KL Kekal Sebagai Pasaran Sewa Paling Mahal di Negara

Walaupun penyewa dan pelabur di Malaysia menikmati tempoh kestabilan yang dialu-alukan pada suku pertama tahun 2025 apabila kadar sewa kondominium kediaman kekal stabil merentas kebanyakan julat bajet, Kuala Lumpur terus mengekalkan kedudukannya sebagai kawasan sewaan paling mahal di negara ini.

Menurut pengasas bersama dan ketua pegawai eksekutif kumpulan Juwai IQI, Kashif Ansari, purata sewaan bulanan di Malaysia menunjukkan sedikit sahaja turun naik berbanding tahun sebelumnya, menandakan pasaran yang seimbang. Penemuan ini berdasarkan analisis lebih 4,500 transaksi sewaan IQI di seluruh negara bagi setiap suku tahun.

“Di seluruh Malaysia, purata sewaan bulanan dalam keempat-empat julat harga (mampu milik, pasaran pertengahan, premium dan mewah) hanya berubah dalam julat tidak lebih daripada 1.5% berbanding tahun sebelumnya. Ini menandakan pasaran yang seimbang tanpa turun naik mendadak. Ia memberikan kelegaan kepada pelabur dan penyewa,” kata Ansari.

Walaupun sewa di Kuala Lumpur agak stabil, bandar ini kekal sebagai pasaran sewaan paling mahal di Malaysia merentasi semua kategori harga. Walaupun perbezaannya dengan purata kebangsaan adalah kecil bagi kebanyakan kategori, ia lebih ketara dalam segmen Mampu Milik.

Purata sewaan bulanan mengikut julat harga adalah seperti berikut:

• Mewah (RM7,501 ke atas): RM10,172

• Premium (RM5,001–RM7,500): RM6,338

• Pasaran pertengahan (RM2,501–RM5,000): RM3,409

• Mampu milik (bawah RM2,500): RM1,674

Purata sewa di segmen mampu milik di Kuala Lumpur ialah RM1,808, iaitu 8% lebih tinggi daripada purata kebangsaan. Ini menunjukkan bahawa penyewa yang mementingkan bajet di ibu negara tetap berdepan dengan kos yang lebih tinggi berbanding rakan mereka di kawasan lain.

Pasaran yang dicirikan oleh kestabilan

Secara keseluruhan, harga sewa menunjukkan daya tahan yang tinggi, mencerminkan keseimbangan penawaran-permintaan serta keyakinan dalam kalangan tuan rumah dan penyewa. Rumah-rumah premium, iaitu rumah dengan sewa antara RM5,001 hingga RM7,500, mencatatkan peningkatan kecil kepada purata kebangsaan baharu sebanyak RM6,344.

Di Kuala Lumpur, sewa rumah premium meningkat sebanyak 0.5%, manakala Selangor mencatatkan peningkatan sedikit lebih tinggi iaitu 1.1%. Menurut Ansari, angka ini mencerminkan permintaan berterusan daripada golongan profesional dan penyewa berpendapatan tinggi yang terus mengutamakan kemudahan gaya hidup, keluasan, dan lokasi.

Di peringkat permulaan, sewa mampu milik di bawah RM2,500 kekal hampir tidak berubah di seluruh negara. Menariknya, Selangor mencatat peningkatan 3.2% dalam segmen ini, menandakan permintaan sewaan yang semakin meningkat daripada isi rumah yang berjimat cermat serta pencari kerja baharu yang memasuki kawasan bandar.

Sementara itu, segmen pertengahan pasaran yang merangkumi sewa dari RM2,501 hingga RM5,000, menyaksikan penurunan kecil sebanyak 1.4% secara nasional. Pembetulan kecil ini membuka peluang untuk penyewa yang ingin menaik taraf ke rumah yang lebih besar atau lebih strategik tanpa menjejaskan pulangan keseluruhan untuk tuan rumah.

“Walaupun Malaysia mempunyai pasaran sewaan yang luas dalam julat harga tinggi, segmen mampu milik peringkat permulaan menyumbang kepada bilangan penyewaan terbesar. Itulah realitinya dan ia menunjukkan bahawa pasaran sewa sedang bertindak balas terhadap permintaan. Sewa bawah RM2,500 merangkumi hampir sembilan daripada sepuluh transaksi dalam set data kami. Ini mengukuhkan lagi daya tarikan Malaysia kepada isi rumah muda dan keluarga yang bekerja,” kata Ansari.

