Melangkaui sekadar hasil: Apakah trend sewa untuk pusat bandar KL hari ini?
- malaysiaproptrend
- 26 Sep
- 4 min membaca
PETALING JAYA (10 Julai): Pusat bandar Kuala Lumpur (KLCC), sebagai nadi ibu kota negara, secara semula jadi telah menarik permintaan yang kukuh terhadap hartanahnya. Dianggap sebagai pelaburan hartanah "blue-chip" di Malaysia, ia menjanjikan pertumbuhan modal dan pendapatan sewa yang tinggi. Dengan menjadi tuan rumah bukan sahaja kepada Menara Berkembar Petronas yang ikonik, tetapi juga pelbagai hotel mewah, pusat beli-belah utama, dan pejabat korporat bertaraf tinggi, kawasan ini melambangkan eksklusiviti dan prestij.
Namun, adakah ini masih merupakan cadangan yang sukar ditandingi hari ini? Apakah trend pasaran semasa di kawasan KLCC? Berapakah kadar sewaan yang sedang ditawarkan dan saiz unit manakah yang memberikan hasil terbaik? Adakah pulangan sewa yang tinggi benar-benar menjadi penanda nilai apresiasi yang tinggi di sini?
Dengan menggunakan alat EdgeProp EPIQ, kami telah menganalisis hasil sewa* bagi 11 projek. Projek-projek ini dipilih kerana penyenaraian jualan aktif mereka (minimum 100) sehingga 31 Mei telah mencapai peratusan penonton tertinggi, seperti yang diukur oleh alat EdgeProp. Kami juga mengenal pasti perubahan harga transaksi menggunakan data yang direkodkan dari tahun 2021 hingga 2024 untuk memahami penilaian setiap projek.
Mercu Summer Suites mendahului hasil sewa di KLCC*
Menduduki tempat teratas dalam senarai hasil sewa* ialah Mercu Summer Suites, sebuah pembangunan pangsapuri servis pegangan pajakan bertingkat tinggi yang disiapkan pada tahun 2015 oleh UEM Sunrise Bhd. Ia merangkumi sejumlah 400 unit kediaman, bersama-sama dengan gabungan suite pejabat komersial. Unit-unit ini memenuhi pelbagai keperluan, dengan tawaran utama termasuk studio, satu bilik tidur, dan dua bilik tidur, serta keluasan binaan biasanya antara 469 hingga 1,347 kaki persegi.
Dengan harga jualan median sebanyak RM398,000 dan sewaan median yang diminta sebanyak RM2,400, pangsapuri servis ini mencatatkan hasil sewa* lebih daripada 7%.
Sementara itu, di bahagian bawah senarai hasil sewa* ialah ViPod Residences.
Dibangunkan oleh Monoland Corporation Sdn Bhd, pembangunan bertingkat tinggi ini, yang disiapkan pada tahun 2013, merangkumi sejumlah 440 unit, dengan keluasan binaan antara 635 hingga 1,350 kaki persegi.
Kondominium pegangan bebas ini menawarkan hasil sewa* sebanyak 2.11%, berdasarkan harga jualan median RM1,710,000 dan sewaan median yang diminta sebanyak RM3,000.
Saiz unit ideal dan strategi harga sewaan di KLCC
Anda mungkin tertanya-tanya apakah saiz unit sewaan tipikal dan strategi harga di KLCC. Menurut projek yang dipilih, kebanyakan unit untuk disewa di KLCC berkeluasan antara 500 hingga 1,000 kaki persegi, dengan jenis unit studio atau satu hingga dua bilik tidur merangkumi sebahagian besar daripada senarai sewaan.
Senarai untuk unit yang lebih luas melebihi 2,000 kaki persegi di kawasan ini adalah terhad. Satu-satunya pengecualian ialah The Binjai on the Park, yang mempunyai keluasan binaan median 3,218 kaki persegi dan harga sewaan median sebanyak RM15,000.
