Lensa Kejiranan: Nilai Hartanah di Taman Tasik Metropolitan Kepong Meningkat, Sektor Komersial Melonjak 30.77%

KUALA LUMPUR (15 Ogos):Nilai hartanah di sekitar Taman Tasik Metropolitan Kepong mencatatkan peningkatan merentasi pelbagai segmen dengan segmen komersial di kawasan berdekatan merekodkan kenaikan paling ketara, melonjak 30.77% daripada RM1.3 juta pada 2023 kepada RM1.7 juta pada 2024, menurut EdgeProp EPIQ.

Harga kondominium turut menunjukkan pertumbuhan yang stabil, dengan purata harga transaksi meningkat 3.11% daripada RM482 per kaki persegi pada 2022 kepada RM497 per kaki persegi pada 2024, mencerminkan permintaan berterusan, penambahbaikan infrastruktur yang sedang dijalankan, dan daya tarikan kawasan ini sebagai bandar bercampur yang berorientasikan gaya hidup.

Hartanah kediaman bertanah dalam radius 1.3km dari taman tersebut mencatatkan peningkatan yang lebih sederhana, dengan purata harga meningkat 0.24% daripada RM849,000 pada 2023 kepada RM851,000 pada 2024.

Kiara Bay, salah satu pembangunan baharu di bahagian Metropolitan, iaitu pembangunan bercampur seluas 73 ekar di Kepong, telah diperkenalkan kepada orang awam pada Oktober 2019, dengan pelancaran fasa pertamanya pada bulan berikutnya—apartmen servis Residensi AVA seluas 4.4 ekar.

Projek ini merupakan usaha sama 50:50 antara UEM Sunrise Bhd dan Melati Ehsan Holdings Bhd. Dengan nilai pembangunan kasar (GDV) sebanyak RM664 juta, Residensi AVA merangkumi 870 unit yang ditempatkan dalam dua menara 41 tingkat. Saiz unit bermula daripada 813 kaki persegi hingga 1,285 kaki persegi, dengan harga jualan bermula pada RM567,800 hingga RM946,800. Penyerahan kosong untuk Residensi AVA dibuat secara berperingkat bermula 5 Mei 2025 dan masih belum mempunyai tarikh tetap bagi penyempurnaan batch seterusnya.

Terletak bersebelahan Taman Metropolitan Kepong, pembangunan ini merupakan sebahagian daripada pertumbuhan bandar yang lebih luas yang sedang berlaku di kawasan ini, yang turut ditandai dengan pembangunan baharu yang dikenali sebagai Kepong’Gi Square. Terletak berhampiran Kiara Bay, pembangunan sulung oleh Metropolitan Lake Development Sdn Bhd ini telah menyaksikan pembukaan sebahagian daripada hab komersialnya. Merangkumi keluasan 2.75 hektar, projek lot kedai komersial dengan GDV sebanyak RM220 juta ini merupakan sebahagian daripada pelan induk Metropolitan Waterfront, dengan perancangan masa depan termasuk pembinaan kondominium kediaman dan pusat komuniti serbaguna. Daripada Bandar Perlombongan ke Kawasan Moden

Terletak di utara Kuala Lumpur, Kepong merupakan salah satu penempatan terawal bagi komuniti perlombongan bijih timah pada tahun 1860-an. Sejak itu, bandar lama ini menerima kehadiran Kiara Bay, yang telah mengubah landskap Kepong.

Perkembangan kawasan ini paling ketara dilihat pada jurang yang semakin melebar antara teras bersejarahnya dan bahagian bandar baharu yang tidak rasmi dikenali sebagai bahagian Metropolitan kerana kedudukannya berhampiran taman awam seluas 218.8 ekar, taman tasik rekreasi terbesar di Kuala Lumpur.

Walaupun Kiara Bay merupakan pembangunan terbaru di bahagian Metropolitan, ia bukan yang pertama. Lima belas tahun lalu, sebuah kawasan perbandaran berpagar dan berpengawal bernama Laman Rimbunan sudah mula membentuk semula landskap Kepong. Dibangunkan melalui usaha sama antara Faber Group Bhd dan Metro Kajang Bhd, projek kediaman bertanah bernilai RM600 juta ini meliputi kawasan seluas 100 ekar.

Terletak kira-kira 10 minit pemanduan dari Kiara Bay, harga hartanah di sini telah meningkat daripada RM1.4 juta pada 2023 kepada RM1.6 juta pada 2024 untuk keluasan tanah antara 1,399 kaki persegi hingga 3,358 kaki persegi.

Menurut data EPIQ, beberapa pembangunan sedang dalam pembinaan berhampiran Taman Tasik Metropolitan Kepong. Ini termasuk apartmen servis Residensi ZIG Kiara Bay, fasa baharu Residensi AVA dan hab kesihatan komuniti The Village, yang semuanya merupakan sebahagian daripada pembangunan induk Kiara Bay.

Gambaran Berbeza, Harga Berbeza di Sebelah Jalan

Hanya beberapa jalan dari situ, Kepong Baru memperlihatkan gambaran yang amat berbeza. Nama itu sendiri—"Baru"—yang bermaksud "baru" dalam Bahasa Malaysia—adalah satu oksimoron terhadap sifat kawasan yang kelihatan berusia.

