Pasaran kediaman TRX mula terbentuk — kisah dua tahap

TRX Residences

PETALING JAYA (15 Mei): Tun Razak Exchange pada asalnya tidak pernah dirancang untuk berkisar tentang pangsapuri.

Apabila daerah kewangan paling bercita-cita tinggi di Malaysia itu dirangka di atas tapak pegangan bebas seluas 70 ekar di sepanjang Jalan Tun Razak, menara kediaman hanyalah pelakon sokongan — kemudahan untuk para jurubank dan peguam yang akan memenuhi blok pejabat Gred A yang dibangunkan di sekelilingnya. Cerita sebenar, kata perancang, adalah pejabat. Pusat beli-belah. Garis langit bandar.

Cerita itu tidak berubah. Tetapi satu kisah kedua kini muncul secara senyap di sebaliknya.

Dengan pusat beli-belah The Exchange TRX kini menjadi sebahagian tetap dalam rangka gaya hidup Kuala Lumpur, dan menara pejabatnya menarik syarikat multinasional pada kadar sewa yang menyaingi Golden Triangle, TRX telah menjadi salah satu alamat kediaman paling diperhatikan di bandar — dan juga antara yang paling terbahagi.

Data transaksi subsale oleh Oregeon Property Consultancy menunjukkan pasaran yang sangat berbeza: enam projek kediaman, satu poskod, dan jurang harga hampir RM1,500 psf yang memisahkan tertinggi dan terendah.

Dua tahap, satu poskod

Daripada 325 transaksi subsale yang direkodkan antara 2023 dan 2025, projek kediaman TRX mencatat purata RM1,843 psf — satu angka yang lebih banyak menyembunyikan realiti daripada menjelaskannya.

Di bahagian atas, Residensi TRX 1 dan Residen Simbar TRX masing-masing mencatat RM2,307 psf dan RM2,266 psf, meletakkan mereka setanding dengan alamat kediaman tanpa strata paling premium di Kuala Lumpur.

Kedua-duanya terletak dalam pelan induk TRX sendiri, bersambung terus dengan pusat beli-belah The Exchange TRX dan stesen MRT Mutiara TRX di Laluan Putrajaya — integrasi yang jelas dihargai oleh pembeli.

Residensi TRX 1, yang lebih aktif diperdagangkan, mencatat 14 transaksi antara 2024 dan 2025, dengan purata psf meningkat 2.9% daripada RM2,260 kepada RM2,326 tahun ke tahun — peningkatan perlahan tetapi konsisten yang menunjukkan kemudahan kawasan ini semakin matang memberi kesan positif.

Residen Simbar TRX turut mencatat pergerakan — daripada RM2,378 psf pada 2024 kepada RM2,229 psf pada 2025 — walaupun dengan hanya tiga transaksi pada 2025, bacaan itu mempunyai keterbatasan statistik.

Harga tanya untuk TRX Residences di pasaran sekunder berada dalam julat RM2,200 hingga RM2,941 psf, dengan unit berperabot penuh mencapai premium. Core Residence @ TRX, projek kediaman terawal yang siap di kawasan ini, masih belum mempunyai transaksi subsale direkodkan dalam data Oregeon — pasaran sekunder projek ini masih nipis — walaupun harga tanya RM2,200 hingga RM2,400 psf menunjukkan penjual menjangka paras yang setara dengan projek baharu di sekelilingnya.

Kisah volum milik Agile

Cerita mengenai harga adalah satu perkara. Kedalaman pasaran adalah perkara lain — dan di sini, satu projek menonjol berbanding semua yang lain.

Residensi Agile Delima — dipasarkan sebagai Agile Bukit Bintang — mencatat 264 transaksi antara 2024 dan 2025, merangkumi lebih 81% daripada semua transaksi subsale dalam kawasan tadahan TRX berdasarkan data Oregeon. Tiada projek lain yang hampir mendekati angka ini.

Terletak di sepanjang Jalan Bukit Bintang, pangsapuri servis 61 tingkat dengan 1,500 unit ini berada dalam jarak lima minit berjalan kaki dari TRX dan secara meluas dianggap oleh pasaran sebagai sebahagian daripada kawasan kediaman TRX. Agile Bukit Bintang berstatus pegangan bebas dan siap pada 2022 — ciri-ciri yang jelas menarik minat pembeli yang mahukan kedekatan dengan TRX tanpa harga TRX.

Agile Bukit Bintang menawarkan titik masuk yang jauh lebih mampu milik dengan unit antara 581–1,238 kaki persegi, pada purata RM1,932 psf — dengan harga transaksi lazim antara kira-kira RM1.1 juta hingga RM2.4 juta bergantung kepada saiz.

Residensi Tribeca, dengan unit antara 510 hingga 868 kaki persegi, mencatat purata RM1,635 psf, bersamaan julat harga kira-kira RM834,000 hingga RM1.4 juta.

Trajektori Residensi Tribeca adalah yang paling tidak stabil dalam kumpulan ini — meningkat mendadak daripada RM1,414 psf pada 2023 kepada RM1,746 psf pada 2024 sebelum menurun kepada RM1,686 psf pada 2025. Sama ada puncak 2024 mencerminkan penilaian sebenar atau lonjakan pasaran yang nipis masih menjadi persoalan apabila lebih banyak transaksi direkodkan.

Menariknya, harga tanya pasaran sekunder sekitar RM1,300–RM1,500 psf dalam beberapa penyenaraian masih belum menyamai nilai transaksi sebenar — jurang ini mungkin mencerminkan penyenaraian lama atau harga penjual yang konservatif, bukannya gambaran sebenar paras pasaran.

