Mengikuti landskap runcit

Pengunjung berjalan melalui The Exchange TRX Mall berhampiran stesen MRT Tun Razak Exchange — MUHAMAD SHAHRIL ROSLI/The Star

Tenaga pendorong di sebalik transformasi Malaysia sebagai destinasi membeli-belah

Baru selepas merdeka, landskap runcit Malaysia benar-benar berubah, dengan kemunculan pelbagai pusat beli-belah yang dibina khas menandakan bab baru dalam kehidupan bandar. Dari pusat beli-belah bebas pertama pada tahun 1973 (rujuk halaman 4) sehingga sejumlah 490 pusat beli-belah pada akhir 2024, jumlah pusat beli-belah meningkat pada kadar pertumbuhan tahunan bergabung sebanyak 12.9%. Angka ini tidak termasuk pusat runcit lain seperti pasar raya, hypermarket dan bazar, yang menambah 243 lagi premis, menjadikan jumlah keseluruhan 733 pusat beli-belah dan pusat runcit di negara ini, menurut Persatuan Pusat Beli-Belah Malaysia (PPK Malaysia). Bagaimanakah industri ini mengekalkan pertumbuhan sepanjang tahun?

Sebahagian daripada jawapannya ialah penggunaan swasta terus menjadi pemacu utama ekonomi. Selain daripada penurunan dari 2020 hingga suku pertama 2021, penggunaan swasta sebagai komponen perbelanjaan KDNK Malaysia kembali dengan pertumbuhan dua digit pada beberapa suku tahun 2022 dan sejak itu beralih kepada julat 4.1% hingga 6% setiap suku tahun secara tahunan.

Tahun lepas sahaja, Jabatan Perangkaan melaporkan jumlah perdagangan runcit meningkat sebanyak 6.1% kepada RM764.9 bilion. Perdagangan runcit di kedai tidak khusus, kategori yang merangkumi pusat beli-belah dan pusat runcit, menyumbang RM293.9 bilion kepada jumlah tersebut dan mencatat pertumbuhan 6.9%.

Apakah yang menjadikan pusat beli-belah terus menarik? Menurut Presiden PPK Malaysia, Phang Sau Lian, pusat beli-belah fizikal menawarkan kelebihan tersendiri, dengan keselesaan sebagai keutamaan. "Mengunjungi pusat beli-belah fizikal adalah pengalaman membeli-belah yang menarik semua deria secara segera sambil berada dalam suasana nyaman dan berhawa dingin," kata Phang ketika dihubungi oleh StarProperty.

Pandangan Phang turut diperjelaskan oleh Naib Presiden 2 PPK Malaysia, Lum Youk Yee, yang menulis untuk StarProperty pada November lalu: "Di Malaysia, pengalaman membeli-belah di pusat beli-belah sering dianggap sinonim dengan kemewahan dan keselesaan—lantai bersih, penghawa dingin yang sejuk, tandas yang bersih dan kehadiran keselamatan yang jelas. Elemen-elemen ini dianggap penting untuk mewujudkan persekitaran yang ideal bagi para pembeli."

Kos tinggi di sebalik kemewahan

Namun begitu, pertukaran bagi tahap keselesaan yang tinggi adalah kos operasi yang tinggi.

“Banyak keselesaan yang kita nikmati di pusat beli-belah — seperti penghawa dingin yang sejuk, pencahayaan yang sangat terang dan tenaga kerja yang besar — datang dengan kos tertentu. Walaupun kemudahan ini meningkatkan pengalaman membeli-belah, ia tidak semestinya penting dan penyediaan berlebihan mempunyai implikasi yang lebih luas,” tulis Lum.

Cabaran kos operasi yang tinggi juga merupakan salah satu penemuan dalam tinjauan terbaru PPK Malaysia, yang melibatkan penyertaan dari 61 pusat beli-belah di seluruh negara. Tinjauan mendapati bahawa purata perbelanjaan operasi kini 27% lebih tinggi daripada purata caj perkhidmatan dan promosi yang dikutip — peningkatan ketara berbanding 13.4% pada tahun 2022, tahun tinjauan sebelumnya.

PPK Malaysia turut menyatakan bahawa jurang ini dijangka semakin melebar disebabkan tarif elektrik yang meningkat, yuran lesen, kos pematuhan peraturan dan pengembangan SST yang akan datang merangkumi sewa, penyewaan dan perkhidmatan pengubahsuaian. Walaupun pusat beli-belah telah menyerap kos yang meningkat, persatuan itu menyuarakan kebimbangan bahawa cukai SST sewa yang dikenakan kepada penyewa pasti akan menekan kemampuan sewa dan memberi tekanan tambahan terhadap margin pemilik serta pemulihan kos, terutamanya dalam keadaan di mana pengendali pusat beli-belah sudah menanggung kos operasi.

