Tinjauan hartanah Bangsar: Adakah harga premium masih mengekalkan aliran menaik?

Walaupun berdepan cabaran bandar dan ekonomi yang lebih luas, Bangsar terus berkembang pesat, mengekalkan daya tarikannya sebagai hab kediaman dan komersial utama di barat daya Kuala Lumpur. (Semua foto udara oleh EdgeProp)

Terletak kira-kira 4km dari pusat bandar Kuala Lumpur, Bangsar telah lama dianggap sebagai salah satu kawasan pinggir bandar kediaman paling mapan di ibu negara. Pada asalnya merupakan ladang getah yang dibangunkan oleh Kuala Lumpur Rubber Co Ltd, kawasan ini telah berkembang selama lebih 50 tahun menjadi kejiranan yang dinamik dengan keseimbangan antara kediaman, komersial dan gaya hidup.

Bangsar terdiri daripada beberapa kawasan kejiranan berbeza, termasuk Bangsar Baru (yang menempatkan Jalan Telawi, pusat gaya hidup popular), Bukit Bangsar, Bangsar Park, Bukit Bandaraya, Taman SA, Bangsar Utama, Lucky Garden dan Pantai Hills. Jalan Maarof berfungsi sebagai jalan utama yang membahagikan kawasan timur — Bukit Bangsar, Bangsar Park, Taman SA, Bangsar Utama dan sebahagian Bukit Bandaraya — daripada kawasan barat.

Harga hartanah di sini, sama ada kediaman atau komersial, secara umum dianggap berada dalam kategori premium, disokong oleh pasaran ekspatriat. Pelabur awal diketahui memperoleh pulangan yang baik sama ada melalui hasil sewaan atau kenaikan nilai jualan.

Namun, adakah harga ini masih kekal? Bagaimanakah corak pertumbuhannya? Berdasarkan data EPIQ dan input daripada ejen hartanah, EdgeProp memberikan gambaran terkini mengenai pasaran ini di barat daya Kuala Lumpur.

Kediaman bertanah kekal kukuh

Ejen hartanah Aegis Property, Shawn Fernandes, menyatakan bahawa aktiviti dalam segmen tertentu di kawasan ini masih kukuh, khususnya dalam segmen kediaman bertanah utama.

Berdasarkan rekod beliau, rumah berkembar dan banglo mencatat 16 transaksi pada 2025, berbanding 10 pada 2024 dan 15 pada 2023. Namun, harga berbeza secara ketara bergantung kepada keadaan dan spesifikasi hartanah, dengan julat antara RM413 psf hingga RM1,753 psf, menunjukkan bahawa rumah yang berada dalam lokasi baik dan diselenggara dengan baik masih mampu mengekalkan nilai tinggi.

Ejen hartanah Aegis Property, Shawn Fernandes

Namun, tidak semua segmen kediaman bertanah menunjukkan prestasi yang sama. Rumah berkembar (semi-detached) mencatat aktiviti yang lebih terhad, dengan purata sekitar empat transaksi setahun dari 2023 hingga 2025. Menurut Fernandes kepada EdgeProp, keadaan ini bukan disebabkan oleh permintaan yang lemah, tetapi lebih kepada kekangan lokasi, kerana jenis hartanah ini kurang terdapat di kawasan Bangsar yang lebih tenang.

Data EPIQ menunjukkan bahawa harga hartanah bertanah telah mengalami penyederhanaan sepanjang dekad lalu, dengan harga median meningkat sedikit daripada RM1.6 juta pada 2016 kepada RM1.7 juta pada 2025. Namun begitu, harga median per kaki persegi menunjukkan trend menurun dalam kitaran 10 tahun, daripada RM777.99 psf pada 2016 kepada RM755.54 psf pada 2025, bagi keluasan tanah antara 1,247.98 hingga 19,396.73 kaki persegi.

Dalam jangka panjang, Fernandes berkata data transaksi menunjukkan trend nilai hartanah yang stabil, mencerminkan pasaran yang lebih dipacu oleh asas fundamental berbanding spekulasi, dengan pembeli tempatan terus mendominasi manakala pembeli asing memainkan peranan yang agak terhad dalam mempengaruhi harga.

“Bilangan warga asing yang membeli rumah bertanah di Bangsar mungkin tidak cukup besar untuk mempengaruhi pasaran. Secara umum, pembeli tempatan lebih dominan dan merupakan pihak yang lebih mampu menggerakkan pasaran,” jelasnya.

Ekspatriat, yang biasanya memasuki pasaran sebagai penyewa selama dua hingga enam tahun sebelum mempertimbangkan pembelian, memberi sumbangan yang lebih besar kepada segmen sewaan.

Dinamik sewaan ini kekal sebagai pemacu utama nilai modal — rumah yang mampu mencapai sewaan bulanan melebihi lima angka cenderung mencatat kenaikan nilai yang lebih kukuh, menunjukkan hubungan antara hasil sewaan dan pertumbuhan harga jangka panjang. Sebaliknya, hartanah yang tidak sepadan dengan permintaan sewaan ekspatriat mungkin mengalami kenaikan nilai yang lebih perlahan, khususnya jika kumpulan penyewa sasaran ini beralih ke lokasi lain.

“Pengaruh yang benar-benar ketara adalah dalam sewaan. Jika sewaan rumah bertanah boleh mencapai lebih RM20,000 sebulan, ini akan meningkatkan nilai modal masa depannya dengan ketara. Beberapa rumah di Bangsar telah membuktikan perkara ini dengan baik,” tambah Fernandes.

