Kuasa Baharu yang Muncul dalam Pasaran Industri Asia Tenggara

Dengan sokongan kerajaan, peningkatan pelaburan asing dan pengukuhan integrasi serantau, pasaran hartanah industri Malaysia bersedia untuk transformasi.

Kelebihan strategik dan inisiatif kerajaan sedang mengubah negara menjadi hab industri serantau.

Sektor industri Malaysia sedang mengalami salah satu transformasi paling dinamik dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Dahulu dikenali sebagai pangkalan pembuatan asas, negara kini pantas mendaki rantaian nilai. Malaysia sedang mengadaptasi teknologi maju, memberi tumpuan kepada kelestarian dan membentuk perkongsian strategik untuk memastikan kedudukannya sebagai kuasa industri serantau.

Perubahan ini sedang membentuk semula kedudukan Malaysia dalam rantaian bekalan global dan memacu permintaan baharu untuk hartanah industri seperti kilang berteknologi tinggi, pusat logistik dan gudang mesra alam. Bagi pelabur, pemaju dan perniagaan, pasaran ini menunjukkan tanda-tanda pertumbuhan jangka panjang.

Dengan momentum ini, bolehkah Malaysia menyokong projek industri berskala besar dan pantas yang diinginkan pelabur global?

Pakar industri berkata Malaysia mempunyai beberapa kelebihan. Pertama, lokasinya yang strategik di tengah Asean, dengan sambungan yang baik melalui Pelabuhan Klang, Pelabuhan Pulau Pinang dan Pelabuhan Tanjung Pelepas di Johor, menjadikannya hab logistik semula jadi. Kemudahan kargo udara di Lapangan Terbang Antarabangsa Kuala Lumpur (KLIA), Senai dan Pulau Pinang menjadikannya menarik untuk pembuatan bernilai tinggi dan pengedaran serantau.

Kedua, pemaju memenuhi permintaan dengan menawarkan taman industri moden berskala besar. Projek seperti Kulim Hi-Tech Park di Kedah, Batu Kawan Industrial Park di Pulau Pinang dan Elmina Business Park di Selangor menawarkan kemudahan sedia guna dengan utiliti, internet dan kuarters pekerja, membolehkan pengeluar menubuhkan operasi dengan cepat di rantau ini.

Bagi membolehkan semua ini, sokongan kerajaan amat penting. Lembaga Pembangunan Pelaburan Malaysia (MIDA) dan agensi pelaburan negeri kini menawarkan kelulusan pantas dan insentif bersasar. Pelaburan berprofil tinggi oleh Intel (RM30 bilion di Pulau Pinang) dan pangkalan serantau Tesla menunjukkan bahawa Malaysia boleh memperoleh dan menyokong projek mega.

Selain itu, MIDA merancang untuk mengembangkan sektor pusat data dengan melabur dalam projek solar dan meningkatkan kecekapan ladang solar. Kerajaan juga sedang membangunkan ekosistem pembuatan aeroangkasa, menarik pelaburan dalam komponen bernilai tinggi dan teknologi penerbangan mampan.

Penyusunan Semula Global

Malaysia mendapat manfaat daripada strategi China-plus-one. Dengan ketegangan geopolitik, masalah rantaian bekalan dan kos yang semakin meningkat di China, pengeluar global sedang mencari cara untuk mempelbagaikan lokasi pengeluaran mereka. Kerajaan yang stabil, tenaga kerja dwibahasa dan infrastruktur perdagangan yang mantap menjadikan Malaysia destinasi yang menarik, seperti yang jelas kelihatan kini.

Sektor elektronik, komponen automotif dan pembuatan tenaga hijau semakin menerima pelaburan langsung asing (FDI). Johor, Pulau Pinang dan Lembah Klang telah muncul sebagai kawasan tumpuan dan disokong oleh projek infrastruktur utama seperti Laluan Rel Pantai Timur (ECRL) dan Lebuhraya Pan Borneo. Koridor ini membuka zon industri baharu dan meningkatkan hubungan antara pelabuhan, lapangan terbang dan hab pembuatan.

