Disiplin, kelestarian dan hala tuju ke hadapan

Pasaran kembali kepada rentak yang lebih stabil

Apabila Malaysia memasuki tahun 2026, pasaran hartanah telah reda daripada lonjakan pemulihan yang agresif sebelum ini kepada sesuatu yang lebih terkawal dan berhemah. Kitaran naik turun yang ketara pada masa lalu kini digantikan dengan rentak yang lebih perlahan tetapi stabil, di mana nilai, kelestarian dan disiplin lebih diutamakan berbanding kenaikan harga yang melampau. Namun begitu, konteks ekonomi yang lebih luas, termasuk kos sara hidup yang masih tinggi serta keutamaan nasional terhadap pertumbuhan, bermakna peluang tetap wujud tetapi memerlukan navigasi yang berhati-hati.

Satu andaian tentang landskap hartanah Malaysia yang masih kekal benar ialah peranan berterusan pembeli untuk didiami sendiri dan pembeli domestik sebagai tulang belakang permintaan. Isi rumah dengan pendapatan stabil terus mengutamakan pemilikan rumah di lokasi yang mempunyai akses pekerjaan kukuh, kemudahan persekolahan dan jaringan pengangkutan yang baik. Walaupun norma pinjaman lebih ketat dan berdepan cabaran pembiayaan, segmen teras ini telah mengekalkan aktiviti asas pasaran—satu tanda ketahanan pasaran yang bermakna, bukannya spekulasi berlebihan.

Namun, satu andaian yang kini dicabar ialah bahawa penstabilan harga semata-mata mampu menyelesaikan isu kemampuan memiliki rumah. Walaupun harga transaksi dalam banyak segmen telah berhenti meningkat atau melembut, kemampuan sebenar hanya bertambah baik secara marginal. Bagi ramai rakyat Malaysia, khususnya keluarga yang mengimbangi bayaran gadai janji dengan kos penjagaan anak, pendidikan, makanan dan pengangkutan, kelegaan daripada harga mendatar dibayangi oleh tekanan kos sara hidup yang lebih luas. Ini bukan sekadar isu perumahan. Ia mencerminkan realiti bahawa perbelanjaan harian kini lebih mempengaruhi keputusan perumahan jangka panjang berbanding harga tajuk utama.

Apabila membincangkan peluang yang dijangka meningkat pada 2026, adalah penting untuk menjelaskan siapa yang akan mendapat manfaat dan dalam keadaan apa. Bagi pemaju, peluang berdisiplin muncul terutamanya dalam ceruk pasaran yang jelas: projek bersaiz sesuai, terletak berhampiran pusat pekerjaan dan kemudahan, serta selari rapat dengan keperluan pembeli. Pembangunan berskala besar yang bersifat spekulatif dan bergantung kepada andaian permintaan masa hadapan masih berdepan kadar serapan perlahan.

Bagi pelabur, peluang kini lebih bersifat strategik berbanding spekulatif. Kawasan terpilih berhampiran nod pengangkutan, koridor industri dan hab pendidikan menawarkan potensi hasil sewaan, namun jangkaan telah menjadi lebih matang. Pelabur kini lebih menumpukan kepada kestabilan pendapatan dan tempoh pegangan yang lebih panjang berbanding keuntungan modal jangka pendek. Ini mencerminkan perubahan struktur pemikiran yang mengutamakan kesabaran dan keselarasan dengan permintaan ekonomi sebenar.

Peluang tidak sekata untuk pembeli rumah

Bagi pembeli rumah, khususnya keluarga dan pembeli kali pertama, peluang adalah tidak sekata. Kemampuan memiliki telah bertambah baik dalam beberapa format, terutamanya unit kecil di lokasi baik atau melalui inisiatif pembiayaan bersasar. Namun, ramai isi rumah terperangkap antara ambang pendapatan yang melayakkan mereka menerima bantuan dan tahap pembiayaan yang diperlukan untuk lokasi yang diingini. Bagi golongan ini, peluang sering kelihatan sebagai kompromi, bukan pilihan.

Kemampuan memiliki kekal sebagai isu utama, tetapi perbahasan perlu melangkaui harga semata-mata. Ukuran yang lebih realistik mesti mengambil kira kos kitar hayat, termasuk kos ulang-alik, yuran penyelenggaraan, tekanan pembiayaan sepanjang dekad dan tahap kebolehdiaman sesuatu lokasi dari semasa ke semasa. Dilihat secara menyeluruh, sesetengah segmen perumahan kelihatan jauh lebih tertekan daripada harga penyenaraian yang dipaparkan, terutamanya pembangunan berketumpatan tinggi yang jauh dari pekerjaan dan perkhidmatan.