Dalam segmen bukan bertanah, jumlah transaksi dan harga median sepanjang dekad lalu menunjukkan turun naik (Carta 2) bagi unit dengan keluasan binaan antara 441.31 hingga 14,929.67 kaki persegi.

Walaupun harga median menurun daripada RM1.02 juta pada 2016 kepada RM965,000 pada 2025, perlu diberi perhatian bahawa angka 2025 ini merupakan kemuncak kepada kenaikan tahun-ke-tahun selama empat tahun berturut-turut daripada RM650,000 pada 2022. Pada masa yang sama, harga per kaki persegi berubah-ubah sepanjang tempoh tersebut, mencatat RM734.46 psf pada 2025 berbanding RM792.14 psf pada 2016.

Peluang pertumbuhan modal masih wujud, khususnya melalui strategi peningkatan aset. Rumah bertanah lama — kebanyakannya dibina pada fasa awal pembangunan sekitar 1970-an — mempunyai potensi untuk dinaik taraf dan dimodenkan. Naik taraf sebegini boleh meningkatkan hasil sewaan dengan ketara, dan seterusnya meningkatkan nilai modal, kata Fernandes.

Komersial — sewa tinggi menyebabkan kadar pertukaran penyewa yang tinggi

Bangsar telah lama diiktiraf sebagai kawasan tumpuan perniagaan, hiburan dan gastronomi, dengan kawasan ini menempatkan pelbagai pusat runcit termasuk Bangsar Shopping Centre, Bangsar Village dan Bangsar Village 2. Kafe seperti Jaslyn Cakes, Lisette’s Café & Bakery dan VCR Bangsar menarik pengunjung yang mencari kopi artisanal dan hidangan bakeri, manakala butik pereka seperti Nurita Harith, galeri seni serta pelbagai restoran dan bar — termasuk Mantra Bar KL dan Coley — menyumbang kepada gaya hidup yang dinamik di kawasan ini.

Namun begitu, segmen komersial — yang merangkumi kedai berkembar, lot kedai dan lot pejabat — menunjukkan prospek yang lebih bercampur.

“Bagi hartanah komersial, faktor yang memberi kesan negatif yang kami lihat ialah kadar sewa yang tinggi bagi lot runcit. Kadar sewa yang tinggi ini telah menyebabkan kadar pertukaran penyewa runcit yang ketara. Ini menyebabkan sebahagian pelabur kurang berminat, kerana pulangan sewa menjadi kurang boleh diramal.

Ejen hartanah PropNex Malaysia, TH Lee

Dalam dua tahun kebelakangan ini, tidak pelik untuk melihat harga permintaan melebihi RM40,000 sebulan bagi sesetengah lot kedai runcit seluas 1,500 kaki persegi; sebagai contoh,” kata Fernandes.

Namun begitu, daya tarikan keseluruhan Bangsar masih kekal kukuh. Data EPIQ menunjukkan bahawa kawasan ini mendapat manfaat daripada sambungan yang baik melalui Stesen LRT Bangsar di Laluan Kelana Jaya, serta lebuh raya utama termasuk Federal Highway, SPRINT Expressway, New Pantai Expressway (NPE), New Klang Valley Expressway (NKVE) dan Damansara–Puchong Expressway (LDP).

Ekosistem gaya hidup yang kukuh ini — disokong oleh pusat runcit serta gabungan kafe, butik dan pilihan makanan yang pelbagai — terus mengekalkan daya tarikannya. Walaupun pasaran lebih stabil dan linear, peluang masih wujud.

“Masih ada peluang, walaupun dalam pasaran yang lebih stabil, terutamanya dalam segmen komersial. Bangsar adalah kawasan matang dan mapan dengan tanah yang sangat terhad. Kelangkaan ini penting, kerana apabila bekalan terhad di lokasi utama, nilai biasanya akan kekal dan meningkat dari masa ke masa,” kata ejen hartanah PropNex Malaysia TH Lee kepada EdgeProp.

Walaupun kehadiran ekspatriat di Bangsar semakin berkurangan, impaknya terhadap pergerakan harga hartanah adalah terhad kerana penduduk asing hanya mewakili sebahagian kecil pembeli, dan biasanya lebih berperanan dalam mempengaruhi pasaran sewaan.

“Di samping itu, Bangsar mempunyai reputasi yang kukuh serta lokasi yang sukar ditandingi. Dengan dasar kerajaan yang konsisten serta minat berterusan daripada pelabur tempatan dan asing, kawasan ini kekal menarik untuk pelaburan jangka panjang.

“Bagi pelabur, kuncinya adalah untuk memberi tumpuan kepada kawasan yang telah matang seperti ini yang mempunyai bekalan baharu yang terhad, permintaan yang kukuh dan sambungan yang baik. Di situlah anda lebih berkemungkinan melihat kenaikan modal yang stabil dari masa ke masa,” tambahnya.

Seiring evolusi landskap bandar Kuala Lumpur, Bangsar dilihat memasuki fasa yang lebih menekankan kestabilan berbanding pertumbuhan pesat. Walaupun pertumbuhan utama mungkin semakin sederhana, asas kawasan ini — lokasi, sambungan dan infrastruktur komuniti yang telah kukuh — menunjukkan bahawa peluang masih wujud dalam kedua-dua segmen kediaman dan komersial, walaupun memerlukan pendekatan pelaburan yang lebih selektif dan berasaskan nilai. Kredit: Edgeprop.my – Diterbitkan 17 Mei 2026 – Myia S Nair / EdgeProp.my - Diterjemah oleh ChatGPT