Mendapat Peluang yang Adil untuk Memiliki Rumah

Sebahagian besar rakyat Malaysia, terutamanya golongan muda yang membentuk majoriti ekonomi gig, kini terperangkap sebagai penyewa dan bukan pemilik rumah.

Dilema pekerja gig dalam memiliki rumah

Industri kerja tidak formal yang sedang pesat berkembang, atau dikenali sebagai ekonomi gig, telah mengubah secara drastik cara hidup kita. Dari segi kemudahan hingga harga, gaya hidup rakyat Malaysia yang bergantung pada e-dagang sebenarnya disokong oleh tenaga kerja gig. Mereka muncul sebagai wira tidak didendang ketika masa-masa sukar, khususnya semasa pandemik — sanggup berlapis-lapis memakai pakaian perlindungan dan berhadapan dengan pelbagai kod QR demi memastikan orang lain kekal selamat di rumah.

Hari ini, industri ini telah berkembang melangkaui penghantaran makanan dan pemandu e-hailing, merangkumi juga pereka bebas, penulis kandungan dan pengatur cara komputer.

Pekerja gig kini menjadi sebahagian tetap dalam tenaga kerja negara. Namun, walaupun ekonomi fleksibel ini berkembang, ramai dalam kalangan mereka sebenarnya tersisih daripada salah satu pencapaian terbesar dalam kehidupan — memiliki rumah sendiri.

Berbeza dengan pekerja bergaji tetap yang mempunyai slip gaji bulanan yang stabil, kerja gig mempunyai sifat yang berbeza. Pendapatan tidak tetap, rekod kredit terhad dan sumbangan minimum kepada skim simpanan persaraan merupakan antara “harga” yang perlu dibayar bagi menikmati fleksibiliti kerja. Realiti ini sukar disesuaikan dengan rangka kerja ketat yang digunakan oleh bank semasa menilai permohonan pinjaman perumahan.

Hasilnya? Sebahagian besar rakyat Malaysia — terutamanya golongan muda yang menjadi tulang belakang ekonomi gig — mendapati diri mereka terperangkap sebagai penyewa, bukan pemilik.

“Halangan utama bagi isi rumah berpendapatan rendah dan pekerja gig ialah akses terhad kepada pembiayaan hartanah. Pemberi pinjaman tradisional sering kali keberatan kerana kekangan kredit dan pendapatan tidak tetap mereka, menjadikan sukar untuk mendapatkan pinjaman perumahan. Kekurangan akses ini bukan sahaja menghalang mereka daripada memasuki pasaran hartanah, tetapi turut mendorong lebih ramai orang ke pasaran sewa, meningkatkan permintaan dan seterusnya menaikkan kadar sewa,” kata Pengarah Perancangan Strategik Avaland Bhd, David Aw.

Memahami Mengapa Bank Berhati-Hati

Dari sudut pandang institusi kewangan, keengganan bank bukanlah disebabkan oleh diskriminasi, tetapi lebih kepada pengurusan risiko. Kegagalan bayaran balik pinjaman perumahan boleh membawa kerugian besar, dan memandangkan tiada pasaran sekunder untuk menyingkirkan pinjaman tidak berbayar, bank perlu bertindak dengan penuh berhati-hati.

Ketua Pegawai Eksekutif Tropicana Corporation Bhd, Ong Chou Wen, menjelaskan bahawa tangan institusi kewangan sebenarnya “terikat”.“Dasar pinjaman bank serta semakan kredit mereka dikawal oleh Bank Negara Malaysia (BNM). Sama ada CIMB, Maybank atau mana-mana bank lain, semuanya tertakluk kepada peraturan bank pusat. Mereka tidak boleh melanggarnya. Bank sangat ketat kerana mereka tidak mahu menanggung pinjaman berprestasi buruk. Bank tidak mempunyai unit pemasaran untuk menjual semula hartanah yang tidak dibayar — mereka hanya mahu mendapatkan semula wang mereka. Sebab itulah bank kekal berhati-hati,” katanya.

Kenyataan ini menyerlahkan satu jurang struktur yang besar dan ketara.Melainkan Bank Negara Malaysia (BNM) melonggarkan peraturannya bagi membolehkan pendekatan yang lebih fleksibel atau kaedah “underwriting” yang lebih luas, bank-bank komersial akan kekal tanpa ruang yang cukup untuk berinovasi.

Pengarah Urusan Kumpulan Bukit Kiara Properties, Datuk NK Tong, pula membangkitkan persoalan dasar yang lebih luas sebagai respons terhadap pandangan Ong.“Itu satu poin yang baik untuk diperhatikan. Saya tertanya-tanya sama ada pemikiran Bank Negara terhadap pinjaman hartanah sejajar dengan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) — atau dengan agenda nasional untuk memastikan setiap orang memiliki rumah.”

Cadangan Pembangun

Walaupun para pemaju mengakui risiko yang ada, mereka juga berpendapat bahawa terdapat penyelesaian untuk secara bertanggungjawab meluaskan akses kepada pembiayaan rumah untuk pekerja gig. Senarai cadangan mereka merangkumi semakan kaedah penilaian pendapatan serta mempercepatkan skim yang disokong kerajaan.

