Pertikaian tanah ‘Duta enclave’: Penilai kerajaan berkata beliau bergantung pada maklumat DBKL mengenai zon, bukan ‘nilai harapan’ tanah

KUALA LUMPUR (10 Julai): Seorang pakar penilaian harta kerajaan berkata bahawa beliau bergantung pada maklumat perancangan atau zon yang digazetkan oleh Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL), manakala penilai swasta bagi plaintif tanah "Duta enclave" membuat andaian tentang kemungkinan pembangunan masa depan.

Ketika memberi keterangan sebagai sebahagian daripada prosiding mahkamah untuk menilai "mesne profits" yang perlu dibayar kepada Semantan Estate Sdn Bhd, Nurzahirah Umar berkata bahawa zon adalah salah satu daripada sembilan faktor yang diambil kira apabila menentukan nilai pasaran 263.27 ekar tanah tersebut.

“Faktor zon atau potensi pembangunan hartanah berkenaan adalah berbeza. Saya menilai hartanah berkenaan berdasarkan maklumat perancangan atau zon yang digazetkan oleh DBKL, yang ditetapkan sebagai ‘Perumahan dengan kepadatan 10 orang setiap ekar’ bagi penilaian sehingga tahun 2018,” katanya dalam kenyataan saksi pada Khamis.

Beliau menambah bahawa bagi penilaian dari tahun 2019 dan seterusnya, beliau menggunakan zon pembangunan bercampur dengan nisbah plot 1:1.6, selaras dengan penggazetan Pelan Bandaraya Kuala Lumpur 2020.

Ini bermaksud, bagi sebidang tanah berkeluasan 10,000 kaki persegi, nisbah 1:1.6 membenarkan pembangunan ruang lantai keseluruhan sebanyak 16,000 kaki persegi. Ruang lantai ini termasuk semua kawasan lantai yang boleh digunakan, tetapi tidak termasuk kemudahan seperti lif dan tangga.

“Penilai plaintif hanya bergantung pada projek pembangunan yang diluluskan di kawasan sekitar, sambil mengabaikan peraturan zon yang sedang berkuat kuasa bagi lot berkenaan.

“Ini tidak tepat dan tidak boleh diterima, kerana ia hanya berdasarkan andaian dan unjuran spekulatif mengenai jenis pembangunan yang mungkin dijalankan di atas tanah tersebut,” tambahnya.

Mesne profits ditakrifkan sebagai “sewa dan keuntungan yang diperoleh atau mungkin diperoleh oleh seorang penceroboh sepanjang tempoh pendudukan premis, dan yang mesti dibayar kepada pemilik sebenar sebagai pampasan atas tort yang telah dilakukannya,” menurut Jowitt’s Dictionary of English Law.

Pendekatan kerajaan ialah penilaian mesne profits adalah sebanyak RM289.846 juta, hanya sebahagian kecil berbanding dengan penilaian maksimum RM13.242 bilion oleh penilai yang dilantik Semantan Estate.

Perbicaraan bersambung pada Ogos

Namun, pada pelbagai peringkat semasa pemeriksaan balas, apabila ditanya oleh peguam Semantan Estate, Ira Biswas, sama ada zon boleh berubah dan tidak statik, saksi tidak dapat memberikan jawapan muktamad.

Biswas: Dari 1957 hingga 1961, tanah [yang dipersoalkan] tidak berada di bawah tanggungjawab mana-mana pihak berkuasa perancangan tempatan.Nurzahirah: Tidak setuju.

Biswas turut menekankan bahawa dokumen mengenai maklumat zon untuk transaksi tertentu tidak disertakan sebagai bukti dalam laporan penilaian Nurzahirah.

Nurzahirah juga berkata bahawa beliau telah membuat penilaian bagi tempoh 2012 hingga 2021. Beliau berkata bahawa beliau bergantung pada nilai asas tanah tahun 1956 oleh AA Wragg dan laporan penilai kerajaan Halimatul Saeidah Abd Ghani bagi tahun 1957 hingga 2011. Halimatul juga telah memberi keterangan dalam prosiding sebelum ini.

Dalam kenyataannya, Nurzahirah berkata bahawa “nilai asas” beliau ialah RM3,784 setiap ekar, manakala penilai Semantan menggunakan RM6,000 setiap ekar.

Beliau menambah bahawa beliau bergantung pada laporan Wragg kerana beliau merupakan satu-satunya penilai pada masa itu dan paling memahami keadaan fizikal asal hartanah serta keadaan pasaran ketika itu.

“Berbanding dengan penilai plaintif, yang menjalankan penilaian retrospektif dan kurang memahami keadaan sebenar hartanah pada masa berkenaan, kadar asas RM6,000 setiap ekar yang digunakan adalah terlalu tinggi,” tambahnya.

Namun, semasa pemeriksaan balas, Biswas menekankan bahawa penilaian tersebut tidak berdasarkan pengetahuan langsung saksi, tetapi hanya bergantung pada laporan pihak lain.

Biswas masih dalam pemeriksaan balas. Prosiding dijadualkan bersambung pada 6 Ogos.

Tanah yang dipersoalkan telah diperoleh oleh kerajaan pada tahun 1956 dengan harga RM1.32 juta di bawah Enakmen Pengambilan Tanah ketika itu, untuk tujuan membangunkan kawasan diplomatik (Duta enclave).

Pada tahun 2009, Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa kerajaan telah menceroboh tanah tersebut, dan pada tahun 2012, keputusan ini dikekalkan oleh Mahkamah Rayuan dan Mahkamah Persekutuan.

Pada November 2018, panel Mahkamah Persekutuan yang diketuai oleh Presiden Mahkamah Rayuan ketika itu, Tan Sri Ahmad Maarop, menolak permohonan kerajaan Malaysia untuk menyemak keputusan 2012, menyebabkan penghakiman itu kekal.

Semantan Estate mendakwa bahawa mereka mengekalkan kepentingan benefisial dalam tanah di Mukim Batu, yang didakwa telah diambil secara tidak sah oleh kerajaan, dan kerajaan sepatutnya membayar mesne profits sebagai ganti rugi pencerobohan, dengan jumlah ganti rugi ditentukan oleh mahkamah.

Kredit: Edgeprop.my - Diterbitkan 10 Julai 2025 - Tarani Palani & theedgemalaysia.com - Diterjermah oleh ChatGPT