Prospek masa hadapan

Melihat ke hadapan, pasaran sewaan dijangka akan terus menunjukkan pertumbuhan perlahan tetapi stabil dalam tempoh 12 bulan akan datang, disokong oleh kestabilan dasar monetari dan permintaan yang konsisten di kawasan-kawasan utama.

Memandangkan Bank Negara Malaysia telah menurunkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) kepada 2.75%, kos pembiayaan akan menjadi sedikit lebih rendah, yang dijangka akan meningkatkan keyakinan pembeli rumah dan pelabur. Ini boleh membawa kepada pasaran sewaan yang lebih kompetitif dengan peningkatan penawaran hartanah, tetapi pada masa sama berpotensi menaikkan harga sewa disebabkan permintaan yang meningkat.

Walau bagaimanapun, Kuala Lumpur dijangka akan mendahului pertumbuhan sewaan dalam suku-suku akan datang, disokong oleh urbanisasi, aktiviti ekonomi dan kekurangan penawaran dalam sub-pasaran tertentu. Sebaliknya, Selangor dijangka kekal stabil, dipacu oleh asas sewaan yang lebih luas dan permintaan tetap daripada golongan komuter.

Di Johor, peningkatan integrasi dengan Singapura — khususnya melalui pembinaan RTS Link dan inisiatif Zon Ekonomi Khas Johor–Singapura (JS-SEZ) — dijangka menarik penduduk baharu dan pelabur yang mencari hasil sewaan. Pembangunan rentas sempadan ini berpotensi untuk menaikkan pulangan sewaan, terutamanya di projek kediaman bertingkat baharu di Johor Bahru.

Secara nasional, pertumbuhan sewaan dijangka kekal dalam lingkungan 1% hingga 3% dalam tiga suku akan datang.

Apa yang dijangka

Mengikut tahap harga sewa, setiap segmen berkemungkinan menunjukkan prestasi pada kadar yang berbeza-beza:

• Mampu milik: Dijangka kekal stabil secara menyeluruh kerana bekalan baharu seiring dengan permintaan. Segmen ini terus mendominasi pasaran dari segi jumlah transaksi.

• Pertengahan pasaran: Berpotensi mengalami peningkatan sederhana, disokong oleh pertumbuhan gaji dan migrasi penduduk ke pusat bandar seperti Lembah Klang dan Johor Bahru.

• Premium: Dijangka meningkat sebanyak 2%–4% berikutan kepulangan ekspatriat dan kekangan bekalan baharu.

• Mewah: Dijangka kekal stabil, disokong oleh stok yang terhad dan profil penyewa berpendapatan tinggi.

Teras kukuh Kuala Lumpur yang berdaya tahan

Kedudukan Kuala Lumpur sebagai pasaran sewa paling mahal di Malaysia kekal kukuh kerana disokong oleh asas yang kukuh: Kepekatan pekerjaan yang tinggi, keterhubungan antarabangsa, tawaran gaya hidup dan pasaran kediaman bertingkat yang semakin matang. Penetapan harga di ibu negara ini mencerminkan bukan sahaja nilai hartanah, tetapi juga statusnya sebagai pusat perdagangan, kebudayaan dan kemudahan di Malaysia.

Yang penting, kelebihan pasaran sewa bandar ini kelihatan mampan. Walaupun premium sewa Kuala Lumpur kelihatan kecil — hanya 1% lebih tinggi daripada purata kebangsaan dalam kebanyakan segmen — kepadatan aktiviti, permintaan terhadap lokasi berhampiran dan kekurangan kawasan pusat terus mengekalkan harga pada tahap tinggi.

Dinamik ini juga menyerlahkan lanskap sewaan yang lebih halus di ibu kota. Walaupun unit mewah di Kuala Lumpur tidak jauh lebih mahal daripada di bandar-bandar utama lain di dunia, tahap kemampuan menjadi semakin mencabar untuk dicapai, dengan penyewa dalam segmen bajet menghadapi kos asas yang jauh lebih tinggi.

Kedudukan Kuala Lumpur di puncak tangga sewa berfungsi sebagai peringatan akan peranan penting bandar ini dalam ekonomi kediaman negara dan sebagai barometer bagi bagaimana permintaan bandar, migrasi dan trend kemampuan memiliki rumah akan membentuk sektor hartanah Malaysia dalam suku-suku mendatang. Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property - Diterbitkan pada 21 Julai 2025 - Joseph Wong - Diterjermah oleh ChatGPT