Strategi untuk mengatasi penyalahgunaan pasaran

Penemuan dalam tinjauan ekonomi 2026 adalah jelas: Walaupun Malaysia telah memperoleh status sebagai bintang yang sedang meningkat di Asean, sektor hartanahnya masih dibelenggu oleh kelemahan sistemik. Kerentanan ini, yang berpunca daripada manipulasi harga, skim pulangan tunai dan amalan pinjaman yang tidak telus, mengancam kestabilan RM1.2 trilion pinjaman hartanah tertunggak yang menjadi asas sistem kewangan negara.

Untuk melindungi pendedahan besar ini dan memastikan kesihatan jangka panjang pasaran, satu normalisasi asas dalam industri diperlukan. Peralihan ini memerlukan perubahan yang tersusun dan tegas dalam dasar, amalan profesional dan integrasi teknologi.

Strategi 1: Menghapuskan perangkap nilai indikatif

Budaya semasa nilai indikatif secara lisan telah berkembang menjadi perang bidaan yang merosakkan dan menjejaskan kebebasan profesion penilaian. Apabila pasukan jualan bank memujuk penilai untuk memberikan angka sebelum pemeriksaan rasmi, penilaian itu bukan lagi penilaian objektif tetapi menjadi alat jualan.

Untuk memulihkan integriti, sektor perbankan perlu mewujudkan pemisahan struktur antara fungsi jualan dan pengurusan risiko.

• Tawaran bersyarat sahaja: Industri perlu beralih kepada standard di mana Surat Tawaran dikeluarkan secara bersyarat, tertakluk kepada laporan penilaian bertulis akhir berdasarkan pemeriksaan fizikal. Ini menghapuskan tekaan nilai indikatif yang membawa kepada pembiayaan berlebihan.

• Dasar tanpa bidaan: Institusi kewangan mesti melarang amalan mencari nilai tertinggi daripada beberapa firma panel. Jika penilai memberikan pendapat profesional yang bercanggah dengan sasaran jualan bank, ia harus dianggap sebagai isyarat risiko, bukan alasan untuk menyingkirkan penilai.

• Log penilaian digital: Dengan sistem penjejakan digital berpusat untuk semua permintaan penilaian, pengawal selia boleh menghalang “valuation shopping”. Jika satu firma menandakan sesuatu hartanah terlebih nilai, firma lain akan dimaklumkan, memastikan penolakan tidak boleh dipintas.
  

Strategi 2: Memperkukuh pengawasan dan ketelusan

Amalan menaikkan harga bergantung sepenuhnya kepada kekurangan ketelusan dalam data awam. Apabila rebat dan pakej perabot disembunyikan daripada rekod rasmi, harga utama menjadi tidak tepat dan menggelembungkan nilai kawasan.

• Pangkalan data amaran bersama: Perlu diwujudkan senarai bersama projek yang sering terlibat dalam skim pulangan tunai dan manipulasi harga. Ini memerlukan kerjasama antara BOVAEP, Bank Negara Malaysia dan firma penilaian.

• Audit harga transaksi bersih: Pendedahan wajib semua rebat, diskaun dan pulangan tunai semasa pengisytiharan duti setem di LHDN perlu dilaksanakan. Data awam seperti JPPH harus mencerminkan harga bersih sebenar, bukan harga kasar dalam perjanjian jual beli.
  

Strategi 3: Mempertingkat pengawasan ejen hartanah

Dengan lebih 70,000 Perunding Hartanah (REN) aktif, pengawasan etika menjadi cabaran besar.

• Akauntabiliti REN yang lebih ketat: Ejen Hartanah Berdaftar (REA) perlu bertanggungjawab terhadap taktik pemasaran REN. Iklan yang mempromosikan bayaran sifar, pulangan tunai atau pinjaman 100% perlu dikenakan tindakan segera.

• Mekanisme pemberi maklumat: Saluran sulit untuk melaporkan transaksi yang dimanipulasi kepada BOVAEP atau SPRM perlu diwujudkan bagi menghalang amalan tidak beretika.
  

Strategi 4: Peralihan kepada kemampuan bayar dan kualiti aset

Kriteria pinjaman perlu berubah daripada hanya bergantung kepada nilai cagaran kepada penilaian menyeluruh terhadap kualiti aset dan kemampuan pembayaran.

• Penanda aras hasil sewaan: Nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) perlu dipengaruhi oleh potensi pendapatan sewaan. Jika sewaan tidak menampung sekurang-kurangnya 70% ansuran, LTV perlu diturunkan.

• Tiga C 2.0: Bank perlu kembali kepada konsep Capacity, Collateral dan Character dengan data yang disahkan. Jika cagaran mempunyai sejarah manipulasi harga, penilaian kemampuan peminjam perlu lebih ketat.
  

Memastikan momentum 2026

Pemulihan ekonomi Malaysia pada 2026 adalah pencapaian penting, tetapi masih rapuh jika bergantung kepada aset yang terlebih nilai.

Strategi ke hadapan adalah jelas: normalisasi. Dengan menghapuskan nilai indikatif, mengaudit harga bersih dan menguatkuasakan disiplin profesional, Malaysia boleh bergerak ke arah model Build-Then-Sell yang lebih telus.

Ganjarannya besar — pasaran yang stabil, dipercayai dan mampan. Bayangan RM1.2 trilion hanya boleh dihapuskan melalui ketelusan.

Datuk Mani Usilappan ialah ahli jawatankuasa PEPS.

Ulasan ini merupakan bahagian keempat daripada siri 4 bahagian yang disumbangkan oleh Persatuan Penilai, Pengurus Harta, Ejen Hartanah dan Perunding Harta Sektor Swasta Malaysia (PEPS). Artikel ini pertama kali diterbitkan dalam StarBiz7.

Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property - Diterbitkan 16 Mac 2026 - Joseph Wong & Datuk Mani Usilappan - Diterjemah oleh ChatGPT