EPIQ mendedahkan bahawa purata harga transaksi bagi hartanah bukan bertanah di sini telah menurun daripada RM356,000 pada 2023 kepada RM340,000 pada 2024 untuk unit berkeluasan antara 601 hingga 1,076 kaki persegi, menggambarkan trajektori pertumbuhan yang berbeza sama sekali dalam poskod yang sama.

Begitu juga, purata harga transaksi bagi hartanah bertanah di Kepong Baru menurun daripada RM773,000 pada 2023 kepada RM750,000 pada 2024 untuk keluasan tanah antara 915 kaki persegi hingga 2,605 kaki persegi.

Segmen komersial juga mengalami penurunan, dengan harga jatuh daripada RM1.4 juta pada 2023 kepada RM1.2 juta pada 2024 untuk bangunan berkeluasan antara 829 kaki persegi hingga 2,949 kaki persegi.

Selepas kenaikan yang stabil dari tahun 2020 hingga 2023, harga purata transaksi bagi hartanah komersial di kawasan Kepong Baru menurun daripada RM1.4 juta kepada RM1.2 juta pada tahun 2024. Sumber: EdgeProp EPIQ

Di sini, rentak kehidupan seolah-olah kekal berakar dalam suasana yang dikenali—di mana komuniti berbilang generasi dan deretan kedai lama terus berkembang, secara senyap menolak arus perubahan pesat yang berlaku berdekatan.

Landskap sosio-ekonomi berganda berdampingan

Data EPIQ mendedahkan bahawa 79.8% penduduk di Kepong Baru tergolong dalam kategori B40, ramai antaranya telah menetap di kawasan ini selama berdekad-dekad.

Di Kepong Baru, 79.8% isi rumah tergolong dalam kumpulan pendapatan B40, 18.8% dalam kategori M40, dan 1.4% dalam segmen T20. Sumber: EdgeProp EPIQ

Namun, lebih dekat dengan Taman Tasik Metropolitan Kepong, angka tersebut terbalik, di mana 62.6% penduduk kini berada dalam kelompok pendapatan T20 — mencerminkan demografi yang tertarik kepada taman yang terancang, kondominium baharu dan pengangkutan awam yang lancar.

Berhampiran Taman Tasik Metropolitan Kepong, 62.6% isi rumah berada dalam kumpulan pendapatan T20, 19.8% dalam kategori B40, dan 17.6% dalam segmen M40. Sumber: EdgeProp EPIQ

Ini adalah potret dua dunia selari yang wujud secara senyap, bertindih, dan perlahan-lahan membentuk semula antara satu sama lain. Dan inilah dwi-keadaan yang menarik antara menara kaca yang sedang meningkat dan keutuhan di aras bawah yang kekal yang memberikan Kepong identitinya yang tersendiri.

Revolusi Bandar Kepong

Hanya dua tahun yang lalu, kolum gaya hidup dan forum hartanah mempersoalkan sama ada bandar Kepong boleh menyaingi Desa ParkCity yang bersebelahan, yang muncul lebih 20 tahun lalu dan sejak itu dijadikan penanda aras perancangan perbandaran bersepadu berorientasikan gaya hidup di Lembah Klang, yang diraikan kerana kebolehlaluannya, ruang hijau, dan penawaran kediaman premium.

Hari ini, perbandingan itu kelihatan tidak relevan apabila dilihat semula, kerana semakin jelas bahawa Kepong tidak lagi mengejar. Sebaliknya, ia menetapkan rentaknya sendiri.

Apa yang dahulunya dianggap sebagai bandar pinggiran yang kebanyakannya menampung penduduk berusia dan perniagaan tradisional keluarga telah menjadi salah satu kisah kejayaan bandar paling dinamik di Lembah Klang. Ini bukan sekadar perubahan kosmetik semata-mata—malah ia bersifat struktur, ekonomi, dan mendalam dari segi sosial.

Inti kebangkitan Kepong adalah kisah kontras—Kepong Baru kekal seperti dahulu dengan sudut-sudutnya bergema dengan kopitiam lama, perniagaan turun-temurun, dan kejiranan yang rapat sebagai sauh budaya di tengah-tengah landskap yang semakin moden.

Di sebelahnya pula, sebuah bab bandar baharu muncul—ditakrifkan oleh kondominium tinggi, pusat beli-belah berkonsep gaya hidup, ruang hijau berorientasikan kesihatan, dan kehadiran runcit antarabangsa yang semakin berkembang.

Kiara Bay bakal menjadi Mont’Kiara yang seterusnya?

Hanya sedikit pembangunan yang benar-benar mencerminkan perubahan ini sejelas Kiara Bay. Apa yang bermula sebagai sebuah bandar kecil kini telah berkembang menjadi model nasional bagi perancangan bandar mampan dan boleh didiami — konsep tepi air yang boleh dilalui dengan berjalan kaki dan berorientasikan kesejahteraan, yang terus menarik golongan profesional muda dan keluarga moden. Pelan induk keseluruhan perbandaran ini dijadualkan siap sepenuhnya pada tahun 2039.

