Koridor Dengkil: Bagaimana pemilihan tapak berasaskan bukti menukar hartanah industri menjadi infrastruktur

Pasaran hartanah industri Malaysia telah bergerak melepasi era “tanah + brosur”.

Aset yang menonjol kini bukan sekadar plot harga baik di dalam sempadan; mereka adalah lokasi yang berfungsi sebagai platform operasi yang boleh dipercayai. Pengguna akhir mencari masa operasi yang konsisten, utiliti yang boleh dipercayai, masa perjalanan yang dapat diramalkan, tenaga kerja yang stabil, dan kelulusan yang tidak menangguhkan jadual pelancaran global.

Perubahan ini jelas kelihatan dalam cara pengendali serius menilai tapak. Soalan-soalan yang ditanya adalah konsisten:

• Bolehkah kami beroperasi? (kuasa, air, rangkaian, daya tahan, laluan pengembangan, kelajuan penghantaran utiliti utama)

• Bolehkah kami merekrut? (jangkauan tenaga kerja, realiti perjalanan, pengekalan pekerja, aliran kemahiran)

• Bolehkah kami menggerakkan barang dan manusia? (kebolehpercayaan laluan, kesesakan, keselamatan, akses pintu masuk)
  

Hanya selepas soalan-soalan ini dijawab, insentif dan harga tanah mula memainkan peranan.

Sahkan pengendali ini, yang dibuktikan melalui pelaburan mereka, biasanya mendorong perbelanjaan lanjut di kawasan tersebut. Apabila pembekal berkumpul dan infrastruktur diperkukuh sebagai tindak balas kepada bukti permintaan, momentum terbentuk, dan kawasan itu secara beransur-ansur bertukar menjadi kluster industri — seperti yang ditunjukkan di Pulau Pinang dan Selangor.

Apabila hartanah industri dibangunkan tanpa mengambil kira faktor-faktor ini, dua perkara boleh berlaku. Dalam senario pertama, ia mungkin masih “terjual” di atas kertas, tetapi pengambilan akhirnya terhenti di peringkat pengguna akhir. Papan “Untuk Dijual/Disewa”, pertukaran penyewa yang kerap, dan kluster yang mengambil masa lebih lama untuk mencapai kepadatan operasi harian menunjukkan perkara ini.

Dalam senario kedua, stok yang tidak terjual terkumpul. Data daripada National Property Information Centre (Napic) menunjukkan bahawa antara 2022 dan 2025, unit tidak terjual dalam pembinaan meningkat daripada hanya 22 kepada lebih 1,000; peningkatan 45 kali ganda dalam empat tahun. Ini menunjukkan saluran bekalan dibina sebelum permintaan terbukti.

Salah satu sebab di sebalik ini ialah pembangunan spekulatif yang tersilap menganggap kedekatan dengan zon panas bermakna tapak itu sesuai. Apabila permintaan tertumpu pada nod yang terbukti, naluri adalah untuk menumpahkan bekalan ke kawasan bersebelahan, tetapi tumpahan ini bukan pemilihan tapak.

Jalan, utiliti, dan rangkaian logistik yang menjadikan nod asal berfungsi telah disesuaikan untuk nod itu, dan tidak secara automatik meluas untuk melayani yang baru.

Apa yang berlaku seterusnya boleh dijangka: kelulusan perlahan, sambungan utiliti tertangguh, dan penyewa yang mengharapkan keadaan operasi sama mendapati realiti yang berbeza di tapak.

Masalah yang lebih mendalam ialah bekalan spekulatif biasanya bermula daripada ketersediaan tanah dan arbitrage harga, dengan andaian bahawa apa yang berjaya di kawasan berdekatan akan berjaya di sini. Tanpa kajian pasaran yang tepat tentang apa yang sebenarnya diperlukan penyewa; spesifikasi kuasa, jumlah air, jangkauan tenaga kerja, kebolehpercayaan laluan — tapak yang kelihatan sesuai di atas peta menjadi liabiliti dalam operasi.

Peta menunjukkan lokasi Koridor Dengkil dengan ekosistem sokongan.

Penghantaran Mengatasi Pengisytiharan

Apabila persaingan di kalangan rakan serantau kita semakin sengit, kita mesti membuktikan bahawa kita mampu menambah lebih nilai kepada industri strategik yang diperlukan untuk mentransformasikan ekonomi kita. Jawapannya bukan satu tuas tunggal — tetapi dua yang mesti bergerak serentak.

