Mendapat kelulusan perumahan ibarat menonton rumput tumbuh

Walaupun banyak perbincangan mengenai pendigitalan, ramai pemaju mengatakan kelewatan kelulusan telah “mengeringkan darah” projek mereka. Bagaimana sistem kelulusan yang benar-benar moden dapat mengurangkan kos dan masa menunggu bagi pembeli rumah?

Pemaju persoalkan keberkesanan pusat sehenti

Bangunan bukan sekadar konkrit, keluli, aluminium dan kaca. Di seluruh dunia, setiap bangunan baharu yang sedang dibina tidak bermula hanya beberapa bulan lalu; ia bermula bertahun-tahun lebih awal dengan perancangan teliti sebelum cerucuk pertama dipacak ke tanah. Di sebalik tabir, pemaju berdepan proses kelulusan yang panjang dan berpecah-belah — bukan sekadar untuk memastikan pematuhan, tetapi turut menentukan sejauh mana bandar kita akan menjadi berdaya tahan, lestari dan selesa didiami.

Namun, walaupun banyak perbincangan tentang pendigitalan, ramai pemaju mengatakan kelewatan kelulusan sedang menjejaskan projek mereka secara serius. Bagaimana sistem kelulusan yang benar-benar moden dapat mengurangkan kos serta masa menunggu pembeli rumah?

Ketahanan iklim dalam proses kelulusan

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, proses kelulusan pembangunan semakin kompleks dengan dimensi baharu yang ditambah. Salah satu contohnya ialah dimensi perubahan iklim dan pengurusan risiko bencana. Pihak berkuasa tempatan kini mewajibkan pemaju untuk menilai bagaimana projek mereka dapat menahan banjir, tanah runtuh dan cuaca ekstrem — semua ancaman yang semakin kerap berlaku dan menelan kos tinggi.

Bagi pembangunan di Zon Pengurusan Kawasan Khas (SAM) atau kawasan yang terdedah kepada bencana, kelulusan hanya diberikan sekiranya langkah-langkah ketahanan dibina dalam pelan projek. Ini adalah sebahagian daripada usaha Malaysia untuk mengamalkan konsep Build Back Better, di mana pembinaan semula dan pembangunan baharu direka bentuk agar lebih selamat dan kukuh daripada sebelumnya.

Untuk menyokong keperluan ini, pemaju perlu menyerahkan pelbagai laporan teknikal bersama cadangan mereka. Ini termasuk penilaian kesan iklim, Penilaian Kesan Alam Sekitar (EIA), kajian geoteknikal, penilaian geologi, analisis cerun dan pelan pengurusan aliran air hujan. Setiap laporan mungkin memerlukan pengesahan berasingan daripada jabatan teknikal seperti Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS), Jabatan Kerja Raya (JKR) atau Jabatan Mineral dan Geosains (JMG).

Walaupun semua ini kedengaran rumit dan teknikal, ia sebenarnya merupakan langkah perlindungan bagi menjaga nyawa, pelaburan dan bandar itu sendiri. Seperti yang sering ditegaskan oleh perancang bandar, kelulusan yang lewat mungkin mengecewakan, tetapi reka bentuk cerun yang gagal atau kawasan mudah banjir akan jauh lebih mahal dari segi kerugian manusia dan kewangan.

Halangan dan ketidakcekapan

Walaupun keperluan daya tahan semakin meningkat, pemaju menegaskan wujud banyak halangan yang memperlahankan projek tanpa sebab munasabah. Kelewatan kelulusan yang berpanjangan, sistem digital yang terpecah-pecah, perubahan peraturan yang kerap dan piawaian yang tidak konsisten antara negeri menjadi masalah utama yang berulang.

“Masa ialah wang. Mungkin masa adalah faktor dan peluang terbesar jika kita dapat meningkatkan kecekapan,” kata Pengarah Urusan Kumpulan dan Ketua Pegawai Eksekutif Sime Darby Property Bhd, Datuk Seri Azmir Merican, sambil menambah bahawa projek berskala bandar terutamanya akan mendapat manfaat besar daripada kitaran keputusan yang lebih pantas.

Pemaju berhujah bahawa Pusat Sehenti (OSC) Malaysia yang dilancarkan bagi mempercepatkan proses penyerahan masih belum mencapai matlamatnya sepenuhnya. “Pada masa ini, pusat sehenti kita hanya terhad kepada negeri tertentu. Namun, banyak projek memerlukan kelulusan negeri dan persekutuan. Jika kedua-duanya boleh digabungkan dalam satu proses, pasti akan lebih pantas,” cadang Ketua Pegawai Eksekutif Tropicana Corporation Bhd, Ong Chou Wen.

Di Johor, Ong menjelaskan bahawa proses kelulusan boleh melibatkan sehingga 14 jabatan teknikal berasingan sebelum pelan bangunan diluluskan. “Pusat sehenti hari ini lebih kepada pusat pengumpulan. Anda masih perlu membuat susulan berterusan dengan pegawai dan menghadiri mesyuarat teknikal. Banyak ruang penambahbaikan diperlukan untuk benar-benar menjadikannya pusat sehenti,” katanya.

Ketidakseeragaman antara pihak berkuasa tempatan menambah satu lagi lapisan kerumitan. Ketua Pegawai Pemasaran UEM Sunrise Bhd, Emily Teh, menegaskan bahawa masa kelulusan berbeza dengan ketara antara satu negeri dengan negeri lain berdasarkan pengalamannya.