Kemudahan bersepadu AI dengan sistem penyelenggaraan ramalan, penyelesaian gudang pintar dan pemantauan tenaga masa nyata sedang menarik perhatian global.

Infrastruktur Teknologi

Faktor pemacu evolusi industri Malaysia terletak pada revolusi teknologi. Penerapan Industri 4.0, yang dipandu oleh dasar kerajaan Industry4WRD, melibatkan integrasi kecerdasan buatan (AI) dan Internet Benda (IoT). Ini mewujudkan proses pembuatan yang lebih pintar dan cekap, terutamanya dalam bidang berteknologi tinggi seperti semikonduktor dan bioteknologi.

Melalui dasar Industry4WRD dan Dasar 4IR Kebangsaan, kerajaan bertujuan untuk meningkatkan daya saing, menarik pelaburan dan membangunkan tenaga kerja mahir untuk menjadi hab global bagi pembuatan pintar.

Taman-taman industri mula mencerminkan transformasi ini. Pemaju sedang memperkenalkan kemudahan bersepadu AI dengan sistem penyelenggaraan ramalan, penyelesaian gudang pintar dan pemantauan tenaga masa nyata. Infrastruktur sebegini meningkatkan kecekapan, menjadikannya menarik kepada syarikat multinasional yang mencari ekosistem rantaian bekalan berteknologi tinggi yang berdaya tahan.

Pemaju turut bertindak balas dengan menyediakan kemudahan patuh ESG dengan bumbung sedia-solar, sistem tadahan air hujan dan reka bentuk bangunan cekap tenaga.

Kelestarian Semakin Diberi Keutamaan

Kelestarian sedang membentuk semula pasaran hartanah industri. Pelan Induk Teknologi Hijau Malaysia menyasarkan 40% tenaga boleh diperbaharui menjelang 2035, dengan sektor perindustrian dijangka memainkan peranan utama.

Penyewa industri, terutamanya syarikat multinasional yang berdepan tekanan semakin meningkat daripada keperluan pelaporan kelestarian global, mengutamakan penerapan Alam Sekitar, Sosial dan Tadbir Urus (ESG) bagi memenuhi piawaian pematuhan.

Pemaju bertindak balas dengan menyediakan kemudahan patuh ESG yang mempunyai bumbung sedia-solar, sistem tadahan air hujan dan reka bentuk bangunan cekap tenaga.

Pertumbuhan logistik rantaian sejuk dan gudang hijau menunjukkan bagaimana kelestarian memenuhi tingkah laku baharu pengguna seperti e-dagang dan penghantaran makanan.

Aspirasi Semikonduktor

Sektor semikonduktor mencerminkan hala tuju masa depan Malaysia. Lama dikenali sebagai hab ujian dan pembungkusan cip peringkat belakang, negara ini merangkumi kira-kira 13% pasaran global. Menandakan langkah tegas ke hulu ke arah reka bentuk cip, pembuatan GPU dan pengeluaran canggih, kerajaan berhasrat menarik pelaburan.

Pulau Pinang kekal sebagai permata industri, menarik pelaburan semikonduktor sebanyak AS$12.8 bilion (RM54.08 bilion) pada 2023. Pemain global seperti Intel, Infineon dan Micron terus berkembang manakala Strategi Semikonduktor Kebangsaan bernilai RM25 bilion menyasarkan untuk melatih 60,000 jurutera bagi menyokong permintaan generasi akan datang.

Mencabar trend, Selangor baru-baru ini melancarkan litar bersepadu (IC) pertama di Asia Tenggara di Puchong bagi menandakan aspirasi Malaysia untuk membina kemahiran reka bentuk dan menjadi hab semikonduktor sepenuhnya.