Kerajaan mesti melangkaui sekadar mentadbir. Ia perlu menaik taraf jalan raya dan persimpangan, memperluaskan pelabuhan dan lapangan terbang, mengukuhkan utiliti dan margin rizab, memperbaiki keselamatan dan kebolehpercayaan laluan, serta menyelaras urutan pelaksanaan merentasi agensi. Dalam erti kata lain, bergerak daripada sekadar memudahkan, kepada membina platform.

Tetapi pembinaan platform bergerak lebih pantas dan kosnya lebih rendah apabila ia tertumpu pada tapak yang tepat.

Di sinilah kepentingan pemilihan tapak yang kukuh — mengenal pasti lokasi yang sudah matang untuk pembangunan, di mana jalur industri lama telah membuktikan asasnya, dan di mana gelombang pertumbuhan seterusnya boleh berkembang di atas apa yang telah berfungsi, bukannya bermula dari sifar. Salah satu contohnya ialah Koridor Dengkil di Sepang, Selangor.

Memanfaatkan kawasan yang kurang digunakan

Koridor Dengkil menjejaki tulang belakang industri yang berterusan dari Pulau Carey di barat, sepanjang SKVE melalui Banting, dan berakhir di Dengkil di utara. Koridor ini telah terbentuk secara organik sepanjang laluan lebuh raya yang telah ditetapkan, dengan aktiviti industri telah tertancap di pelbagai titik sepanjang jalurnya. Soalannya kini bukan lagi sama ada ia wujud, tetapi sama ada ia akan dibangunkan dengan disiplin yang sewajarnya berdasarkan asasnya.

Cadangan Dengkil menarik kerana sebahagian besar tesis koridor itu sudah berasaskan asas yang boleh diukur, dan ia berada di dalam platform negeri yang jelas.

Rancangan Pertama Selangor (RS-1) merangka Wilayah Pembangunan Bersepadu Selatan Selangor (IDRISS) sebagai satu usaha pembangunan bersepadu di seluruh Selatan Selangor (Sepang dan Kuala Langat), menandakan koordinasi berbanding projek berasingan.

Isyarat pasaran swasta semakin jelas

Pada Januari 2026, IOI Properties Group Bhd mengumumkan pelupusan seluas 136 ekar di IOI Industrial Park @ Banting kepada Bridge Data Centres dengan nilai RM740.68 juta, bersamaan kira-kira RM115 hingga RM137 setiap kaki persegi (berdasarkan laporan media). Transaksi utama sebegini biasanya mempercepatkan perhatian susulan kerana ia menandakan ketelitian serius telah dilakukan terlebih dahulu.

Logik koridor adalah mudah (Peta 1):

• Cukup dekat untuk bersaing mendapatkan penyewa dalam hab pekerjaan dan pembekal Lembah Klang

• Cukup jauh untuk menawarkan ruang fizikal bagi pertumbuhan berperingkat di luar nod yang tepu

• Bersambung cukup untuk berfungsi sebagai matriks pintu masuk praktikal bagi logistik dan infrastruktur digital

• Tenaga kerja putih dan biru yang mencukupi melalui kawasan perumahan matang dan bakal dibangunkan di sekitarnya

• Utiliti berskala besar yang mencukupi
  

Demografi bukan teori: Selatan Selangor mempunyai ruang sebenar

Kisah pertumbuhan daerah menyokong tesis koridor: pertumbuhan Selatan Selangor merangkumi populasi, bilangan isi rumah, dan kediaman, yang penting kerana kawasan tangkapan tenaga kerja dibina berdasarkan lokasi kediaman dan realiti perjalanan harian.

Dalam anggaran awal 2025, Jabatan Perangkaan Malaysia (DOSM) melaporkan populasi Sepang seramai 350,400, dan Kuala Langat seramai 329,000; kedua-duanya jauh lebih besar daripada garis asas mereka pada tahun 2000 (Carta 2).

Kesalinghubungan yang menyokong tesis koridor

Akses Dengkil ke Lebuh Raya Pantai Barat (WCE), South Klang Valley Expressway (SKVE), dan North-South Expressway Central Link (ELITE) penting kerana ia meningkatkan pilihan laluan: akses lebih cepat ke Lembah Klang, bypass praktikal, dan sambungan yang lebih lancar untuk pergerakan barangan utara–selatan (termasuk sambungan ke Pulau Pinang melalui sistem PLUS, di mana WCE bersambung ke rangkaian lebuh raya kebangsaan).

WCE itu sendiri diposisikan sebagai koridor pantai penyalur, dari Banting menuju Taiping, Perak, yang direka untuk disambungkan dengan lebuh raya utama sedia ada (Peta 3).

