Selangor Menetapkan Preseden dengan Pengecualian Penalti Lot Bumiputera - Bahagian 1/2

Selepas empat tahun, seramai 207 pemilik rumah bukan bumiputera di USJ One Park akhirnya boleh memperoleh hak milik strata mereka susulan pelepasan penalti bernilai RM15.32 juta oleh kerajaan Selangor atas pembelian mereka yang tidak disengajakan terhadap unit kuota bumiputera.

Selepas empat tahun, seramai 207 pemilik rumah bukan bumiputera di USJ One Park akhirnya boleh memperoleh hak milik strata mereka susulan pelepasan penalti bernilai RM15.32 juta oleh kerajaan Selangor atas pembelian mereka yang tidak disengajakan terhadap unit kuota bumiputera.

Kerajaan yang bertanggungjawab harus memastikan rakyatnya mempunyai tempat berteduh. Menyedari perkara ini, kerajaan telah melaksanakan beberapa dasar untuk membantu rakyat memiliki rumah, antaranya ialah Dasar Perumahan Bumiputera.

Diperkenalkan sebagai sebahagian daripada Dasar Ekonomi Baru pada tahun 1970-an, dasar ini bertujuan untuk mengurangkan jurang pendapatan antara bumiputera dan bukan bumiputera. Secara asasnya, ia memerlukan pemaju hartanah untuk memperuntukkan sejumlah peratusan unit mereka untuk jualan eksklusif kepada bumiputera dengan diskaun.

Memandangkan urusan tanah terletak di bawah bidang kuasa kerajaan negeri masing-masing, dasar ini berbeza antara negeri, dengan kuota bumiputera antara 30% hingga 50% dan diskaun antara 7% hingga 10%.

Ramai pihak, termasuk Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA), memuji kuota bumiputera kerana membantu golongan bumiputera berpendapatan rendah memiliki rumah, terutamanya di kawasan bandar dan pinggir bandar, sekali gus mengelakkan polarisasi kejiranan.

Mungkin sudah tiba masanya kerajaan menilai semula kesesuaian dasar menyeluruh ini selepas lebih 50 tahun. Buat masa ini, bumiputera berpendapatan tinggi turut layak menerima diskaun ini walaupun membeli beberapa hartanah mewah bernilai jutaan ringgit. Tidakkah dasar ini patut dikemas kini berdasarkan demografi sosial semasa?

Di Selangor, Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) serta Pejabat Tanah dan Galian Selangor bertanggungjawab memantau jualan di bawah kuota bumiputera (biasanya 40% di Selangor) dengan diskaun bumiputera sebanyak 7% daripada harga perjanjian jual beli untuk semua jenis hartanah kediaman, sama ada bertanah atau berstrata.

Kuota ini hanya boleh dilepaskan kepada pembeli bukan bumiputera melalui mekanisme pelepasan ketat yang mesti dipatuhi oleh pemaju. Di Selangor, mekanisme ini dinyatakan dalam Pekeliling Mekanisme Pengekalan Kuota Bumiputera Selangor 2.0 yang dikeluarkan oleh LPHS.

Namun begitu, masih terdapat ruang untuk penambahbaikan. Seperti yang telah diketengahkan, Lembaga Perumahan dan Hartanah Perak mengamalkan pendekatan yang proaktif dalam pelepasan kuota bumiputera secara tepat pada masanya.

"Buah busuk dalam bakul"

Di Selangor, terdapat beberapa kes di mana pemaju hartanah yang tidak bertanggungjawab telah menjual secara berlebihan unit kuota bumiputera kepada bukan bumiputera tanpa mengikuti proses pelepasan berkala yang ditetapkan.

Entah bagaimana, pihak pemantau seperti LPHS gagal mengesan perkara ini, menyebabkan peratusan besar unit kuota bumiputera terjual tanpa disedari. Malah, ada pemaju hartanah yang berani mengesahkan secara bertulis kepada pembeli dan institusi kewangan bahawa unit yang dibeli bukan unit kuota bumiputera.

Kajian kes USJ One Park

Selepas empat tahun ketidakpastian, seramai 207 pemilik rumah bukan bumiputera di USJ One Park, Subang Jaya, kini boleh menarik nafas lega. Kerajaan Selangor telah bersetuju untuk melepaskan penalti berjumlah RM15.32 juta yang membebankan mereka.