Pelaburan dan Trend

Sektor hartanah industri telah muncul sebagai salah satu penyumbang terkuat dalam landskap hartanah Malaysia hanya pada suku pertama tahun 2025. Mengukuhkan lagi ini, MIDA telah meluluskan pelaburan pembuatan bernilai RM30.5 bilion, dengan 83.8% daripadanya datang daripada sumber asing. Projek-projek ini dijangka mewujudkan lebih daripada 18,000 pekerjaan, dengan kesan limpahan yang ketara terhadap permintaan hartanah industri.

Lokasi utama seperti Klang, Shah Alam dan wilayah Iskandar di Johor memerlukan lebih banyak kemudahan moden. Permintaan untuk gudang berskala besar, pusat logistik dan kilang bina-ikut-keperluan (custom-built) sedang menolak kadar sewa dan nilai tanah ke atas.

Ini telah mendorong pemaju untuk bekerjasama secara langsung dengan perniagaan dan semakin mengamalkan model bina-ikut-keperluan bagi mengintegrasikan kemudahan dengan teknologi maju, ciri hijau dan keperluan logistik tersuai.

Prospek hartanah industri turut diperkukuh oleh pertumbuhan e-dagang. Dengan pengguna menjangkakan penghantaran yang lebih pantas, pusat pengedaran berhampiran hab bandar kini sangat mendapat permintaan. Kemudahan penyimpanan sejuk dan bertaraf farmaseutikal juga berkembang pesat, menawarkan peluang pelaburan yang baik.

Integrasi Serantau dan Zon Ekonomi Khas (SEZ)

Sambungan rentas sempadan akan membentuk masa depan industri Malaysia. Zon Ekonomi Khas (SEZ) Malaysia–Singapura di Johor mungkin merupakan inisiatif yang paling dinanti-nantikan. Ia dijangka menjana kira-kira AS$26 bilion (RM109.82 bilion) setahun menjelang 2030, dan akan menawarkan manfaat cukai—termasuk kadar cukai korporat 5% dan cukai pendapatan peribadi 15%—bagi menarik industri bernilai tinggi.

Syarikat teknologi seperti Microsoft dan ByteDance berminat, terutamanya dalam pembangunan pusat data. Johor, dengan tanah dan tenaga yang lebih murah berbanding Singapura, sedang menjadi hab pusat data Asia Tenggara yang seterusnya. Menjelang 2035, anggaran industri menunjukkan kapasiti di Johor boleh meningkat enam kali ganda.

SEZ ini juga akan memacu permintaan untuk hartanah industri dan logistik berhampiran, mewujudkan kesan berantai di seluruh Johor dan seterusnya.

Malaysia bukan sahaja boleh menarik tetapi juga memenuhi tuntutan pembangunan industri berskala besar dan pantas.

Cabaran di Hadapan

Walaupun prospek positif, cabaran tetap wujud. Kekurangan tenaga kerja mahir, terutamanya dalam bidang kejuruteraan dan teknologi digital, boleh memperlahankan pertumbuhan jika latihan tidak dipertingkatkan. Peningkatan kos pembinaan dan kekangan tanah di lokasi utama juga menimbulkan masalah kepada pemaju.

Kelulusan tanah dan peraturan serta penyelarasan di peringkat negeri boleh melambatkan garis masa walaupun terdapat kemudahan di peringkat persekutuan. Kesiapsiagaan utiliti, khususnya dari segi bekalan kuasa, air dan gas yang boleh dipercayai, kekal menjadi kebimbangan mendesak di kawasan industri baharu. Masalah logistik, termasuk kesesakan pelabuhan dan kapasiti pengangkutan kereta api yang terhad, menimbulkan risiko untuk operasi berskala besar.

Selain itu, Malaysia perlu mengimbangkan pertumbuhan industri dengan perancangan bandar yang baik dan perlindungan alam sekitar. Tanpa pengawasan rapi, pertumbuhan industri yang pesat berisiko menekan infrastruktur, memindahkan komuniti dan menjejaskan matlamat kelestarian.

Bekalan tenaga kerja juga menjadi faktor yang diperhatikan. Walaupun Malaysia mempunyai tenaga kerja mahir dalam bidang elektronik, automotif dan pembuatan kimia, kebergantungan pada pekerja asing dan keperluan peraturan yang semakin ketat telah menimbulkan persoalan mengenai skalabiliti.

