kes demi kes tanpa pembezaan lanjut; berbeza dengan undang-undang sekarang yang menetapkan unit saham melalui formula kompleks berpandukan faktor pemberat statutori seperti jenis petak, saiz, penggunaan dan lokasi dalam “bangunan” strata, dsb. Tambahan pula, faktor pemberat ini tidak semestinya adil kerana ia didasarkan pada keadaan semasa undang-undang digubal, apatah lagi dengan peningkatan kompleksiti dalam pembangunan strata bercampur bersepadu.

c. Kekeliruan ini jelas dalam fakta kes Mahkamah Rayuan 2025 bagi Phileo Damansara 1 (PD1), di mana Mahkamah Persekutuan menolak rayuan pihak korporat pengurusan (MC) untuk mengenakan kadar berbeza pada komponen berlainan dalam pembangunan strata. Mahkamah tidak menghuraikan lagi maksud “tujuan yang berbeza dengan ketara”. Oleh itu, SMA perlu dikaji semula untuk mentakrifkan dengan jelas apakah yang dimaksudkan dengan “tujuan yang berbeza dengan ketara”, dan mungkin dipandu oleh perbelanjaan sebenar bagi setiap komponen dalam pembangunan bercampur.

Buku panduan mengenai kehidupan strata harus diberikan kepada pemilik semasa penyerahan, berserta sesi taklimat induksi wajib untuk menerangkan hak dan tanggungjawab semua pihak berkepentingan.

2. Tanggungjawab pemaju untuk memastikan kelestarian pembangunan melalui tadbir urus yang baik

a. Pemaju harus memastikan bahawa pembangunan tersebut boleh diselenggara pada kos yang mampan walaupun selepas diserahkan kepada entiti pengurusan.

b. Ini termasuk keperluan untuk mendidik pembeli/pemilik mengenai kehidupan strata, yang sering diabaikan walaupun dianggap sudah difahami. Tanggungjawab terletak pada pemaju untuk meningkatkan kesedaran kolektif pemilik bahawa kegagalan mematuhi tanggungjawab masing-masing boleh menyebabkan penyelenggaraan skim strata menjadi tidak mencukupi, sekaligus mahal dalam jangka panjang.

c. Buku panduan mengenai kehidupan strata harus diberikan kepada pemilik semasa penyerahan, berserta sesi taklimat induksi wajib untuk menerangkan dengan jelas hak dan tanggungjawab semua pihak berkepentingan. Ini akan banyak membantu mengekalkan keharmonian strata dalam pengurusan, selain memudahkan pemilik mematuhi peraturan.

3. Penubuhan korporat pengurusan subsidiari (SMC) dan harta bersama terhad (LCP)

a. Walaupun SMA menyediakan rangka kerja undang-undang, penubuhan SMC menghadapi cabaran besar sehingga kadar penerimaannya sangat rendah, dan hanya sebilangan kecil SMC wujud sehingga kini.

b. Beberapa faktor yang menghalang proses penubuhan termasuk:

• Keperluan resolusi komprehensif dua pertiga daripada semua pemilik strata dalam skim pembangunan.

• Pemilik yang tidak berdaftar tidak boleh mengundi, mengakibatkan bilangan undi yang sah tidak mencukupi. Ini menjadi lebih rumit dengan penglibatan pemilik yang mempunyai unit saham sementara bagi fasa berikutnya yang belum dibangunkan, semua di bawah skim strata yang sama.

• Prosedur teknikal yang panjang dan mahal termasuk menandakan sempadan LCP, penyediaan pelan khas seperti yang ditetapkan oleh undang-undang, dan penglibatan profesional seperti juruukur, jurutera, dan peguam.

c. Penyelesaian yang jelas ialah:

• Pindaan SMA untuk memudahkan penubuhan SMC selari dengan penubuhan MC.

• Pemaju mentakrifkan dan mewujudkan LCP serta struktur SMC pada peringkat awal semasa menyediakan dan mengemukakan Jadual Petak dengan pihak berkuasa berkaitan.

• Pemaju menanggung bayaran penghantaran LCP dan bukannya membebankan MC kemudian untuk menanggung kos dan jurang teknikal dalam proses tersebut.
  

Kajian, kemas kini, dan pindaan secara berstruktur dan berjadual untuk cadangan di atas adalah penting. Jika tidak, kita berisiko menghadapi “pandemik strata”, apabila semua pihak hanya saling menuding jari.

Walaupun Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan sedang melihat Akta Pemulihan Bandar (URA) sebagai penyelesaian undang-undang untuk bangunan strata yang menua, mungkin pembaharuan sebenar yang diperlukan adalah agar peraturan strata lama dapat menyesuaikan diri dengan keadaan semasa, serta pembaharuan pemikiran pengguna strata dalam mendefinisikan semula amalan kehidupan komuniti hari ini.

Chris Tan ialah pengasas dan rakan pengurusan Chur Associates. Beliau kerap menjadi penceramah mengenai isu pengurusan strata, dan pengarang buku “Strata OMG 2.0 — the latest Strata Owner’s Manual and Guidebook”.

Sumber: Edgeprop.my – Diterbitkan 21 Mac 2026 – Chris Tan / Chur Associates - Diterjemah oleh ChatGPT