Namun begitu, dengan bilangan pusat beli-belah yang tinggi, timbul persoalan: Adakah sebahagian sebab pusat beli-belah menghadapi kos operasi yang tinggi disebabkan persaingan sengit pada kadar sewa? Phang berkata, ini tidak semestinya berlaku.

“Memiliki lebih banyak pusat beli-belah tidak semestinya membawa kepada kadar sewa yang lebih rendah secara automatik. Kesan sebenar banyak bergantung pada beberapa faktor seperti lokasi pusat beli-belah, kedudukannya, campuran perniagaan dan keunikan kandungan serta tawarannya secara keseluruhan. Pusat beli-belah yang berada pada lokasi strategik dengan jenama yang kukuh, campuran penyewa yang terpilih dan pengalaman yang berbeza masih boleh menetapkan kadar sewa yang sihat walaupun dalam landskap persaingan. Sebaliknya, pusat beli-belah yang terletak kurang strategik dan tidak mempunyai keunikan mungkin menghadapi tekanan sewa tanpa mengira dinamik bekalan,” jelas Phang.

“Bagi caj perkhidmatan pula, kadar ditentukan terutamanya oleh kos operasi keseluruhan pusat beli-belah seperti utiliti, keselamatan, kebersihan, penyelenggaraan dan perkhidmatan penting lain yang diperlukan untuk memastikan operasi harian berjalan lancar. Walau bagaimanapun, daripada dapatan tinjauan PPKM terkini, pemilik pusat beli-belah secara purata mensubsidi 21% daripada kos ini untuk mengekalkan kadar penghunian dan menyokong penyewa, terutamanya dalam persekitaran runcit yang mencabar pada masa kini,” tambah beliau.

Pengarah penyelidikan Rahim & Co International, Sulaiman Saheh, berkongsi pandangan yang serupa tetapi lebih bernuansa.

“Pasaran runcit dan prestasi pusat beli-belah adalah agak unik, di mana prestasi sangat bergantung kepada pelbagai faktor selain daripada fizikal pusat beli-belah itu sendiri. Faktor bukan fizikal seperti promosi pusat beli-belah, acara, pengiklanan, acara khas dan strategi pengurusan yang menyumbang kepada pengalaman di pusat beli-belah memainkan peranan penting dalam kejayaan sesuatu pusat beli-belah, selain faktor seperti lokasi, akses, susun atur dan faktor persekitaran binaan, serta akhirnya, penawaran dan permintaan,” katanya.

“Ini sebabnya, walaupun kadar sewa dan penghunian umumnya dikatakan berada di bawah tekanan, sesetengah pusat beli-belah masih menunjukkan prestasi baik. Ini adalah pusat beli-belah yang mempunyai tarikan kukuh, promosi dan pengalaman unik di samping lokasi strategiknya. Saiz dan skala kawasan tangkapan sedia ada dan pelanggan tetapnya, keaktifan campuran penyewa, selain lokasi strategik dan kemudahan akses, membolehkan pusat beli-belah yang lebih besar, terutamanya pusat beli-belah utama yang telah mantap, mengekalkan kadar penghunian yang tinggi serta kadar sewa premium. Pusat beli-belah ini mempunyai kunjungan tinggi dan kedudukannya telah kukuh selama bertahun-tahun,” tambah beliau.

“Walaupun begitu, tidak semestinya pusat beli-belah yang lebih besar membawa kepada prestasi lebih baik. Sama ada memiliki lebih banyak pusat beli-belah memberi kesan kepada kadar sewa bergantung kepada kedudukan pusat beli-belah dan keupayaannya menarik kunjungan,” simpul beliau.

Penggunaan yang kukuh untuk jangka masa panjang

Walaupun sektor ini terus berkembang terutamanya disokong oleh penggunaan domestik, pertumbuhan telah menunjukkan penurunan sejak 2023 apabila rakyat Malaysia menyesuaikan diri dengan kos hidup yang meningkat. Profesor Nurul Shahnaz daripada Fakulti Perniagaan dan Ekonomi Universiti Malaya berkata, pemerhatian lebih dekat terhadap trend pertumbuhan penggunaan swasta dan perdagangan runcit mungkin mencerminkan bukan sahaja ekonomi yang sedang pulih, tetapi juga kenaikan kos bagi barangan dan perkhidmatan tertentu seperti makanan dan minuman (F&B). Beliau turut menyatakan bahawa peningkatan penggunaan kemudahan Buy Now Pay Later (BNPL) menyumbang kepada perbelanjaan pengguna yang nampak kukuh.

