Memikir Semula Caj Penyelenggaraan Perumahan: Cadangan KPKT Untuk Bayar Mengikut Penggunaan

Mencapai keseimbangan yang tepat untuk menjadikan perumahan mampu milik di tengah kos yang meningkat

Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) baru-baru ini membentangkan cadangan untuk memperkenalkan model bayaran mengikut penggunaan bagi caj penyelenggaraan di pembangunan perumahan mampu milik pada masa hadapan. Dipelopori oleh Menteri Nga Kor Ming, inisiatif ini bertujuan mengurangkan beban kewangan penduduk dengan beralih daripada caj penyelenggaraan bulanan tetap kepada sistem bayaran berasaskan penggunaan. Ini merupakan peralihan besar daripada model strata tradisional dan telah menimbulkan kebimbangan mengenai sama ada manfaatnya melebihi kelemahannya. Cadangan ini memerlukan kajian lanjut untuk mengenal pasti konteks tertentu dan keperluan sebenar bagi pelbagai pasaran sasaran, dengan meneliti risiko dan langkah mitigasi sebelum pelaksanaan secara meluas.

Model bayaran mengikut penggunaan merupakan komponen utama agenda Reformasi Perumahan KPKT, yang bertujuan memodenkan sektor perumahan Malaysia. Niat kementerian tertumpu kepada mempromosikan keadilan kewangan, menggalakkan penggunaan bertanggungjawab terhadap kemudahan bersama dan meningkatkan kemampuan memiliki rumah, khususnya bagi pembeli rumah kali pertama dalam kelompok pendapatan B40 dan M40. Dengan mengaitkan kos secara langsung kepada penggunaan, model ini bertujuan memastikan penduduk yang jarang menggunakan kemudahan seperti kolam renang atau gim tidak menampung mereka yang kerap menggunakannya. Menurut Menteri Perumahan, pendekatan ini selaras dengan aspirasi Malaysia MADANI dan matlamat UN-Habitat dalam mempromosikan pembangunan bandar lestari, kerana pemantauan penggunaan dapat mendorong penggunaan sumber yang lebih berhemah dan mengurangkan pembaziran.

Projek perintis bagi konsep ini akan dilaksanakan untuk projek Rumah Bakat Madani di Pulau Pinang oleh SkyWorld Pearlmont. Projek ini menampilkan rumah kelab bayaran mengikut penggunaan dengan pelbagai kemudahan rekreasi seperti kolam renang infiniti, gelanggang pickleball dan badminton, taman permainan kanak-kanak serta gim yang boleh diakses melalui kad akses yang dipantau.

Maklum Balas Positif

Argumen yang menyokong cadangan ini menekankan potensi efisiensi kos dan ketelusan. Penduduk yang jarang menggunakan kemudahan bersama akan melihat pengurangan langsung dalam perbelanjaan caj penyelenggaraan bulanan mereka, yang boleh menjadikan pemilikan rumah lebih mudah diakses. Penggunaan kad akses digital menyediakan rekod penggunaan kemudahan yang jelas dan boleh diaudit, yang dapat meningkatkan kepercayaan dan akauntabiliti dalam pengurusan hartanah. Tambahan pula, model ini menawarkan tahap penyesuaian kepada pemaju, membolehkan akses berperingkat atau pakej pilihan yang memenuhi keperluan demografik penduduk yang berbeza. Beberapa pihak juga menilai kebolehsuaian konsep ini untuk pelbagai jenis bangunan strata, daripada perumahan mampu milik hingga hartanah komersial.

Tidak Tanpa Kritikan

Walau bagaimanapun, cadangan ini tidak bebas daripada kritikan. Salah satu kebimbangan utama ialah potensi perpecahan komuniti yang boleh menjejaskan semangat kehidupan bersama. Ruang bersama secara tradisinya dianggap penting untuk memupuk kesepaduan sosial dan interaksi antara penduduk. Monetisasi akses kepada kawasan ini mungkin mengurangkan penggunaannya dan, dalam jangka panjang, melemahkan rasa komuniti.

Cabaran penting lain ialah kerumitan operasi. Pelaksanaan dan pengurusan sistem kad akses yang kukuh, platform bil dan audit penggunaan akan menambah lapisan pentadbiran yang berpotensi mahal dan boleh menimbulkan pertikaian antara penduduk. Badan Bersama (JMB), Perbadanan Pengurusan (MC) dan pengurus hartanah perlu menangani lapisan kerumitan ini dengan memastikan ketelusan, keadilan dan penyelenggaraan konsisten bagi kemudahan terbuka dan berbayar. Mengatasi cabaran ini memerlukan komunikasi jelas dengan penduduk mengenai struktur harga, polisi penggunaan dan hak akses untuk mengelakkan salah faham atau persepsi ketidakadilan. Pengurus juga mesti memastikan kemudahan berbayar berada dalam keadaan baik untuk mengesahkan kos tambahan, sambil mengekalkan kebersihan dan fungsi kawasan bersama yang boleh diakses secara percuma oleh semua. Tanggungjawab berganda ini boleh membebankan sumber operasi dan memerlukan sistem penjejakan, bil dan penyelenggaraan yang lebih canggih.

Selain itu, mengimbangi jangkaan pengguna berbayar dengan penduduk yang tidak membayar—terutamanya dalam persekitaran bersama—memerlukan reka bentuk polisi yang teliti dan penglibatan komuniti proaktif untuk mencegah perpecahan atau ketidakpuasan.

