Perubahan Tumpuan Hartanah Malaysia 2026: Kebangkitan Awal atau Kemuncak Sederhana Berpandukan Infrastruktur?
- malaysiaproptrend
- 1 hari lalu
- 4 min membaca
Pasaran hartanah Malaysia secara tradisinya berfungsi sebagai tonggak utama pembangunan ekonomi negara, bergerak melalui kitaran yang berbeza antara pengembangan dan pembetulan.
Pandangan pasaran semasa: Kebangkitan awal
Setakat 2025, pasaran telah memasuki fasa penstabilan matang. Ini menyusuli nilai transaksi tertinggi dalam dekad sebanyak RM241.87 bilion, walaupun jumlah transaksi mencatatkan penurunan sedikit 1% kepada 416,413 unit.
Pada permukaan, ini mencadangkan ketahanan pasaran. Namun, pemerhatian lebih dekat menunjukkan pasaran yang tidak lagi bergerak seragam.
Apa yang paling ketara kini ialah perbezaan prestasi antara kelas aset. Pertumbuhan tidak lagi bersifat meluas, tetapi semakin terpilih:
Sektor industri berkembang pada kadar pertumbuhan tahunan terkumpul (CAGR) 14.7% selepas pandemik, walaupun hanya menyumbang 14% daripada jumlah pasaran.
Segmen komersial mengikuti pada CAGR 12.5%, disokong oleh peningkatan kadar penghunian aset terpilih.
Sementara itu, sektor kediaman, walaupun dominan pada 44.8% pegangan pasaran, berkembang pada kadar lebih perlahan iaitu 6.9%.
Ini menandakan peralihan struktur. Pasaran tidak lagi digerakkan oleh momentum semata-mata, tetapi oleh kualiti, relevansi, dan kesesuaian dengan trend infrastruktur dan ekonomi.
Selepas lima tahun berturut-turut pertumbuhan (2021–2025) — disokong oleh pelaburan dalam pusat data, logistik, dan infrastruktur, berserta peralihan pasca-pandemik ke arah kualiti — pandangan industri yang dominan adalah bahawa 2026 menandakan permulaan kitaran baru.
Saya mengakui perspektif ini, tetapi saya juga percaya ia wajar diperiksa dengan lebih teliti.
Dari Super-Boom ke Penyesuaian Struktur
Untuk memahami kedudukan pasaran kini, kita mesti terlebih dahulu memahami apa yang baru sahaja berakhir.
Tempoh 2010–2025, yang saya gambarkan sebagai “Kitaran Super-Boom”, berkembang melalui tiga fasa yang berbeza. Ia bermula dengan fasa pengembangan (2010–2014) yang didorong oleh kredit mudah dan mekanisme spekulatif seperti DIBS (skim faedah pemaju).
Fasa ini diikuti oleh tempoh pegun yang berpanjangan (2015–2021), dipengaruhi oleh pengetatan dasar, krisis lebihan unit, dan akhirnya kejutan Covid-19.
Fasa terakhir — rally 2022–2024 — adalah pemulihan yang didorong oleh kelegaan, dipacu oleh permintaan yang tertahan.
Namun, menjelang 2025, muncul satu fenomena yang lebih signifikan: nilai transaksi terus meningkat walaupun jumlah transaksi mula menurun.
Pada pandangan saya, perbezaan ini bukan kebetulan. Ia adalah isyarat lewat-kitaran — menandakan berakhirnya kitaran sebelumnya dan peralihan ke fasa struktur baru.
Rangka alternatif: Adakah 2026 benar-benar permulaan?
Walaupun naratif semasa menekankan 2026 sebagai permulaan kitaran baru, analisis saya membawa kepada kesimpulan yang berbeza.
Dengan meneliti data jangka panjang — termasuk nilai transaksi, jumlah transaksi, indeks harga rumah (HPI), tahap lebihan unit dan pelancaran baru — saya mendapati bahawa titik infleksi sebenar mungkin berlaku lebih awal.
Dalam kerangka ini, kitaran sebenarnya tidak bermula pada 2026, tetapi pada 2021, dipacu oleh satu set keadaan yang tiada precedent:
Kadar asas OPR pada 1.75%, terendah dalam sejarah Malaysia
Lanjutan Kempen Pemilikan Rumah (HOC), yang bertindak sebagai pemangkin permintaan yang kuat
Perubahan tingkah laku pasca-pandemik yang jelas, di mana pembeli mengambil peluang insentif dan harga
Gabungan faktor-faktor ini secara kolektif menyusun semula pasaran.
Apa yang berlaku seterusnya bukan pemulihan secara beransur-ansur, tetapi lonjakan yang tersusun. Menjelang 2024, pasaran mencatat puncak serentak dalam nilai transaksi, jumlah transaksi, dan pelancaran baharu.
