Sifar rumah terbengkalai menjelang 2030?

Di bawah Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK-13), Kementerian Perumahan mempunyai beberapa pelan yang bercita-cita tinggi, termasuk sasaran Sifar Projek Terbengkalai menjelang 2030. Ini merupakan tindak balas terhadap masalah perumahan terbengkalai yang telah lama melanda Malaysia. Projek yang tergendala menyebabkan pembeli berada dalam ketidakpastian, dengan yuran tempahan, bayaran pendahuluan dan bayaran progresif seolah-olah hilang begitu sahaja. Sehingga Januari 2026, Pasukan Petugas Projek Perumahan Swasta Sakit dan Terbengkalai Malaysia (TFST) telah berjaya menghidupkan semula 1,399 projek perumahan swasta sejak 2023. Secara keseluruhan, pemulihan ini melibatkan 167,423 unit perumahan dengan nilai pembangunan kasar sebanyak RM133.78 bilion. Namun, menghidupkan semula projek terbengkalai tidak semestinya bermaksud ia akan disiapkan seperti yang dirancang.

Peruntukan RM25.84 juta dalam Belanjawan 2026 untuk membantu usaha pemulihan mungkin kelihatan besar pada pandangan pertama, tetapi ini bersamaan kira-kira RM154 bagi setiap unit. Persoalannya adalah sama ada pemaju penyelamat (“white knight”) mampu menyiapkan projek terbengkalai ini dengan jayanya dan masih memperoleh keuntungan atau sekurang-kurangnya pulang modal. Dan adakah pemantauan yang lebih rapi serta bantuan teknologi mampu menyelesaikan masalah pasaran yang berpunca daripada kewangan, disiplin modal dan ketidakseimbangan penawaran-permintaan? Sifar projek terbengkalai bukan sekadar janji dasar, tetapi merupakan ujian terbesar sama ada pasaran hartanah negara mampu beralih daripada penyelamatan reaktif kepada disiplin struktur sebenar.

Pakej pembaharuan

Melihat lebih dekat kepada penambahbaikan sistemik yang sedang diperkenalkan, pakej pembaharuan hartanah 2026 merupakan antara rombakan paling menyeluruh terhadap rangka kerja perumahan Malaysia dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Di peringkat awal transaksi ialah e-SPA. Selama ini, kontrak hartanah kebanyakannya berasaskan kertas, terdedah kepada kesilapan pentadbiran dan mengalami proses pengesahan yang perlahan. Dengan memindahkan perjanjian kepada format digital sepenuhnya, dokumentasi dapat diseragamkan dan rekod boleh dijejak sejak saat pembeli menandatangani. Secara prinsipnya, ini mengurangkan pertikaian, mengehadkan ruang manipulasi dan memberi pihak pengawal selia gambaran yang lebih jelas terhadap transaksi yang berlaku.

Pemantauan juga tidak terhenti pada peringkat kontrak. Sistem Pengurusan Bersepadu Perumahan (HIMS) direka untuk menjejaki projek dari kelulusan hingga siap. Dengan menggabungkan data berkaitan pelesenan, pematuhan kewangan dan kemajuan pembinaan, sistem ini bertujuan mengenal pasti tanda amaran awal sebelum sesuatu projek menjadi terbengkalai. Niatnya mudah — campur tangan apabila tekanan mula muncul, bukan apabila sudah terlambat.

Bagi pembeli, perubahan paling ketara mungkin portal TEDUH. Diposisikan sebagai papan pemuka berpusat, ia membolehkan bakal pembeli menyemak maklumat projek, menilai rekod prestasi pemaju dan mengemukakan aduan dalam satu platform. Dalam pasaran yang sering dikritik kerana kekurangan ketelusan, tahap ketelusan yang lebih tinggi ini boleh membantu pembeli membuat keputusan yang lebih tepat sebelum membuat komitmen kewangan jangka panjang.