Diskaun warisan

Sebelum TRX menjadi TRX, hanya terdapat dua blok pangsapuri servis di Jalan Tun Razak dan Jalan Walter Grenier. Ia tidak dipadamkan oleh transformasi kawasan ini — tetapi data menunjukkan ia telah ketinggalan.

231 TR Serviced Suites, siap pada 2008, mencatat 14 transaksi antara 2023 dan 2024 pada purata RM920 psf — dan purata ini semakin menurun daripada RM965 psf pada 2023 kepada RM840 psf pada 2024.

Harga tanya RM600 hingga RM800 psf meletakkannya dalam kategori pasaran yang jauh berbeza daripada jiran sekitarnya.

Fairlane Residences, siap pada 2009, menunjukkan cerita yang sedikit lebih positif. 16 transaksi antara 2023 dan 2025 mencatat purata keseluruhan RM830 psf, namun arah pergerakan adalah menaik — daripada RM808 psf pada 2023 kepada RM887 psf pada 2025 — dan harga tanya RM800 hingga RM1,000 psf menunjukkan sebahagian penjual percaya gelombang kenaikan TRX akan turut mengangkat aset lama.

Namun jurangnya masih ketara. Pada RM830–920 psf, Fairlane dan 231 TR diperdagangkan pada kurang daripada 40% harga berbanding TRX Residence — bukan kerana lokasi, tetapi kerana sifat aset itu sendiri.

Umur, spesifikasi dan naratif jenama terbukti menjadi faktor penentuan harga yang lebih kuat dalam kawasan ini berbanding lokasi semata-mata.

Mengapa pejabat penting

Pasaran kediaman tidak wujud secara terasing, dan TRX juga tidak terkecuali.

Peningkatan penghunian pejabat di kawasan ini — The Exchange 106 setinggi 106 tingkat telah mencapai 75% — mewujudkan kumpulan berpendapatan tinggi yang menjadi asas permintaan semula jadi untuk kediaman melebihi RM1,500 psf. Menara Gred A+ mencatat kadar sewa RM10 hingga RM17 psf; stok lama di sekitar pula sekitar RM4 hingga RM5 psf.

Sekali lagi, pengelasan tahap yang sama dalam pasaran kediaman turut wujud dalam sektor komersial.

Menara Affin, menara 43 tingkat yang dibina sebagai ibu pejabat Kumpulan Affin Bank, menjadi tonggak segmen pemilik-penyewa, dengan ruang masih tersedia untuk disewa.

Pembangunan komersial yang lebih signifikan dalam pelaksanaan ialah Exchange TRX Campus Office — usaha sama Lendlease dan TRX City yang menawarkan 200,000 kaki persegi ruang boleh disewa bersih dengan PwC sebagai penyewa utama sebanyak 25% daripada NLA.

Pengambilalihan RM1.1 bilion oleh keluarga Valiram ke atas pegangan Lendlease dalam TRX Mall dan Campus Office memberi isyarat keyakinan institusi yang lazimnya mendahului peningkatan semula penilaian dalam pasaran kediaman.

Apa yang sedang dibina seterusnya

Saluran pembangunan akan terus memperluaskan pemadatan kawasan ini merangkumi komponen kediaman, komersial, akademik dan hospitaliti secara serentak — yang sememangnya, secara reka bentuk, adalah cara daerah kewangan bersepadu mengekalkan nilai jangka panjang.

Dalam sektor kediaman, Menara Golden Eagle akan menambah 490 unit kondominium di bawah jenama Golden Crown Residence, dengan harga bermula dari RM1.35 juta hingga RM3.17 juta untuk konfigurasi satu dan dua bilik tidur antara 624 hingga 1,023 kaki persegi.

Diletakkan dalam pelan induk, ia berkemungkinan bersaing secara langsung dengan TRX Residence dan Simbar dalam segmen premium.

Namun pembangunan masuk yang paling signifikan mungkin bukan kediaman.

Kampus Monash University Malaysia yang dirancang di Tun Razak Exchange — dengan komitmen bernilai RM2.8 bilion dan berskala generasi — akan memperkenalkan populasi akademik berterusan ke dalam kawasan yang kini didominasi oleh kewangan dan runcit.

Implikasi demografi terhadap permintaan kediaman sekitar adalah besar dan sebahagian besarnya belum lagi dihargai oleh pasaran semasa.

Kimpton Naluria oleh IHG, yang dibuka pada Disember 2025 dengan 466 bilik dan kadar bermula RM697 semalam, telah mula menambah kredibiliti hospitaliti kepada konsep live-work-play TRX.

Dan Lot C7-10 — menara 39 tingkat dengan 800,000 kaki persegi NLA yang disasarkan siap pada 2029 — memastikan naratif bekalan pejabat masih berterusan untuk beberapa tahun akan datang.

TRX bukan lagi sekadar satu janji. Soalan yang kini ditimbulkan oleh data adalah lebih tajam: apabila pelan induk ini semakin lengkap dan premium lokasi semakin terkumpul, berapa lama lagi sebelum projek lama pada RM830 psf turut dinilai semula oleh kejiranan yang kini telah melampaui mereka?

Nota editor: Data transaksi disediakan oleh Oregeon Property Consultancy

Kredit: Edgeprop.my – Diterbitkan 15 Mei 2026 – Halim Yaacob / EdgeProp.my - Diterjemah oleh ChatGPT