Daripada perspektif ini:
2024 mewakili puncak kitaran
2025 menandakan permulaan pembetulan
2026 mungkin berada dalam fasa penyejukan pertengahan kitaran, dan bukan permulaan pengembangan baharu
Perbezaan ini adalah penting kerana ia secara asasnya mengubah cara kita mentafsirkan peluang semasa.
Corak berulang dalam kitaran hartanah Malaysia
Tafsiran ini bukanlah sesuatu yang tiada precedent.
Pasaran hartanah Malaysia telah melalui tiga kitaran utama sejak 1990, setiap satu dibentuk oleh pemacu makroekonomi berbeza tetapi menunjukkan corak yang dapat dikenali:
Kitaran 1990–2000 adalah boom-dan-bust klasik, yang memuncak dengan Krisis Kewangan Asia
Kitaran 2001–2009 adalah tempoh pemulihan organik
Kitaran 2010–2020 adalah pengembangan yang dibiayai hutang
Satu pengajaran penting daripada Kitaran Super-Boom ialah bahaya perbezaan nilai-volum — di mana harga terus meningkat walaupun aktiviti transaksi lemah.
Kita kini melihat gema corak itu sekali lagi hari ini.
Kitaran 2021–2026: trajektori hibrid
Bagi saya, pasaran semasa paling tepat difahami sebagai kitaran hibrid, bermula pada 2021 dan kini sedang beralih ke fasa kedua.
Fasa pertama (2021–2024) dicirikan oleh:
Pemulihan yang didorong oleh kecairan
Sokongan dasar yang kukuh
Lonjakan dalam nilai dan jumlah transaksi
Sebaliknya, fasa yang muncul (2025 dan seterusnya) dicirikan oleh:
Jumlah transaksi yang perlahan
Kekuatan berterusan dalam transaksi bernilai tinggi, terutamanya dalam aset industri dan pusat data
Jurang nilai-volum yang semakin melebar, menandakan permintaan yang terpilih dan bukannya meluas
Ini adalah dinamik klasik fasa akhir kitaran.
Ia menunjukkan bahawa mulai 2026, keutamaan pasaran akan beralih kepada menyerap bekalan puncak 2024, bukan mengekalkan pengembangan.
Bagaimana pemaju bertindak balas
Mungkin pengesahan paling jelas bagi kerangka ini bukan terletak pada teori, tetapi pada tingkah laku.
Pemaju utama sudah mula menyusun semula strategi — bukan untuk pengembangan, tetapi untuk ketahanan.
Tiga peralihan strategik yang ketara:
Lindung nilai industri
Pemaju seperti Sime Darby Property Bhd dan Mah Sing Group Bhd meningkatkan pendedahan kepada taman perindustrian dan pusat data
Kepentingan hyper-lokal
Peralihan kepada pembangunan berorientasikan transit (TOD), berpaut kepada RTS Link dan MRT3
Disiplin inventori
Pelancaran berfasa kecil yang memprioritaskan aliran tunai dan pengosongan stok. Hasilnya ialah pasaran dua lapis — satu didorong oleh permintaan institusi dan berasaskan infrastruktur, dan satu lagi di mana aset kediaman menghadapi pemilihan yang semakin ketat.
Kesimpulan: persimpangan strategik, bukan titik permulaan
Kesimpulannya, saya tidak melihat 2026 sebagai permulaan kitaran baharu.
Sebaliknya, saya melihatnya sebagai titik infleksi strategik dalam kitaran yang bermula pada 2021, mencapai puncak pada 2024, dan kini memasuki fasa pelarasan peringkat akhir.
Jurang nilai-volum semasa bukan tanda kekuatan, tetapi menunjukkan keletihan pasaran, terutamanya dalam segmen kediaman massa.
Jendela antara 2026 dan 2027 mungkin mewakili peluang terakhir untuk mengambil posisi defensif sebelum fasa penyerapan bekalan yang lebih mencabar pada 2027–2029.
Dalam persekitaran ini, kejayaan akan bergantung kepada kepentingan aset.
Modal akan semakin memihak kepada:
Pembangunan berpaut kepada infrastruktur
Aset industri patuh ESG
Lokasi berorientasikan logistik
Kitaran ini, lahir daripada kejutan kecairan 2021, dijangka tidak akan menyelesaikan reset strukturnya sehingga 2029.
Nota Editor: Artikel ini diadaptasi daripada kertas strategi panjang oleh Dr Foo Chee Hung. Foo memiliki PhD dalam Kejuruteraan Bandar dari University of Tokyo, dan merupakan penyelidik utama MKH Bhd.
Semua angka yang dinyatakan diperoleh daripada Pusat Maklumat Hartanah Negara (Napic).
Pandangan yang dinyatakan adalah milik penulis dan tidak semestinya mencerminkan EdgeProp. Ia adalah untuk tujuan maklumat sahaja dan bukan nasihat kewangan atau pelaburan.
Sumber: Edgeprop.my - Diterbitkan 31 Mac 2026 - Foo Chee Hung / MKH Bhd - Diterjemah oleh ChatGPT
Komen