Pemilik Hartanah Bertanah Berwaspada

Rang Undang-Undang Pembaharuan Bandar (Urban Renewal Act, URA) 2025 yang dicadangkan, dan baru-baru ini dibentangkan di Parlimen, berpotensi mengubah landskap hartanah Malaysia secara asas. Walaupun perbincangan awal awam menyatakan bahawa Rang Undang-Undang ini hanya menyasarkan pembangunan strata yang usang, penelitian lebih mendalam menunjukkan skop yang jauh lebih luas. Skop Rang Undang-Undang ini merangkumi rumah kediaman bertanah, premis perniagaan dan hartanah komersial — tanpa mengira sama ada berstatus pegangan bebas (freehold) atau pajakan (leasehold).

Pakar hartanah dan Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA) memberi amaran bahawa kuasa luas Rang Undang-Undang ini, termasuk mekanisme persetujuan majoriti dan pengambilan paksa, boleh membahayakan hak pemilik tanah individu, membawa kepada pemindahan paksa serta penghapusan kawasan kejiranan bersejarah.

Ramai pemilik rumah beranggapan bahawa Rang Undang-Undang URA hanya memberi kesan kepada bangunan tinggi yang uzur. Ini merupakan salah tanggapan yang besar. Definisi Kawasan Pembaharuan Bandar dalam Rang Undang-Undang ini adalah berdasarkan kawasan, bukan berdasarkan jenis hartanah. Ini bermakna mana-mana zon yang ditetapkan boleh merangkumi rumah teres bertanah, rumah berkembar, banglo dan kedai tradisional.

Di seluruh Semenanjung Malaysia, ribuan kawasan kejiranan matang di Petaling Jaya, Ampang, Georgetown dan Johor Bahru kini berada dalam kategori berusia lebih 30 tahun. Di bawah perundangan yang dicadangkan:

• Pembangunan semula boleh diteruskan dengan hanya 75% hingga 80% persetujuan pemilik.

• Golongan minoriti selebihnya boleh dipaksa berpindah melalui Akta Pengambilan Tanah 1960.

• Pampasan boleh diberikan dalam bentuk tunai atau hartanah gantian — bermaksud pemilik rumah bertanah seumur hidup mungkin dipaksa menerima unit kondominium bertingkat tinggi sebagai ganti. Tafsiran dan Kebimbangan Penting

Rang Undang-Undang URA memperkenalkan pendekatan majoriti yang belum pernah berlaku dalam undang-undang tanah Malaysia. Secara sejarah, Kanun Tanah Negara telah melindungi prinsip ketidakbolehcabaran hak milik — iaitu apabila nama seseorang tertera pada geran tanah, pemilikan tersebut adalah terjamin.

Namun, Seksyen 19(b) Rang Undang-Undang ini memperkenalkan skala persetujuan berperingkat, iaitu 80% persetujuan bagi bangunan berusia 30 tahun atau kurang, dan 75% persetujuan bagi bangunan yang berusia lebih daripada 30 tahun.

Pengkritik berpendapat mekanisme ini melanggar Perkara 8 dan 13 Perlembagaan Persekutuan, yang menjamin hak pemilikan harta dan melindungi rakyat daripada dilucutkan tanah tanpa pampasan yang mencukupi. Dengan membenarkan majoriti 75% menghapuskan hak baki 25%, Rang Undang-Undang ini memudahkan kepentingan komersial pemaju mengatasi hak pemilik persendirian.

Takrifan “Pihak Berkepentingan” dalam Rang Undang-Undang ini juga sangat luas, termasuk pemaju dan pemegang amanah. Ini memberikan entiti berorientasikan keuntungan kuasa untuk menentukan bagaimana harta persendirian dikendalikan, sekali gus membuka ruang manipulasi zon pembaharuan bagi mencapai ambang persetujuan dengan lebih mudah.

Penanda Aras 30 Tahun yang Dipersoalkan

Salah satu aspek paling kontroversi Rang Undang-Undang ini ialah penanda aras 30 tahun. Kementerian sebelum ini mengakui bahawa jangka hayat purata struktur konkrit bertetulang adalah antara 70 hingga 80 tahun. Malah, tempoh pinjaman perumahan standard di Malaysia adalah selama 35 tahun.