Dilema perangkap M40

Perbincangan lebih luas ini juga bersilang dengan hala tuju ekonomi Malaysia dalam usaha keluar daripada perangkap pendapatan sederhana. Perdana Menteri Datuk Seri Anwar Ibrahim baru-baru ini menekankan bahawa Malaysia mesti melepasi keadaan stagnasi dan mengelakkan terus terperangkap dalam kategori pendapatan sederhana dengan merintis laluan ke arah ekonomi bernilai tinggi dan dipacu teknologi, berteraskan pendigitalan, inovasi dan pembangunan modal insan.

Mesej Perdana Menteri bahawa asas ekonomi kukuh mesti digandingkan dengan hala tuju dan pelaksanaan yang jelas, termasuk di peringkat kerajaan tempatan, mempunyai implikasi terhadap pasaran hartanah juga. Ia menandakan usaha jangka panjang untuk meningkatkan bukan sahaja pendapatan, tetapi juga kualiti kehidupan bandar, infrastruktur dan peluang ekonomi yang menjadikan perumahan lebih lestari untuk keluarga.

Namun cabaran kekal. Jika pendapatan isi rumah tidak meningkat secara meluas dengan kesan pengagihan kekayaan yang lebih menyeluruh, hab teknologi dan kluster bandar pintar berisiko menaikkan kos hartanah tempatan lebih pantas daripada pertumbuhan gaji. Ini menjadikan perancangan berdisiplin dan dasar inklusif amat penting. Tanpa itu, reformasi struktur yang bertujuan mengangkat Malaysia daripada stagnasi ekonomi boleh secara tidak sengaja memperdalam tekanan kemampuan bagi mereka yang tidak dapat menyertai rantaian nilai yang lebih tinggi.

Ruang untuk penambahbaikan

Melihat kembali 2025, kemajuan dalam menyelaraskan bekalan perumahan dengan pendapatan isi rumah masih mempunyai banyak ruang untuk penambahbaikan. Walaupun dasar menekankan sasaran perumahan mampu milik dan sokongan pembiayaan, cabaran pelaksanaan—terutamanya berkaitan ketersediaan tanah, penyelarasan antara agensi dan perancangan penyelenggaraan—perlu ditangani dengan kerjasama antara agensi yang lebih kukuh serta pendekatan menang-menang-menang dalam pelaksanaan dasar pembaharuan bandar.

Tiga kemenangan tersebut merujuk kepada:

1. Sektor awam (pihak berkuasa dan agensi kerajaan);

2. Sektor swasta (pemaju, pelabur dan pembiaya);

3. Masyarakat umum dan komuniti, khususnya pemilik sedia ada dan pihak berkepentingan.
   

Sehingga kini, penjanaan semula bandar berkembang secara tidak sekata dan perumahan sewaan sebagai pilihan tempoh pegangan jangka panjang masih kurang dibangunkan. Ketelusan data mengenai kadar sewaan efektif, kadar kekosongan dan keadaan bangunan juga ketinggalan, sekali gus menghalang keputusan yang lebih bermaklumat.

Akhirnya, tahun 2026 mewakili titik perubahan yang senyap tetapi bermakna bagi pasaran hartanah Malaysia. Sektor ini telah membuktikan ketahanannya melalui kitaran gangguan, pembiayaan lebih ketat dan perubahan permintaan. Cabarannya kini ialah sama ada ia mampu beralih daripada ketahanan kepada kelestarian.

Ini memerlukan masa depan di mana kos sara hidup yang meningkat tidak menghakis kemampuan memiliki, di mana pembangunan semula mengukuhkan komuniti dan bukannya meminggirkan mereka, dan di mana perumahan menjadi pemangkin mobiliti sosial menaik dan bukannya mengukuhkan perangkap pendapatan sederhana.

Peluang tetap ada, tetapi ia berdisiplin, terpilih dan semakin berkait rapat dengan asas jangka panjang. Fasa seterusnya pasaran tidak akan ditentukan oleh seberapa pantas ia berkembang, tetapi oleh sejauh mana ia berkhidmat kepada isi rumah Malaysia dalam jangka masa panjang, khususnya keluarga yang mengharungi realiti kos sara hidup yang semakin kompleks.

Sulaiman Saheh ialah Pengarah Penyelidikan dan Perkhidmatan Perundingan di Rahim & Co International.

Sumber: Star Media Group Berhad – Star Property – Diterbitkan 6 Februari 2026 – Joseph Wong & Sulaiman Saheh - Diterjemah oleh ChatGPT