Mendedahkan Penyalahgunaan Penetapan Harga Pasaran Hartanah

Kenaikan ekonomi Malaysia pada 2026 mencerminkan kekuatan yang kukuh, tetapi momentum ini dibayangi oleh amalan manipulasi harga hartanah yang sistemik, yang boleh menghakis asas pasaran kediaman. Di sebalik peningkatan KDNK yang mencatat rekod dan ramalan optimis, wujud praktik sofistikated penyalahgunaan harga hartanah yang memisahkan nilai sebenar daripada inflasi buatan. Bagi pelabur hartanah, institusi pemberi pinjaman dan pembuat dasar, memahami bagaimana amalan ini memisahkan harga daripada nilai ekonomi sebenar bukan lagi soal akademik, tetapi keperluan kritikal untuk mengurangkan risiko cagaran dalam pasaran bernilai berbilion ringgit.

Inti masalah

Masalah utama terletak pada perbezaan antara harga kasar yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli (SPA) dan harga bersih sebenar yang dibayar pembeli. Dalam pasaran sihat, kedua-dua angka ini hampir sama. Namun di Malaysia, ia sering kali sangat berbeza.

Bukan nilai sebenar

Dalam pasaran primer, pemaju menghadapi tekanan besar untuk mengosongkan inventori, terutamanya dalam segmen kondominium tinggi dan serviced apartment. Untuk menarik pembeli tanpa menurunkan harga rasmi, sesetengah pemaju menggunakan strategi kewangan kreatif.

Sebagai contoh, sebuah unit disenaraikan pada RM500,000. Harga ini dilihat oleh orang awam dan institusi bank. Di sebalik tabir, pemaju menawarkan diskaun 10%, menanggung yuran SPA, dan menyediakan pakej perabot bernilai RM20,000. Harga bersih yang perlu dibayar pembeli mungkin hanya sekitar RM430,000.

Masalah timbul apabila bank meluluskan pinjaman 90% berdasarkan harga RM500,000, menghasilkan pinjaman RM450,000—lebih tinggi daripada nilai bersih sebenar unit. Ini adalah bentuk pembiayaan zero-downpayment paling berisiko. Pembeli mendapat rumah baru dan mungkin tunai tambahan, tetapi bank memegang gadai janji berjumlah 105% daripada nilai sebenar aset.

Kesan limpahan ke pasaran sekunder

Walaupun diskaun pasaran primer telah lama diketahui, amalan menaikkan harga kini semakin meluas ke pasaran sekunder (sub-sale). Di sini, manipulasi harga menjadi lebih tersusun.

Dalam pasaran sekunder, manipulasi sering melibatkan ejen tidak beretika, penjual terdesak, dan pembeli yang kurang maklumat. Tujuannya adalah membolehkan pembeli tidak perlu menyediakan deposit tunai 10%.

Contoh unit kondominium di pinggir bandar:

• Harga sebenar: RM400,000

• Harga dinyatakan dalam SPA: RM500,000

• Pinjaman 90% berdasarkan RM500,000: RM450,000

• Hasilnya: RM400,000 dibayar kepada penjual, baki RM50,000 digunakan untuk yuran guaman dan duti setem pembeli, selebihnya kadang-kadang dikembalikan sebagai tunai.
  

Amalan ini berlaku kerana beberapa transaksi “genuine” pada harga tinggi dicatat untuk mewujudkan penanda aras, yang kemudian digunakan untuk membenarkan kenaikan harga seterusnya kepada penilai dan pegawai kredit bank yang tidak curiga.

Pencemaran ekosistem data

Kesan paling ketara adalah pencemaran pangkalan data transaksi hartanah nasional. Di Malaysia, data dicatat berdasarkan harga SPA atau nilai pasaran untuk duti setem, mana-mana lebih tinggi.

Harga manipulatif yang dicatat dianggap sebagai bukti pasaran meningkat. Ekonom dan penganalisis melihat pasaran yang berkembang dengan harga meningkat, sedangkan realitinya ialah pinjaman berasaskan harga yang dilebihkan.

Kitaran berbahaya:

1. Transaksi manipulatif dicatat pada RM500,000

2. Penilai menggunakan transaksi ini sebagai comparable sale

3. Transaksi ini mengesahkan harga yang dilebihkan

4. Penjual seterusnya menaikkan harga berdasarkan nilai pasaran baru

Fenomena ini paling ketara dalam segmen kondominium tinggi, kerana sifat standard dan berskala unit memudahkan manipulasi.

Bayangan risiko cagaran

Dari perspektif sistemik, ilusi nilai ini mewujudkan risiko bayangan besar untuk sektor perbankan. Pada 2025, pinjaman kediaman kekal komponen terbesar pendedahan bank. Inflasi harga 10–20% menghapuskan margin keselamatan LTV 90%.

Jika berlaku kegagalan pembayaran, bank mungkin hanya memulihkan RM350,000 dari hartanah sebenar bernilai RM400,000, sedangkan pinjaman RM450,000 telah diberikan. Kerugian modal ini adalah akibat langsung dari manipulasi harga awal.

Seruan untuk ketelusan

Pertumbuhan 2026 harus dibina atas asas integriti. Selagi manipulasi harga menjadi amalan standard, pasaran hartanah Malaysia akan terdedah kepada pembetulan mendadak.

Langkah pertama ialah pengawasan lebih mendalam oleh bank terhadap harga yang dilebihkan, mengutamakan nilai transaksi bersih berbanding hanya bergantung pada harga SPA. Dengan menyingkirkan diskaun, tunai kembali dan kos yang ditanggung pemaju, kita dapat melihat realiti sebenar pasaran hartanah Malaysia.

Pelabur perlu melihat lebih jauh daripada tajuk utama pasaran yang naik dan melakukan due diligence sendiri. Dalam pasaran di mana harga boleh dimanipulasi, pertahanan sebenar ialah pemahaman mendalam tentang hasil sewa dan permintaan tempatan, yang tidak mudah diubah hanya dengan angka dalam SPA.

 Dato’ Mani Usilappan ialah ahli jawatankuasa PEPS.

Komentari ini adalah bahagian pertama daripada siri 4 bahagian yang disumbangkan oleh Persatuan Penilai, Pengurus Harta, Ejen Hartanah dan Perunding Hartanah Sektor Swasta, Malaysia (PEPS).

Artikel ini asalnya diterbitkan dalam StarBiz 7. Sumber: Star Media Group Berhad – Star Property – 3 Mac 2026 – Joseph Wong & Dato’ Mani Usilappan