Usaha pembaharuan dan tanda positif

Masih ada sinar perubahan. Inisiatif Speed Selangor menjanjikan kelulusan dalam tempoh 30 hingga 40 hari bagi projek terpilih, manakala Pulau Pinang baru-baru ini meluluskan projek perumahan besar Rumah Madani Bakat Baru sebanyak 38,000 unit hanya dalam masa 36 hari.

“Contoh ini menunjukkan bahawa jika kerajaan benar-benar bertekad, masih ada harapan,” kata Presiden Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (Rehda), Datuk Ho Hon Sang. Namun beliau memberi amaran bahawa punca kesesakan sering datang daripada agensi luar dan utiliti, bukan daripada jabatan perancangan itu sendiri.

“Sebenarnya, banyak kali kelulusan tersekat disebabkan pihak luar. Contohnya, mengenai jalan raya — ini bukan hanya tentang pembangunan itu sendiri, tetapi juga melibatkan rundingan dengan JKR dan agensi lain. Saya teringat satu projek di mana kami perlu membawa paip sejauh 8km ke tapak kecil. Bayangkan kos untuk 8km itu. Kami perlu berunding untuk mengurangkan kos, yang mengambil masa beberapa bulan. Semua faktor ini menjadikan proses kelulusan sangat panjang — berbeza dengan negara lain di mana perkhidmatan berada berhampiran dan mencukupi kerana mereka telah merancangnya lebih awal,” katanya.

Antara idea lain yang dibangkitkan oleh pemaju termasuklah kelulusan selari (membenarkan pelbagai jabatan teknikal menilai penyerahan pada masa yang sama dan bukan secara berurutan), laluan pantas untuk projek mega, serta pengenalan daftar tanah berasaskan blockchain untuk mengelakkan pertikaian hak milik dan meningkatkan ketelusan.

Lapisan kawalan dokumen dan perancangan

Pelan Tempatan Kuala Lumpur 2040 (KLLP2040) menggambarkan bagaimana kelulusan kini berkembang melangkaui pematuhan kejuruteraan semata-mata. Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) telah memperkenalkan tujuh lapisan kawalan perancangan yang melapisi peraturan zon dengan pertimbangan sosial, budaya dan simbolik.

Sebagai contoh, lapisan kawalan Kawasan dan Bangunan Warisan mengekalkan identiti seni bina di pusat bandar, memastikan menara moden tidak memadamkan warisan budaya Kuala Lumpur. Zon Kawalan Ketinggian di sekitar Istana Negara melindungi maruah istana manakala kawalan Garisan Pandangan memastikan mercu tanda ikonik seperti Menara KL dan Menara Berkembar Petronas kekal dapat dilihat sebagai simbol bandar raya.

Lapisan kawalan lain pula memberi fokus kepada keadilan sosial. Lapisan kawalan perancangan Perumahan Mampu Milik (RMM) memastikan projek pembangunan semula mengekalkan atau menambah bilangan unit mampu milik bagi isi rumah B40 dan M40. Sementara itu, inisiatif Ruang Terbuka Awam dalam Skim Swasta (OS4) mewajibkan penyediaan kawasan hijau yang boleh diakses walaupun dalam pembangunan bertingkat tinggi yang padat, menyumbang kepada sasaran bandar untuk mencapai 20 meter persegi ruang terbuka bagi setiap penduduk menjelang 2040.

Kepentingan kelulusan

Berdasarkan data perancangan bandar terkini, Kuala Lumpur masih mempunyai sekitar 3,954 ekar tanah belum dibangunkan, kebanyakannya belum digunakan. Cara tanah-tanah ini diluluskan melalui proses kelulusan akan menentukan ketumpatan, kemampuan milik dan kelestarian bandar dalam dekad akan datang.

Bagi pemaju, kelewatan dan ketidakcekapan bukan sekadar kekecewaan — ia turut meningkatkan kos yang akhirnya ditanggung oleh pembeli. “Setiap hari yang hilang disebabkan kelulusan menjadikan rumah lebih mahal,” kata Teh.

Lebih daripada sekadar birokrasi

Pengkritik sering menganggap proses kelulusan sebagai kerenah birokrasi semata-mata. Namun sebenarnya, setiap keperluan — daripada analisis cerun bagi projek di kawasan berbukit hingga had ketinggian berhampiran Istana — merupakan langkah perlindungan yang disengajakan. Ia direka untuk mengimbangi pertumbuhan ekonomi dengan keselamatan, identiti dan keadilan sosial.

Cabaran Malaysia bukan sama ada perlu mengawal selia atau tidak, tetapi bagaimana untuk mengawal selia dengan cekap dan telus. Dengan pembaharuan seperti pendigitalan, kelulusan selari, dan penyelarasan yang lebih baik antara peringkat negeri serta persekutuan, proses ini boleh memberi manfaat kepada pemaju dan kepentingan awam.

Dalam konteks ini, kelulusan bukan sekadar soal birokrasi — tetapi sebahagian daripada pembinaan bandar yang bertanggungjawab. Ia merupakan asas tidak kelihatan di mana masa depan bandar Malaysia sedang dibina.

Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property - Diterbitkan: 3 Oktober 2025 - Samantha Wong - Diterjermah oleh ChatGPT