Ketua Pegawai Eksekutif Gamuda Land, Chu Wai Lune, mencadangkan penggunaan dokumentasi alternatif atau definisi yang lebih luas bagi bukti pendapatan.

“Luaskan akses kepada pembiayaan perumahan untuk kumpulan pendapatan baru, termasuk pekerja gig dan freelancer, dengan membenarkan skim yang disokong kerajaan menerima dokumentasi pendapatan alternatif seperti KWSP, PERKESO atau rekod e-dompet dan pemindahan bank yang konsisten. Dengan evolusi corak kerja, langkah inklusif ini dapat membantu rakyat Malaysia muda memasuki pasaran perumahan lebih awal dan dengan keyakinan lebih tinggi.”

Pengarah Eksekutif Malton Bhd, Datuk Hong Lay Chuan, mencadangkan penambahbaikan rangka kerja penilaian.

“Kami mencadangkan pembangunan kaedah pemprofilan pinjaman perumahan yang lebih inklusif oleh institusi kewangan, yang mengambil kira pendapatan daripada ekonomi gig, potensi kenaikan pendapatan, dan pengiraan DSR (nisbah perkhidmatan hutang) berasaskan faedah sahaja semasa pembinaan.”

Menyedari bahawa bayaran pendahuluan merupakan halangan lain, Ketua Pegawai Eksekutif dan Pengarah Eksekutif Mah Sing Group Bhd, Datuk Voon Tin Yow, mencadangkan pelaksanaan subsidi yang lebih pantas.

“Percepatkan pelaksanaan Skim Deposit Madani, di mana subsidi sehingga RM30,000 diperuntukkan untuk pembeli rumah berumur 21 hingga 40 tahun, termasuk pekerja ekonomi gig, untuk hartanah berharga sehingga RM500,000. Kami mencadangkan dana ini disalurkan terus ke akaun pinjaman perumahan atau digunakan sebagai sebahagian daripada bayaran pendahuluan.”

Pengarah Urusan Kumpulan Radium Development Bhd, Datuk Gary Gan, percaya kepada pengukuhan rangkaian keselamatan sedia ada melalui mekanisme jaminan.

“Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) merupakan inisiatif yang baik kerana melindungi kedua-dua pihak, peminjam dan pemberi pinjaman, yang biasanya dianggap berisiko tinggi, seperti mereka dalam ekonomi gig. Dengan pertumbuhan ekonomi gig, wajar untuk mengukuhkan inisiatif ini supaya lebih ramai orang di luar tenaga kerja tradisional dapat memasuki tangga pemilikan rumah. Pada masa kini, kriteria pinjaman bank yang ketat dan kekurangan produk kewangan khusus menghalang pemilikan rumah dalam kalangan kumpulan ini.”

Ancaman Kesan Rantaian

Salah satu perkara penting daripada senarai cadangan ialah mengecualikan pekerja gig daripada kitaran pemilikan rumah boleh menimbulkan kesan rantaian seperti peningkatan permintaan sewa, penyerapan bekalan rumah baru yang lebih perlahan dan meluaskan jurang kekayaan antara pekerja bergaji tetap dan bukan bergaji tetap.

Seruan untuk pembaharuan bukan sekadar soal keadilan, dan ekonomi gig bukanlah fenomena sementara. Kajian menganggarkan jumlah pekerja gig telah mencapai paras tertinggi sebanyak tiga juta pada 2023. Jumlah ini dijangka meningkat selari dengan perkembangan platform digital dan model pekerjaan fleksibel. Jika dasar perumahan masih direka hanya untuk pekerja tradisional, satu segmen populasi yang semakin berkembang berisiko diketepikan secara kekal.

Mencapai Keseimbangan

Perdebatan ini adalah tentang mencari titik keseimbangan antara kewaspadaan dan keterangkuman. Di satu pihak, bank dan pengawal selia secara wajar berhati-hati bagi mengekalkan kestabilan kewangan dan memantau pinjaman bermasalah. Di pihak lain, pembuat dasar dan pemaju berhasrat menawarkan penyelesaian yang mencerminkan realiti cara rakyat Malaysia bekerja dan mencari rezeki hari ini.

Bagi pekerja gig, impian memiliki rumah terasa begitu hampir tetapi tetap sukar dicapai. Seiring pasaran perumahan terus menghadapi cabaran kemampuan milik, sama ada pekerja gig dilibatkan dalam perbincangan pinjaman rumah boleh memberi kesan besar kepada masa depan sektor hartanah Malaysia.

Oleh itu, persoalan utama bukan sama ada pekerja gig layak mendapat peluang adil untuk pinjaman rumah. Yang penting kini adalah mula mempersoalkan sama ada sistem kewangan Malaysia benar-benar bersedia untuk menyesuaikan diri dan menerima tenaga kerja yang pelbagai, yang pasti akan kekal untuk jangka masa panjang. Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property - Diterbitkan pada 3 Oktober 2025 - Samantha Wong - Diterjermah oleh ChatGPT