Satu ‘penilaian utiliti’ untuk Kuasa Dengkil: grid yang dapat dibuktikan

Pengguna pusat data dan industri maju tidak membeli janji berkaitan tenaga elektrik. Mereka membeli laluan sambungan, ketelusan penguatan grid, dan garis masa pelaksanaan.

Dengkil mempunyai laluan yang dipercayai melalui konteks grid selatan yang diperkuat. Satu isyarat nyata dalam sistem Selatan Selangor yang lebih luas ialah Loji Kuasa Pulau Indah (1,200MW), yang mencapai operasi komersial pada 1 Mac 2025, di bawah struktur perjanjian 21 tahun, menurut laporan (Peta 4).

Bagi penyampaian mesej koridor, intipati mudah: pelabur boleh melakukan due diligence terhadap “aset nyata” (penjanaan, penguatan transmisi, stesen janakuasa, dan pilihan pengambilan) jauh lebih mudah berbanding meneliti janji peningkatan yang samar.

Air: pengembangan kapasiti dan alternatif berskala industri

Bagi kegunaan berdekatan pusat data dan industri, air semakin dianggap sama seperti tenaga: utiliti yang mesti dirancang pada skala koridor.

Projek kapasiti sederhana/jangka panjang Selangor (termasuk Sungai Rasau Water Supply Scheme dan pembangunan susulan) penting kerana ia meningkatkan margin rizab dan daya tahan seluruh sistem yang menyokong tulang belakang pertumbuhan Selatan Selangor (Peta 5).

Mengenai isyarat harga: Malaysia bergerak ke arah tarif premium bagi pengguna intensif sumber. Laporan merujuk tarif khas untuk pusat data di Selangor (contohnya RM5.31/m³ dalam satu perbincangan), menegaskan bahawa utiliti semakin dilihat sebagai “kos” bagi permintaan skala besar.

Bagi kedudukan Persekitaran, Sosial, dan Tadbir Urus (ESG), pilihan bekalan industri yang dipulihkan/tidak boleh diminum juga penting kerana ia mengurangkan tekanan terhadap bekalan minuman sambil mengukuhkan naratif kelestarian (dan, yang paling penting, kelulusan).

Cadangan tarif air khas untuk pusat data

Kadar baru sebanyak RM5.50 per m³ sedang ditetapkan khusus untuk pusat data, mengambil kira penggunaan air yang tinggi, dan memastikan pemulihan kos infrastruktur. Ini sebahagian daripada inisiatif kerajaan yang lebih luas, yang menghendaki kemudahan berskala hiper atau intensif sumber membayar premium bagi kedua-dua air dan tenaga.

Kedekatan Cyberjaya dan laluan sejajar lebuh raya menjadikan Dengkil ‘boleh ditempatkan’

Bagi pusat data, rangkaian adalah utiliti ketiga. Tenaga elektrik dan air sahaja tidak mencukupi tanpa laluan gentian optik yang pelbagai dan pilihan interkoneksi yang boleh dipercayai.

Peta menunjukkan akses jalan komprehensif Dengkil

Kelebihan Dengkil adalah dua hala:

1. Kedekatan Cyberjaya (ekosistem interkoneksi paling mantap di Malaysia) menyokong backhaul praktikal dan akses peering/onramp. DE-CIX (Deutsche Commercial Internet Exchange) telah mengembangkan perkhidmatan di Cyberjaya (termasuk aktiviti berkaitan kampus NTT DATA), mengukuhkan peranan Cyberjaya sebagai hab sambungan digital utama.

2. Koridor sejajar lebuh raya (WCE, SKVE, ELITE) memudahkan penempatan gentian dan kepelbagaian laluan kerana hak laluan dan akses penyelenggaraan lebih mudah.

Dalam konteks koridor, tenaga dan air menjadikan Dengkil layak; koridor rangkaian menjadikannya boleh ditempatkan.

Apa yang perlu dilindungi semasa Dengkil berkembang: menjadikan koridor ‘boleh dipricing’

Asas Dengkil sudah boleh dijadikan sandaran pelaburan.

Risiko pelaksanaan kini terletak pada sama ada bahan-bahan tersebut boleh ditukar menjadi produk koridor yang berulang, sesuatu yang pelabur institusi dan penyewa global boleh tetapkan harga dengan yakin.

Mula menyampaikan ekosistem dengan produk yang tepat

Fasa pertumbuhan industri Malaysia yang seterusnya akan didorong oleh mereka yang menyediakan ekosistem berfungsi dan boleh dilabur, menarik industri bernilai tambah, dengan pemaju, pakar pemilihan tapak, pakar industri, dan kerajaan menyelaraskan perancangan, infrastruktur, dan kelulusan menjadi satu pelan pelaksanaan.