Pada 24 Jun, UEM Sunrise — pemaju hartanah perintis di sebalik Mont’Kiara juga — bersama Melati Ehsan, melalui usaha sama mereka Mega Legacy (M) Sdn Bhd, telah menyerahkan sebuah bangunan runcit berdiri sendiri di The Beat 2.0 kepada Harvey Norman Malaysia. Dengan keluasan kira-kira 43,000 kaki persegi, kemudahan ini akan menjadi cawangan pertama jenama tersebut yang berdiri sendiri dan menggunakan tenaga solar di negara ini dan dijadualkan dibuka pada bulan Oktober.

Diposisi sebagai komponen utama perbandaran Kiara Bay yang sedang berkembang, The Beat 2.0 menampilkan blok runcit dua tingkat yang diterajui oleh peruncit perabot dan elektronik multinasional tersebut, dilengkapi dengan lapan unit runcit dwi-ruang dan satu lot berdiri sendiri tambahan — menegaskan tarikan kawasan ini sebagai hab gaya hidup dan komersial generasi baharu yang semakin meningkat.

Perlu diingatkan bahawa pada Mei 2021, bekas Ketua Pegawai Operasi (Wilayah Tengah) UEM Sunrise, Liong Kok Kit, yang meletakkan jawatan pada bulan Jun, memberitahu The Edge bahawa pemaju itu berhasrat untuk memanfaatkan pengalamannya dengan Mont’Kiara dalam membentuk visinya untuk Kiara Bay, sambil menyatakan bahawa kebangkitan Mont’Kiara sebagai sebuah bandar mewah turut memberi kesan positif kepada kawasan sekitarnya seperti Sri Hartamas, Taman Tun Dr Ismail dan Bukit Damansara.

Ditambah pula dengan aksesibiliti rel yang turut menyokong pertumbuhan Kiara Bay, dengan data EPIQ menunjukkan bahawa stesen MRT utama di sepanjang Laluan Putrajaya (MRT 2) dan sambungan rel KTM semuanya terletak dalam jarak 10 minit pemanduan dari perbandaran ini. Stesen terdekat termasuk Metro Prima, Kepong Baru, dan Jinjang dalam rangkaian MRT, meningkatkan kecekapan perjalanan dan mengukuhkan tarikan kawasan ini kepada penduduk dan pelabur.

Dalam jarak pemanduan singkat — malah dalam jarak berjalan kaki — perbandaran ini menawarkan ekosistem bandar yang penuh kemudahan, daripada kafe rangkaian dan farmasi sehinggalah F&B popular seperti Burg It — sebuah tempat yang penulis sendiri boleh sahkan.

Berseiring, bukan bersaing

Namun, walaupun dengan penambahan moden yang bergaya ini, yang lama dan baharu bukan sekadar wujud bersebelahan — mereka sebenarnya bersilang. Pasar pagi di sepanjang Jalan Kepong masih sibuk dengan pasangan muda yang tinggal di pangsapuri tinggi hanya beberapa jalan dari situ. Di sebelah kafe generasi ketiga, terdapat pula bengkel motosikal lama, masing-masing berkembang dalam rentak tersendiri. Ini bukan kisah penggantian, tetapi tentang dualiti. Ketabahan bertemu kaca. Tradisi bertemu arah tuju.

Perbandingan awal dengan Desa ParkCity tidaklah tanpa asas. Kedua-duanya bercita-cita menjadi komuniti bersepadu yang boleh dilalui dengan berjalan kaki dan ditakrifkan oleh perancangan yang disengajakan. Namun begitu, jika Desa ParkCity kekal eksklusif, terikat oleh kekangan ruang dan fokus kepada kehidupan mewah, Kepong pula menerima keluasan yang ada — menjadikan skala sebagai kekuatan dan kepelbagaian sebagai keunikan.

Dengan infrastruktur yang dipertingkatkan, jejak runcit yang berkembang, dan stok perumahan yang pelbagai, kawasan ini semakin dilihat sebagai destinasi tersendiri.

Seiring perubahan langit bandar, profil penduduknya juga berubah. Ini ialah tempat di mana golongan profesional muda, usahawan generasi demi generasi, dan pesara lama kini bergerak dalam ruang yang sama — seringkali tanpa sedar menyumbang kepada penciptaan identiti bandar baharu.

Persoalan yang lebih besar kini bukanlah sama ada Kepong boleh bersaing — tetapi jenis legasi apakah yang akan dibinanya. Bolehkah ia terus berkembang tanpa memadamkan akarnya? Bolehkah ia membesar tanpa kehilangan jiwanya?

Apa yang pasti ialah Kepong tidak lagi ditakrifkan oleh apa yang ia bukan. Ia adalah kajian kes tentang kewujudan bersama, ketahanan, dan pembentukan tempat. Ia bukan lagi nota kaki di pinggiran naratif pertumbuhan Greater KL, tetapi kini layak menjadi tajuk utama.

Kredit: Edgeprop.my - Diterbitkan 15 Ogos 2025 - Myia S Nair - Diterjermah oleh ChatGPT