Tadbir urus kewangan juga mungkin diperketatkan. Audit yang dipertingkatkan terhadap Akaun Pembangunan Perumahan (HDA) bertujuan memastikan dana yang dikutip daripada pembeli digunakan sepenuhnya untuk pembinaan. Penyalahgunaan akaun projek sering menjadi titik kritikal dalam projek yang terbengkalai. Pengawasan yang lebih kukuh diharap dapat mengurangkan risiko ini dengan memperkukuh disiplin modal di peringkat projek.

Seiring dengan alat digital dan kewangan ini, kemas kini perundangan turut dicadangkan untuk memperkukuh kuasa penguatkuasaan serta memperluas perlindungan pembeli. Pembaharuan ini melangkaui teknologi kerana ia mencerminkan peralihan ke arah pengawalseliaan proaktif dan akauntabiliti yang lebih jelas.

Langkah-langkah baharu ini berfungsi seperti jaringan keselamatan untuk menangani jurang pemantauan yang sekian lama wujud. Anggap kontrak digital sebagai pintu masuk yang dipermudahkan, pemantauan berpusat sebagai pandangan jelas semasa pembinaan, manakala audit kewangan sebagai penguatkuasa di belakang tabir yang memastikan semua pihak mematuhi peraturan.

Namun, adakah rangka kerja ini mampu memenuhi jangkaan? Ia bukan tentang kecanggihan teknologi semata-mata, tetapi sejauh mana ia dilaksanakan secara konsisten. Sistem boleh mengenal pasti masalah, tetapi ujian sebenar adalah seberapa pantas dan tegas tindakan diambil apabila isu timbul. Daripada sekadar bertindak selepas projek gagal, pembuat dasar kini memberi tumpuan kepada pencegahan sejak awal proses pembangunan.

Menggalakkan Build-Then-Sell

Kerajaan juga sedang berusaha menggalakkan model Build-Then-Sell (BTS), khususnya konsep 10:90. Pembeli hanya membayar sejumlah kecil di awal, manakala bayaran utama dibuat apabila rumah siap. Ini mengurangkan risiko kewangan pembeli sekiranya projek menghadapi masalah.

Namun, perubahan ini meningkatkan tekanan kepada pemaju. Mereka perlu membiayai pembinaan terlebih dahulu sebelum menerima aliran tunai utama. Ini memerlukan asas kewangan yang kukuh dan pengurusan modal yang lebih disiplin. Dalam jangka panjang, keadaan ini mungkin memberi cabaran kepada pemaju kecil, manakala pemaju besar berpotensi untuk berkembang, sekali gus mengubah struktur industri.

Selain itu, risiko kewangan yang dipikul pemaju mungkin memberi kesan kepada harga rumah. Jika kos meningkat, sebahagian daripadanya mungkin dipindahkan kepada pembeli. Ini bermakna risiko tidak dihapuskan sepenuhnya, tetapi hanya dialihkan.

Dari sudut teknikal, pengenalan e-SPA, HIMS dan portal TEDUH meningkatkan ketelusan pasaran. Namun, keberkesanannya bergantung kepada penggunaan oleh pembeli, tindakan pantas pengawal selia dan komitmen pemaju terhadap pematuhan sebenar.

Walaupun dengan pengawasan yang lebih ketat, realiti pasaran hartanah menunjukkan projek masih boleh terjejas oleh permintaan, pembiayaan dan keadaan ekonomi. Masalah aliran tunai boleh berlaku bukan sahaja disebabkan pengurusan lemah tetapi juga faktor luaran.

Ketika Malaysia mensasarkan sifar projek terbengkalai menjelang 2030, jelas bahawa pembaharuan ini berpotensi memberi manfaat kepada pembeli serta meningkatkan standard dan akauntabiliti pemaju.

Namun, ujian sebenar adalah bagaimana sistem ini bertahan dalam keadaan ekonomi mencabar. Jika ia mampu mengelakkan kemunculan semula projek terbengkalai, maka sasaran tersebut mungkin boleh dicapai.

Artikel ini pertama kali diterbitkan dalam StarBiz7.

Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property - Diterbitkan 4 Mac 2026 - Samantha Wong - Diterjemah oleh ChatGPT