“Saya rasa kita perlu meneliti perbelanjaan pengguna dengan lebih mendalam dan bukan sekadar melihatnya sebagai cerminan ekonomi yang kukuh. Salah satu pemacu mungkin ialah kemudahan BNPL, terutamanya untuk pembelian dalam talian. Pertumbuhan pengguna BNPL di Malaysia adalah sangat tinggi dan kebanyakannya daripada isi rumah dengan pendapatan RM5,000 ke bawah. Kemudahan perbelanjaan yang disediakan oleh BNPL adalah salah satu penyumbang kepada pertumbuhan penggunaan swasta, dan penggunaan BNPL juga mencerminkan peningkatan kos hidup di kawasan bandar,” ulas Shahnaz.

Shahnaz juga berpendapat bahawa fenomena di mana sesetengah pusat beli-belah tidak menunjukkan prestasi baik atau hanya sesak di tingkat F&B, adalah petanda perbelanjaan pengguna yang berhati-hati.

“Walaupun beberapa pusat beli-belah di Lembah Klang sangat popular, ada juga yang prestasinya tidak begitu baik. Sesetengah pusat beli-belah baru hanya ramai pengunjung di tingkat bawah, di premis F&B, manakala tingkat atas kelihatan sunyi. Jadi, walaupun orang mempunyai akses mudah ke pusat beli-belah, mereka mungkin tidak semestinya pergi untuk membeli-belah. Orang ramai merasakan ketatnya bajet mereka,” katanya.

Shahnaz juga menyatakan bahawa pertumbuhan pendapatan sebenar kekal sebagai faktor utama untuk memastikan penggunaan swasta terus menjadi pemacu runcit dan ekonomi.

“Keyakinan pengguna terhadap ekonomi adalah satu faktor, tetapi pertumbuhan pendapatan sebenar juga penting. Bagaimana kerajaan memastikan pertumbuhan pendapatan selari dengan inflasi?” soal beliau, sambil menambah bahawa rakyat Malaysia juga perlu meningkatkan literasi kewangan dan kadar simpanan untuk menghadapi perbelanjaan berkaitan penuaan.

“Kadar simpanan kasar sebagai peratusan daripada KDNK menunjukkan trend menurun. Walaupun perbelanjaan penting untuk ekonomi, masyarakat juga mesti menabung untuk masa depan. Simpanan diperlukan untuk membolehkan perbelanjaan yang lebih lestari dalam jangka panjang, kerana Malaysia merupakan masyarakat yang menua dan penjagaan kesihatan akan diperlukan,” katanya.

Sebaliknya, Phang berpendapat bahawa kunci relevansi pusat beli-belah terletak pada keupayaan mereka untuk mendengar komuniti dan menyesuaikan diri dengan cepat terhadap perubahan keutamaan pengguna.

“Pengurusan pusat beli-belah mesti peka terhadap trend pengguna yang berubah dengan cepat dan mampu menyesuaikan diri untuk kekal selangkah di hadapan. Pusat beli-belah yang mampu dan bersedia menyesuaikan diri untuk memenuhi keperluan pengguna yang berubah akan kekal relevan dan mampu bersaing. Mereka juga mesti memenuhi pasaran utama mereka untuk mengekalkan pelanggan sedia ada dan menawarkan tawaran yang lebih baik untuk menarik pengunjung baharu.

Ringkasnya, pusat beli-belah yang berjaya memerlukan pasukan pengurusan yang mantap dan berpengalaman yang dapat menyesuaikan diri dengan pantas terhadap peralihan pasaran dan perubahan tingkah laku pengguna. Ia mesti menyediakan pengalaman destinasi yang menarik, menyusun ruang F&B dan interaksi sosial yang meriah, mengadaptasi inovasi digital dalam perjalanan membeli-belah dan membina hubungan erat dengan para peniaga serta komuniti sekitar. Sama pentingnya ialah komitmen terhadap kelestarian dan integrasi elemen kesejahteraan untuk memenuhi jangkaan gaya hidup moden,” simpulnya.

Phang berkata pusat beli-belah mesti menyesuaikan diri dengan cepat terhadap perubahan keutamaan pengguna untuk kekal relevan.

Sulaiman menyatakan prestasi pusat beli-belah bergantung kepada pelbagai faktor.

Shahnaz berpendapat trend pertumbuhan perbelanjaan juga mungkin mencerminkan peningkatan kos sara hidup selain daripada keyakinan terhadap ekonomi.

Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property - Diterbitkan 8 Ogos 2025 - Pasukan StarProperty & Yip Wai Fong - Diterjermah oleh ChatGPT