Terdapat juga kebimbangan keadilan, kerana keluarga dengan kanak-kanak atau penduduk warga emas mungkin bergantung lebih kepada kemudahan bersama seperti taman permainan dan dewan komuniti, yang berpotensi menyebabkan kos lebih tinggi bagi mereka yang paling memerlukan kemudahan ini. Kritikan lain termasuk risiko kekurangan dana untuk penyelenggaraan penting yang tidak berdasarkan penggunaan, seperti penyelenggaraan lif, keselamatan dan pelupusan sampah, yang mungkin terjejas jika hasil daripada kemudahan bayar-ikut-penggunaan tidak mencukupi. Ini berlaku walaupun terdapat rejim caj penyelenggaraan berbilang tahap dengan pembezaan antara kemudahan teras dan perkhidmatan seperti lif dan kemudahan komuniti asas terbuka serta kemudahan akses pilihan seperti dewan serbaguna, gelanggang badminton dan gimnasium.  

Cabaran yang Perlu Diatasi

Walaupun aspek teknologi model ini boleh dilaksanakan, kejayaan pelaksanaannya bergantung kepada beberapa faktor penting. Infrastruktur yang kukuh untuk penjejakan dan pengebilan adalah sangat diperlukan, begitu juga rangka kerja tadbir urus yang jelas yang menentukan penggunaan dan pengiraan yuran. Kejelasan undang-undang juga amat penting, kerana model ini mungkin memerlukan pindaan kepada undang-undang sedia ada berkaitan pengurusan strata untuk mengakomodasi caj dan kaedah pengebilan yang berubah-ubah. Walaupun model bayar-ikut-penggunaan berpotensi menangani kebimbangan mengenai keadilan dan keterjangkauan, khususnya bagi penduduk yang tidak menggunakan semua kemudahan, ia memerlukan pindaan kepada Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA) atau undang-undang lain yang berkaitan. Pada masa ini, Badan Bersama (JMB) dan Perbadanan Pengurusan (MC) diwajibkan secara sah untuk mengutip yuran penyelenggaraan berdasarkan unit saham yang diperuntukkan kepada setiap harta. Ini bermakna caj bulanan tetap dikenakan kepada semua pemilik, tanpa mengira penggunaan mereka terhadap kemudahan bersama. Oleh itu, undang-undang sedia ada perlu dipinda.

Risiko jangka panjang juga menjadi pertimbangan utama, terutamanya jika model yang dicadangkan mengakibatkan pengumpulan dana yang lebih rendah kerana sebahagian besar pemilik atau penduduk memilih untuk mengurangkan penggunaan kemudahan pilihan berasaskan akses ini. Kekurangan dana boleh menyebabkan penurunan kualiti kemudahan dan dari masa ke masa, kos pembaikan boleh meningkat, seterusnya memaksa JMB/MC untuk menyusun semula keutamaan belanjawan penyelenggaraan mereka. Akibatnya, penurunan kualiti kemudahan berisiko menurunkan nilai hartanah – ini akan menjejaskan pemeliharaan aset pemilik hartanah dan kesejahteraan kewangan jangka panjang mereka.

Secara teorinya, yuran bayar-ikut-penggunaan boleh dinaikkan untuk menampung kekurangan ini atau kemudahan tersebut dibuka kepada pengunjung bukan penduduk. Kesan negatifnya ialah penduduk yang lebih kaya mungkin mula memonopoli kemudahan premium manakala penduduk berpendapatan rendah akan terpinggir, atau keselamatan boleh terjejas akibat perubahan polisi untuk membuka akses kepada umum. Secara tidak langsung, ia telah mengurangkan eksklusiviti penggunaan antara penduduk—melainkan pada permulaan, semasa pertimbangan pembelian, pembeli dimaklumkan tentang peruntukan dan polisi tersebut. Bagaimanapun, ini akan terus melemahkan semangat inklusif kehidupan komuniti, sekali gus menimbulkan jurang sosioekonomi.

Kesimpulannya, cadangan model bayar-ikut-penggunaan KPKT mewakili satu usaha progresif dan inovatif untuk menangani cabaran kehidupan bandar dan keterjangkauan rumah di Malaysia. Ia menjanjikan fleksibiliti kewangan dan ketelusan yang lebih besar, namun turut menimbulkan persoalan serius mengenai keadilan, keharmonian komuniti dan kelestarian jangka panjang. Sebelum model ini dimuktamadkan dan dibentangkan untuk pelaksanaan, adalah penting untuk menjalankan penilaian menyeluruh terhadap konsep tersebut, mengadakan dialog intensif dengan semua pihak berkepentingan dan meneroka model hibrid dengan ketelusan kepada pembeli rumah sebelum mereka membuat keputusan untuk membeli.

Penglibatan komprehensif dan perancangan yang rapi diperlukan dengan memantau keberkesanan jangka panjang dan implikasinya. Konsep ini mungkin tidak sesuai untuk semua situasi secara seragam. Ia memerlukan pertimbangan pelbagai aspek, termasuk profil keperluan pengguna akhir, reka bentuk persekitaran binaan dan susun atur, yang mungkin melibatkan perancangan plot yang berasingan tetapi saling berkait, dan akhirnya pengurusan jangka panjang bagi memastikan kehidupan komuniti yang harmoni serta pemeliharaan nilai hartanah sebagai tempat kediaman dan pelaburan.

Rangka kerja peraturan yang kukuh dan kempen pendidikan awam yang menyeluruh juga amat penting untuk memastikan inisiatif revolusioner ini mencapai keseimbangan yang tepat antara kelestarian kewangan dan keadilan sosial, membuka laluan kepada era baru kehidupan bandar di Malaysia.

Sulaiman Akhmady Mohd Saheh ialah pengarah penyelidikan dan perkhidmatan perundingan di Rahim & Co International.

Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property - Diterbitkan 8 Ogos 2025 - Joseph Wong & Sulaiman Saheh - Diterjermah oleh ChatGPT