Konflik kepentingan antara agensi hartanah dan penilaian

Dalam landskap hartanah Malaysia yang terus berkembang pada tahun 2026, integriti struktur pasaran hartanah bergantung pada sistem keseimbangan yang teliti. Di satu pihak, sektor agensi hartanah berfungsi sebagai enjin pertumbuhan, memacu transaksi dan memudahkan pemilikan. Di pihak lain, profesion penilaian berperanan sebagai brek penting, memastikan enjin tersebut tidak mendorong pasaran ke dalam jurang spekulatif. Namun, trend terkini menunjukkan geseran yang semakin meningkat antara kedua-dua tonggak ini, di mana tekanan komisen dan nilai indikatif mengancam etika profesional.

Fungsi utama ejen hartanah

Fungsi utama seorang ejen hartanah adalah bertindak sebagai perantara yang beretika, memadankan pembeli dengan penjual untuk menyiapkan transaksi. Namun, persekitaran semasa di Malaysia dicirikan oleh persaingan yang sengit. Dengan lebih 70,000 Perunding Hartanah Berdaftar (REN) aktif di pasaran, perlumbaan untuk mendapatkan komisen telah membawa kepada mentaliti “apa sahaja caranya” dalam beberapa pihak.

Bagi ramai pembeli, terutamanya pemilik rumah pertama atau mereka yang ingin mengembangkan portfolio mereka selepas lonjakan ekonomi 2025–2026, ketersediaan pembiayaan adalah penentu utama. Kebanyakan pembeli tidak mempunyai deposit tunai 10% hingga 20% yang diperlukan dan mudah dipengaruhi oleh tawaran sifar bayaran muka atau pulangan tunai. Untuk menjayakan transaksi ini, hartanah perlu dinilai jauh lebih tinggi daripada harga jualan sebenar untuk memenuhi syarat Nisbah Pinjaman kepada Nilai (LTV) Bank Negara Malaysia (BNM).

Rekayasa harga: Ancaman yang semakin meningkat

Intelijen pasaran menunjukkan bahawa rekayasa harga telah menjadi seni yang canggih dalam pasaran sekunder. Ejen sering mengatur siri transaksi berharga tinggi dalam satu pembangunan untuk menghasilkan penanda aras harga baru.

Setelah beberapa unit direkodkan pada harga yang dipertingkatkan dalam pangkalan data awam, ejen kemudian boleh meyakinkan pembeli dan pemberi pinjaman berikut bahawa ini adalah norma baharu. Amalan ini mewujudkan paras nilai palsu, menjebak penilai dalam jaringan data yang direkayasa dan semakin sukar untuk dibantah.

Dilema penilai

Penilai memainkan peranan penting dalam proses pemberian pinjaman. Penentuan nilai pasaran mereka adalah jangkar bagi jutaan ringgit dalam pengeluaran bank. Walau bagaimanapun, satu amalan sistemik sedang meruntuhkan asas ini: permintaan nilai indikatif.

Pada masa ini, bank dan ejen sering mendekati penilai dengan hanya alamat hartanah dan harga sasaran, meminta petunjuk lisan sama ada nilai itu dapat disokong. Ini berlaku sebelum pemeriksaan formal, sebelum semakan hak milik, dan sebelum sebarang analisis pasaran mendalam.

Dalam praktiknya, proses nilai indikatif telah merosot menjadi perang bida. Sebagai contoh, jika Penilai A memberi indikasi RM450,000 tetapi ejen memerlukan RM500,000 untuk menutup transaksi, ejen akan berpindah ke Penilai B. Penilai yang memberikan indikasi tertinggi lebih kerap diberi Surat Arahan (LOI) rasmi. Ini mewujudkan kesan jangkar yang berbahaya. Setelah indikasi lisan tinggi diberikan, penilai mendapati dirinya terikat secara profesional. Sekiranya pemeriksaan fizikal kemudian mendedahkan unit dalam keadaan buruk atau menghadapi hak Milik Tanah Melayu yang mengehadkan nilai, penilai menghadapi tekanan pentadbiran yang intensif. Bank sering enggan mengubah dokumen pinjaman setelah diproses berdasarkan indikasi awal, dan penilai menghadapi risiko dengan institusi kewangan jika nilai akhir berbeza daripada nilai indikatif.

