Komersial ke kediaman: Tolakan 10%

Belanjawan 2026 sedang menggalakkan penukaran pejabat kosong kepada kediaman. Bermula daripada tahun taksiran 2026, kerajaan Malaysia akan menyediakan potongan cukai khas sebanyak 10%, khusus untuk kos yang layak, bagi menukar bangunan komersial kepada kediaman. Setiap projek mempunyai had RM10 juta, dan di atas kertas, ini mungkin kelihatan seperti langkah teknikal. Namun dalam praktiknya, ia berpotensi mengubah cara bangunan pejabat lama dilihat di bandar seperti Kuala Lumpur dan George Town.

Berdasarkan laporan oleh firma perunding hartanah seperti Knight Frank Malaysia serta Cushman & Wakefield, bergantung kepada subpasaran dan gred hartanah, kadar kekosongan pejabat di Kuala Lumpur pada awal 2026 berada antara 23% hingga 30%. Walaupun tinggi berbanding purata serantau 13% hingga 15%, pasaran sebenarnya menunjukkan tanda-tanda penstabilan akibat perubahan minda. Paling ketara ialah peralihan “flight-to-quality” di mana penyewa berpindah ke bangunan Gred A yang lebih baharu dan mematuhi ESG.

Menurut laporan Property Outlook 2026 oleh Henry Butcher, kadar penghunian pejabat yang dibina khusus di Kuala Lumpur meningkat sedikit kepada 71% pada S3 2025, berbanding 70.1% pada S3 2024. Selain itu, kadar penghunian di pusat bandar lebih tinggi iaitu 72%, manakala pejabat di luar pusat bandar mencatatkan 67%.

Jumlah bangunan pejabat yang sedang dalam pembinaan di Kuala Lumpur dan Selangor setakat S3 2025 akan menambah lagi 2.8 juta kaki persegi ruang pejabat ke pasaran KL menjelang 2028, manakala Selangor akan menyaksikan kira-kira 1.3 juta kaki persegi menjelang 2026 dan tambahan 1.5 juta kaki persegi menjelang 2030.

Bangunan yang sedang dibina ini direka untuk mematuhi ESG dan dilengkapi spesifikasi serta kemudahan terkini bagi memenuhi keperluan perniagaan moden, terutamanya syarikat multinasional. Bangunan lama yang tidak menjalani naik taraf akan menghadapi kesukaran untuk bersaing dengan bangunan baharu kecuali ia diperbaharui atau ditukar kepada kegunaan lain.

Bagi menangani stok lama ini, insentif cukai khas 10% untuk penukaran komersial kepada kediaman mempunyai daya tarikannya. Pemberian pelepasan cukai ke atas kos pengubahsuaian dan penukaran membantu menangani lebihan bekalan ruang pejabat dan runcit di pusat bandar seperti Kuala Lumpur. Bangunan lama di lokasi sekunder semakin tertekan. Tidak semua menara pejabat bermasalah, tetapi jurang antara Gred A dan selebihnya semakin melebar.

Pandangan berasaskan realiti

Bagi pemilik aset lama, persoalan kini menjadi semakin sukar: Perlukah mereka melabur besar untuk menaik taraf dan bersaing, atau menilai semula keseluruhan aset? Untuk mendapatkan perspektif, StarBiz7 mendapatkan ulasan Ketua Pegawai Operasi Henry Butcher Malaysia, Tang Chee Meng.

“Terdapat beberapa bangunan pejabat lama dan kurang diselenggara di kawasan CBD lama di Pulau Pinang dan Kuala Lumpur yang kadar penghunian mereka semakin menurun. Ini kerana fasad yang usang, tempat letak kereta yang tidak mencukupi, reka bentuk parkir yang kurang efisien serta tidak memenuhi keperluan syarikat moden yang memerlukan kemudahan dan infrastruktur kejuruteraan seperti internet berkelajuan tinggi, penyaman udara cekap tenaga, lif berkelajuan tinggi dan sistem pencahayaan moden,” kata Tang.

“Untuk menaik taraf bangunan agar mencapai standard dan memperoleh kadar sewaan lebih tinggi, pemilik perlu membelanjakan kos yang besar. Namun, dengan perubahan trend pasaran di mana syarikat lebih cenderung memilih lokasi berprestij, pemilik mungkin tidak bersedia menanggung kos tersebut jika hasilnya tidak mencapai kadar sewaan yang diingini. Oleh itu, mereka mungkin mempertimbangkan pilihan lain seperti menukar bangunan kepada hotel, apartmen servis atau kediaman,” tambah beliau.

Bagi bangunan berhampiran pengangkutan awam, contohnya hartanah yang hanya 100 meter dari stesen MRT, situasinya berbeza dengan pertimbangan tersendiri. “Insentif cukai yang ditawarkan dalam Belanjawan 2026 boleh menjadi pemangkin untuk pemilik menukar bangunan pejabat kepada apartmen kediaman. Kemudahan akses kepada LRT atau MRT serta kemudahan bandar seperti pusat beli-belah, makanan dan hiburan dalam jarak berjalan kaki boleh menjadi faktor penarik kepada eksekutif muda dengan keluarga kecil yang bekerja di pusat bandar. Pelabur juga mungkin tertarik kerana unit ini boleh disewakan kepada ekspatriat dan memberikan pulangan sewaan yang menarik,” jelas Tang.

Kos naik taraf adalah tinggi dan tidak menjamin kejayaan, di sinilah potongan cukai 10% menjadi relevan. Walaupun 10% mungkin tidak besar, dalam projek penukaran dengan margin yang ketat, ia boleh menjadi faktor penentu antara terlalu mahal atau berbaloi untuk dilaksanakan.

Guna semula adaptif

Dalam era ESG hari ini, pemuliharaan sumber menjadi satu kelebihan. Oleh itu, konsep guna semula adaptif (adaptive reuse) semakin digalakkan berbanding pembangunan baharu. Menukar struktur sedia ada boleh mengurangkan penggunaan sumber dan pelepasan gas rumah hijau keseluruhan, atau dikenali sebagai karbon terkandung (embodied carbon), yang biasanya terhasil daripada pembinaan bangunan baharu. Perubahan ke arah penggunaan semula ini boleh mengurangkan impak pembangunan bandar terhadap alam sekitar.

Namun, tidak semua bangunan pejabat boleh ditukar kepada kediaman dengan berjaya. Faktor seperti kelulusan zon, integriti struktur bangunan, pencahayaan semula jadi dan kos akan menentukan kebolehlaksanaan setiap projek. Selain itu, pemilik hartanah perlu mematuhi keperluan dokumentasi dan pematuhan yang ketat daripada Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) bagi memastikan semua peraturan dipenuhi.

Bagi pemilik yang mengurus bangunan lama di kawasan CBD, insentif potongan 10% ini boleh menjadi dorongan tambahan untuk menukar kegunaan hartanah yang kurang berprestasi. Ia merupakan pendekatan proaktif untuk menghidupkan semula ruang kosong lama dan menukarkannya kepada kediaman yang memenuhi permintaan perumahan masa kini.

Artikel ini pertama kali diterbitkan dalam StarBiz7.

Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property - Diterbitkan 4 Mac 2026 - Samantha Wong - Diterjemah oleh ChatGPT