Pemilik-pemilik rumah ini secara tidak sengaja telah membeli unit yang ditetapkan di bawah kuota bumiputera dan seterusnya dikenakan penalti serta tidak dapat memperoleh hak milik strata. Namun, selepas rayuan berterusan kepada kerajaan negeri melalui LPHS, penalti tersebut akhirnya dilepaskan. Preseden ini mungkin membuka jalan kepada pemilik lain yang berada dalam situasi serupa di seluruh Selangor.

Star Metro baru-baru ini memetik pengerusi badan pengurusan bersama USJ One Park, Gwee Chee Seng, yang meluahkan rasa lega para pemilik rumah.

“Pemilik rumah berasa lega dan gembira selepas menerima notis kelulusan pelepasan penalti daripada LPHS pada Januari tahun ini. Ia merupakan perjuangan selama empat tahun untuk menyelesaikan isu ini. Tidak adil apabila pemilik dipertanggungjawabkan atas sesuatu yang bukan salah mereka,” katanya.

“Dengan penalti yang telah dimansuhkan, kami kini boleh meneruskan proses hak milik strata yang telah lama tertangguh. Setinggi-tinggi penghargaan diberikan kepada YB Michelle Ng, ADUN Subang Jaya dan pasukan HBA atas usaha gigih mereka yang menetapkan preseden ini,” tambah Gwee.

Satu surat bertarikh 27 Januari 2025 daripada LPHS kepada pelikuidasi pemilik tanah mengesahkan bahawa rayuan untuk pelepasan semua bayaran diskaun bumiputera dan caj pelanggaran kuota bagi 207 unit kediaman di USJ One Park telah diluluskan oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor.

Surat itu turut menyatakan bahawa negeri telah memberikan kebenaran untuk pemindahan pemilikan kepada pembeli yang telah menunggu hak milik mereka, dan proses pemindahan kini perlu diselesaikan dengan bayaran yang munasabah.

Selain itu, pengarah syarikat yang bertanggungjawab terhadap pembangunan hartanah tersebut telah disenaraihitamkan daripada terlibat dalam sebarang projek masa depan di Selangor.

Penyenaraian hitam: Sekadar penghalang?

Keberkesanan penyenaraian hitam terhadap pengarah syarikat daripada projek masa depan di Selangor perlu dikaji semula. Adakah pihak berkuasa tidak sedar bahawa setiap pemaju hartanah lazimnya menubuhkan anak syarikat atau syarikat bersekutu yang berasingan untuk setiap projek di Malaysia?

Amalan ini dikenali sebagai penyebaran risiko — satu langkah taktikal dan pentadbiran yang baik; jika satu projek gagal, syarikat induk dan syarikat lain tidak terjejas kerana status entiti undang-undang yang berasingan. Pemaju yang bermasalah pasti akan menubuhkan syarikat baru bagi mengelak penyenaraian hitam tersebut.

Apa yang menghalang individu-individu ini daripada menubuhkan entiti lain menggunakan proksi? Adakah LPHS mempunyai rekod susur galur keluarga mereka untuk mengaitkan mereka dengan syarikat-syarikat lama?

Selain menamakan individu dalam senarai hitam, tindakan lebih tegas harus diambil. Kerajaan negeri mempunyai kuasa untuk mendakwa para pengarah ini, membuat laporan polis, serta mengenakan denda yang berat, termasuk mencadangkan untuk menembusi tirai korporat bagi memastikan setiap pengarah bertanggungjawab secara peribadi.

Tindakan sivil juga perlu dipertimbangkan untuk mendapatkan semula berjuta-juta ringgit dalam penalti yang telah dimansuhkan, dengan hujah bahawa pemaju telah mendapat keuntungan yang tidak adil daripada penjualan unit-unit tersebut.

Jika kerajaan gagal mengambil tindakan tegas, ia berisiko membuka ruang kepada pihak lain untuk sengaja tidak melengkapkan pemindahan hak milik dan kemudian melikuidasi syarikat mereka sambil mengaut keuntungan.

Akhir sekali, menjadi tanggungjawab Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan untuk memastikan semua hak milik hartanah dikeluarkan dan dipindahkan kepada pembeli sebelum pengambilan milikan kosong.

Datuk Chang Kim Loong ialah Setiausaha Agung Kehormat Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA).

Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property - Diterbitkan 28 Julai 2025 - Joseph Wong & Datuk Chang Kim Loong