Kesan undang-undang

Pihak kehakiman tidak memalingkan pandangan daripada amalan komersial yang tidak berhati-hati ini. Dalam kes bersejarah Bank Islam Malaysia Bhd vs Mohd Nasir bin Saat, mahkamah mengeluarkan amaran tegas kepada industri. Hakim menyatakan bahawa amalan meluluskan jumlah pinjaman sebelum menugaskan penilaian yang betul bukan sahaja tidak beretika tetapi juga merupakan amalan komersial yang tidak berhati-hati.

Walaupun amaran peringkat tinggi seperti ini, budaya “jualan dahulu” dalam banyak institusi perbankan masih berterusan hingga 2026. Penilai masih dipertandingkan antara satu sama lain dan nilai indikatif masih dianggap sebagai nombor muktamad oleh jabatan pinjaman bank. Keputusan mahkamah terkini, seperti penghakiman 2025 terhadap firma panel kerana menilai hartanah melebihi 100% (RM2.2 juta berbanding nilai sebenar RM900,000), menjadi peringatan serius bahawa apabila pinjaman gagal, penilai sering menjadi yang pertama disaman atas kecuaian.

Kos profesional

Tekanan terhadap penilai untuk menyesuaikan harga mempunyai implikasi yang lebih luas terhadap profesion. Walaupun dahulu penilai kadang-kadang dianggap terlalu pesimis dalam pendapat mereka, tekanan untuk menyesuaikan harga yang lebih tinggi menjejaskan teras kemerdekaan dan integriti profesional. Ia boleh mendorong percubaan yang tidak sihat untuk mereka bentuk semula nilai. Selain itu, integriti profesion terancam oleh:

• Penglibatan berasaskan komisen: Sesetengah pengamal ditekan untuk terlibat dalam perkongsian yuran yang melanggar Akta Penilai, Penaksir dan Ejen Harta 1981.

• Kekurangan data: Kebergantungan pada pangkalan data awam yang tidak mendedahkan butiran transaksi kritikal (seperti nama pihak atau sekatan bangunan) menjadikan penilai tidak dapat memberikan indikasi tepat tanpa kajian penuh.

• Pengaruh klien: Firma penilaian boleh kehilangan asas kemerdekaan dan integriti mereka dan menjadi terdedah kepada pengaruh pemain pasaran.
  

Memulihkan kedaulatan profesional

Untuk pasaran hartanah Malaysia terus kekal sebagai pemenang perak Asean, hubungan antara agensi dan penilaian mesti disesuaikan semula. Amalan “value-shopping” semasa memusnahkan kredibiliti seluruh ekosistem hartanah.

Strategi untuk mengatasi penyalahgunaan ini jelas. Kita mesti menghapuskan pergantungan pada nilai indikatif lisan dan kembali kepada sistem di mana laporan profesional menjadi titik permulaan untuk pinjaman, bukan selepasnya. Hanya dengan memberi kuasa kepada penilai untuk bercakap benar, tanpa tekanan komisen ejen, Malaysia dapat memastikan sektor hartanahnya terus berkembang di atas asas realiti, bukan ilusi nilai.

 Dato’ Mani Usilappan ialah ahli jawatankuasa PEPS.

Komentari ini adalah bahagian pertama daripada siri 4 bahagian yang disumbangkan oleh Persatuan Penilai, Pengurus Harta, Ejen Hartanah dan Perunding Hartanah Sektor Swasta, Malaysia (PEPS).

Artikel ini asalnya diterbitkan dalam StarBiz 7. Sumber: Star Media Group Berhad – Star Property – 3 Mac 2026 – Joseph Wong & Dato’ Mani Usilappan