Pasaran dalam Transformasi

Pasaran industri Malaysia jelas bergerak ke arah pertumbuhan bernilai tinggi, dipacu teknologi dan mampan. Daripada kilang berteknologi AI hingga pusat logistik mesra alam, inovasi semikonduktor dan tenaga boleh diperbaharui, sektor ini sedang mentakrifkan semula peranannya dalam ekonomi.

Bagi pihak berkepentingan hartanah industri, transformasi ini menghadirkan cabaran dan peluang yang besar. Pemaju yang mengamalkan piawaian ESG dan infrastruktur berteknologi tinggi akan menarik permintaan penyewa. Pelabur yang selaras dengan trend jangka panjang dalam e-dagang, semikonduktor dan logistik hijau boleh menjangkakan pulangan yang baik.

Sektor industri Malaysia bukan lagi hanya mengenai kos rendah—ia kini mengenai kemampuan, inovasi dan kelestarian. Dengan sokongan kerajaan, peningkatan pelaburan asing dan integrasi serantau yang berkembang, pasaran hartanah industri Malaysia bersedia untuk transformasi.

Melihat ke hadapan, penganalisis percaya prospek Malaysia adalah kukuh. Pelan Induk Perindustrian Negara 2030 (NIMP 2030) kerajaan membayangkan negara ini sebagai peneraju dalam pembuatan maju, ekonomi digital dan teknologi hijau.

Jika disokong oleh konsistensi dasar, kelulusan yang lebih pantas dan penambahbaikan infrastruktur, Malaysia bukan sahaja dapat menarik tetapi juga memenuhi tuntutan pembangunan industri berskala besar dan pantas — sambil membuka koridor pertumbuhan baharu dalam pasaran hartanah.

Pasaran hartanah yang rancak di sekitar pertumbuhan industri

Perkembangan industri sedang memacu pasaran hartanah sekitarnya seperti yang ketara di Batu Kawan, Pulau Pinang. Kemasukan syarikat multinasional telah meningkatkan permintaan bukan sahaja untuk tanah industri tetapi juga pembangunan kediaman dan komersial. Penganalisis hartanah menyatakan bahawa harga tanah di kawasan itu telah meningkat daripada RM30 sekaki persegi hingga RM40 sekaki persegi sedekad yang lalu kepada RM80 sekaki persegi hingga RM120 sekaki persegi selepas pelaburan besar oleh Intel, Micron dan lain-lain.

Trend yang sama ketara di Johor, di mana pertumbuhan wilayah Iskandar dan Pelabuhan Tanjung Pelepas telah meningkatkan permintaan untuk hartanah industri dan kediaman. Menurut Knight Frank Malaysia, sebahagian tanah industri di Iskandar telah meningkat nilainya lebih 50% dalam tempoh lima tahun yang lalu. Projek kediaman di kawasan seperti Gelang Patah dan Nusajaya mendapat manfaat daripada gelombang aktiviti industri dan permintaan dari Singapura.

Di Selangor, pembangunan berskala besar seperti Elmina Business Park telah mewujudkan kesan rantaian, meningkatkan nilai tanah di Shah Alam dan kawasan sekitarnya. Penganalisis berkata corak ini menunjukkan kesan pengganda pelaburan industri.

“Apabila pengeluar utama menubuhkan operasi, ia bukan sahaja memberi kesan kepada taman industri, malah ia mengubah keseluruhan ekonomi tempatan. Perumahan, runcit dan perkhidmatan semua meningkat seiring. Setiap pelaburan besar telah diterjemahkan kepada permintaan yang lebih kukuh untuk rumah, runcit dan juga kemudahan pendidikan di kawasan dengan hab industri,” kata Knight Frank.

Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property - Diterbitkan 12 September 2025 - Samantha Wong & Pavither Sidhu - Diterjermah oleh ChatGPT