Itulah pengajaran sebenar dari Penang dan Shah Alam: kluster terbentuk apabila sistem operasi berfungsi, apabila sauh pertama membuktikan platform, dan apabila pelabur seterusnya boleh bergerak pantas kerana asasnya jelas kelihatan.

IDRISS memberi Dengkil tulang belakang institusi, dan laluan serta trajektori utiliti Selatan Selangor memberikan kredibiliti fizikal. Tugasan kini mudah untuk ditakrifkan, tetapi sukar untuk dilaksanakan: jadikan kapasiti telus, kelulusan masa-pasti, dan selaraskan bekalan mengikut penyerapan.

Jika disiplin itu diteruskan, Koridor Dengkil tidak memerlukan publisiti berlebihan. Ia menjadi platform yang boleh diulang, di mana pengguna industri, pengendali logistik, dan infrastruktur digital boleh berkembang dengan risiko lebih rendah, tempoh lebih cepat, dan ekonomi lebih baik.

Dan begitulah cara hartanah industri berhenti menjadi kelas aset spekulatif, kembali ke peranan sebenar: infrastruktur produktif yang mengumpul kekayaan negara.

..........

Alistair LaBrooy adalah Pengarah di AREA Group of Companies, sebuah kumpulan penasihat hartanah, perisikan pasaran, dan pembangunan, dengan kemampuan dalam perkhidmatan REIT dan pengurusan pelaburan.

PLATFORM DASAR JELAS, BUKAN SAMBIL LEWA

RS-1 menggambarkan IDRISS sebagai pembangunan pelaburan swasta bersepadu di Sepang dan Kuala Langat, dipacu oleh kerajaan negeri dan disokong oleh insentif negeri dan persekutuan, dengan keluasan dinyatakan 40,000 ekar, serta penilaian nilai kasar pembangunan (GDV) utama. Dokumen ini juga menyenaraikan mekanisme tadbir urus (fasilitasi pasukan khas, dan peranan jawatankuasa Segi Tiga Emas Selangor) serta projek keutamaan di dalam tulang belakang Selatan Selangor.

Di peringkat lapangan, kerajaan negeri telah menegaskan kelajuan kelulusan. Laporan menggambarkan inisiatif Speed Selangor sebagai pemangkin untuk mempermudah proses bagi perniagaan dan projek pelaburan, tepat seperti “pengurangan risiko masa” yang dihargai oleh penyewa dan modal institusi.

Berikut adalah langkah yang boleh dilakukan kerajaan untuk membina ekosistem industri:

1. Jadikan kapasiti boleh dibaca dan kongsi secara terbuka

Langkah berimpak tertinggi adalah perkongsian data koridor utiliti secara telus, termasuk:

• peta kapasiti tenaga (MW, pilihan pengambilan, urutan pengukuhan)

• peta bekalan air (peruntukan, arah margin simpanan, kepastian garis masa)

• koridor penempatan rangkaian dan pilihan kepelbagaian

• keperluan piawai dan penyerahan antara agensi/utiliti

Semakin banyak yang diketahui penyewa, semakin cepat mereka membuat keputusan. Semakin sedikit yang diketahui, semakin besar kemungkinan mereka menangguh atau menarik diri. Daya saing nasional tidak boleh ditentukan dalam silo jabatan.

2. Layan ‘kepastian masa’ sebagai infrastruktur

Bagi logistik moden dan projek kritikal, kelewatan adalah mahal. Jika kelulusan diperlukan di peringkat persekutuan (dan utiliti tidak akan memajukan kelayakan sehingga kelulusan hulu diperoleh), maka kelebihan kompetitif koridor datang daripada menjadikan laluan boleh diramal: garis masa yang diterbitkan, keperluan jelas, dan urutan bersih.

3. Fasa bekalan mengikut penyerapan, bukan optimisme

Matlamatnya adalah meningkatkan skala mengikut kadar penyerapan pengguna akhir, kesediaan utiliti, dan kelulusan, supaya pertumbuhan berganda bukannya terhenti. Ini juga bermaksud meluluskan projek yang boleh memberikan manfaat ekonomi dan sosial yang jelas, bukan hanya memenuhi spekulator. Salah satu cara untuk menilai ini adalah dengan memastikan pemaju menerima mandat jelas daripada pelanggan untuk menyampaikan operasi di kawasan tertentu.

Sumber: Edgeprop.my – Diterbitkan 21 Mac 2026 – Alistair LaBrooy / AREA Group of Companies - Diterjemah oleh ChatGPT