Antara projek yang dianalisis, enam mempunyai harga sewaan median yang kebanyakannya berada dalam lingkungan RM2,000–RM4,000, manakala tiga projek lain menampilkan harga sewaan median antara RM6,001–RM8,000.
Perlu diperhatikan bahawa dua projek teratas dengan hasil sewa* tertinggi dalam senarai, iaitu Mercu Summer Suites dan Sky Suites @ KLCC, berada dalam kalangan projek dengan kadar sewaan median terendah pada RM2,000–RM4,000. Kedua-duanya juga menunjukkan harga jualan median terendah dengan keluasan binaan yang agak kecil.
Hasil tinggi tidak semestinya bermakna penghargaan tinggi
Menariknya, hasil sewa* yang tinggi tidak menjamin peningkatan besar dalam nilai hartanah. Harga transaksi bagi hartanah dengan hasil sewa* yang tinggi dalam senarai menunjukkan perubahan yang minimum dalam penghargaan modal berbanding dengan hartanah yang mempunyai hasil lebih rendah.
Harga transaksi median bagi Mercu Summer Suites kekal agak stabil sepanjang beberapa tahun kebelakangan ini. Pada tahun 2020, harganya ialah RM429,000. Ia meningkat sedikit kepada RM435,000 pada tahun 2021, sebelum mengalami penurunan kecil dan stabil pada RM430,000 pada tahun 2022 dan 2023.
Data terkini bagi tahun 2024 menunjukkan penurunan marginal sebanyak 0.7% kepada RM427,000, menandakan trend yang konsisten dengan variasi minimum dalam perubahan harga transaksi sepanjang beberapa tahun lalu.
Sky Suites @ KLCC, dengan hasil sewa* sebanyak 5.9% turut menunjukkan trend yang serupa. Dibangunkan oleh Monoland, pangsapuri servis pegangan bebas ini siap pada tahun 2019. Ia merangkumi sejumlah 986 unit, dengan keluasan binaan antara 649 hingga 887 kaki persegi.
Harga transaksi median bagi projek ini kekal agak stabil dari 2021 hingga 2023, dengan hanya peningkatan 1% sepanjang tempoh tersebut. Namun, pada tahun 2024, harga transaksi hartanah ini jatuh 6.6% kepada RM934,000.
Sementara itu, Banyan Tree Signatures, dengan hasil sewa* yang lebih rendah iaitu 3.84%, menunjukkan trend yang berbeza. Kediaman servis mewah pegangan bebas ini, dibangunkan oleh Pavillion Group, mempunyai sejumlah 542 unit dengan keluasan binaan antara 1,051 hingga 3,379 kaki persegi.
Harga transaksi median projek ini meningkat sebanyak 30.7% tahun lalu kepada RM2,850,000, yang juga merupakan paras tertinggi baharu dalam tempoh empat tahun.
Dalam pada itu, kondominium ultra-mewah The Binjai on the Park, yang dibangunkan oleh Layar Intan Sdn Bhd (anak syarikat KLCC Holdings), turut menunjukkan trend serupa.
Projek eksklusif ini hanya mempunyai 171 unit, dengan saiz yang berbeza secara ketara daripada unit standard (biasanya 2,228 hingga 3,757 kaki persegi) hingga ke penthouse super (sekitar 4,230 hingga 19,180 kaki persegi). Walaupun hasil sewa median hanya 2.12%, harga transaksi median mencatatkan peningkatan sebanyak 59.1% pada tahun 2024.
Sila ambil perhatian bahawa hasil sewa dikira berdasarkan kadar sewaan median dan harga jualan yang diperoleh daripada penyenaraian masing-masing, yang mungkin tidak semestinya melibatkan jumlah data yang sama atau saiz unit yang sama. Walau bagaimanapun, ia mewakili anggaran yang hampir tepat.
Kredit: Edgeprop.my - Diterbitkan 10 Julai 2025 - Tam You Sheng & EdgeProp.my - Diterjermah oleh ChatGPT
Komen