Mengapa, maka, Rang Undang-Undang URA menetapkan penanda aras pada 30 tahun? Pada usia ini, ramai pemilik rumah masih belum melunaskan pinjaman perumahan mereka. Pengkritik berpendapat bahawa tanda 30 tahun ini adalah terlalu singkat dan bersifat arbitrari, lebih memihak kepada pembangunan semula pantas berbanding keperluan struktur sebenar. Seperti yang sering dinyatakan, masalah utama biasanya terletak pada budaya penyelenggaraan, bukan bangunan itu sendiri.

Kekaburan Pengiraan Persetujuan

Rang Undang-Undang ini tidak jelas mengenai cara ambang persetujuan dikira. Tidak diketahui sama ada undian adalah berdasarkan:

• Satu unit, satu undi?

• Jumlah keluasan tanah dimiliki?

• Unit syer strata?

Tanpa kejelasan ini, pemilik rumah bertanah dibiarkan dalam keadaan tidak pasti mengenai sejauh mana penolakan mereka mempunyai kesan sebenar. Terdapat kebimbangan bahawa manipulasi penilaian atau distorsi pasaran boleh menyebabkan pemilik yang dipindahkan menerima pampasan yang jauh lebih rendah, sehingga tidak mampu mengekalkan gaya hidup yang sama di kawasan yang sama.

Seruan Perlindungan Segera

Kumpulan masyarakat sivil, Persatuan Penduduk dan HBA menggesa penggubal undang-undang untuk meminda Rang Undang-Undang URA sebelum ia diluluskan. Mereka mencadangkan lima perlindungan kritikal:

1. Persetujuan sebulat suara (100%): Sebarang pembangunan semula yang melibatkan pelucutan hak milik persendirian mesti mendapat persetujuan semua pemilik.

2. Pengecualian jelas: Rumah bertanah bertajuk tunggal mesti dikecualikan secara jelas daripada zon pembaharuan paksa.

3. Penggantian setara: Bagi pemilik yang menyertai secara sukarela, mereka mesti dijamin penggantian jenis hartanah yang sama (bertanah untuk bertanah).

4. Penilaian nilai masa hadapan bebas: Pampasan mesti berdasarkan potensi nilai masa hadapan tapak yang dibangunkan semula, bukan nilai pasaran semasa.

5. Hak untuk kekal: Pemilik harus diberi hak untuk memilih tidak berpindah jika mereka mahu.

   HBA juga menyeru supaya pendengaran awam peringkat negeri diwajibkan sebelum mana-mana kawasan ditetapkan sebagai zon pembaharuan, bagi mengelakkan penyalahgunaan perundangan oleh pemaju secara tertutup.

   5 Risiko Kritikal untuk Pemilik Hartanah Bertanah

   • Aplikasi sejagat: Rang Undang-Undang ini terpakai kepada semua jenis hartanah — kediaman, perniagaan atau industri.

   • Pencetus umur: Rumah berusia 30 tahun anda boleh dilabel sebagai “kurang dimanfaatkan” untuk membenarkan pengambilalihan.

   • Ambang 75%: Apabila tiga perempat jiran bersetuju, hak hartanah anda boleh ditamatkan secara efektif.

   • Kehilangan status bertanah: Anda tidak dijamin penggantian bertanah; anda mungkin dipaksa menerima kondominium.

   • Penghapusan komuniti: Kawasan kejiranan matang dan berkepadatan rendah berisiko digantikan dengan pembangunan komersial berkepadatan tinggi.
     

Pemilik rumah bertanah di Malaysia tidak lagi boleh menganggap diri mereka kebal daripada tekanan pembangunan semula hanya kerana mereka memiliki tanah di bawah rumah mereka. Jika Rang Undang-Undang URA diluluskan dalam bentuk semasa, sifat kehidupan bertanah akan berubah buat selama-lamanya. Ini bukan sekadar isu pembaharuan bandar. Bagi ramai orang, ia merupakan penyerahan paksa aset paling bernilai mereka. Pemilik rumah mesti bertindak segera — berbincang dengan wakil rakyat tempatan, memantau perkembangan Parlimen dan mendesak perlindungan undang-undang yang lebih kukuh. Kemajuan bandar mesti seimbang dengan perlindungan terhadap rakyat yang menetap di dalamnya. Jangan tunggu sehingga jentolak tiba baru menyedari bahawa hak milik anda yang tidak boleh dicabar telah dilucutkan melalui perundangan.

Brig Jen Datuk Goh Seng Toh ialah Presiden Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA).

Kredit: Star Media Group Berhad – Star Property – Diterbitkan 7 Januari 2026 – Joseph Wong & Brig Jen Datuk Goh Seng Toh - Diterjemah oleh ChatGPT