Kenapa Pinjaman Mark-Up Penipuan Terus Berleluasa

Pinjaman seperti ini menimbulkan risiko yang besar kepada bank, pengawal selia dan pembeli rumah.

Dalam pasaran hartanah Malaysia, amalan bermasalah pinjaman mark-up telah meresap secara senyap selama bertahun-tahun, membawa risiko besar kepada bank, pihak pengawal selia dan pembeli rumah sebenar. Walaupun jelas menyalahi undang-undang, isu ini kekal berleluasa kerana dinamik pasaran yang kompleks dan kerentanan sistemik. Memahami mengapa pinjaman mark-up terus bertahan dapat membuka jalan kepada strategi berkesan untuk membendung pembiayaan penipuan ini.

Pinjaman mark-up wujud apabila penilaian hartanah dinaikkan secara artifisial untuk membolehkan jumlah pinjaman yang lebih tinggi daripada nilai pasaran sebenar hartanah. Penilaian yang dinaikkan ini selalunya dipermudahkan melalui kolusi antara pembeli, penjual, ejen, dan kadang kala penilai profesional. Amalan menyelinap ini biasanya menghasilkan dana lebihan, dikaburkan sebagai ‘cashback’, menarik minat pembeli dengan likuiditi tambahan untuk menampung kos deposit, pengubahsuaian atau penyelesaian hutang.

Yang ramai tidak sedar, pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi ini boleh disabitkan kesalahan menipu, penipuan atau membantu penipuan di bawah Kanun Keseksaan (Akta 574), jika terbukti bersalah.

Penasihat Lembaga PEPS Ventures Bhd, Joe Hock Thor, menyatakan:

“Aktiviti penipuan ini melanggar peraturan perbankan dan etika profesional, menyaksikan penipuan kewangan yang menyesatkan institusi pemberi pinjaman. Namun, walaupun ada peraturan ketat dan hukuman, pinjaman mark-up terus berlaku disebabkan isu sistemik dalam ekosistem pembiayaan hartanah.”

Faktor Pasaran yang Mendorong Pinjaman Mark-Up

• Tekanan Kebolehlaksanaan: Kebanjiran harga hartanah yang meningkat pesat berbanding pendapatan memaksa pembeli mencari pembiayaan berisiko.

• Spekulasi Hartanah: Pelabur sering flip unit menggunakan pinjaman mark-up untuk mengurangkan modal muka.

• Likuiditi Tambahan: Janji cashback tunai menarik pembeli yang inginkan dana tambahan untuk pengubahsuaian atau spekulasi.

• Nasihat Tidak Beretika: Ejen atau penasihat yang mempromosikan pinjaman mark-up tanpa menekankan risiko dan keharusan undang-undang.
  

“Profesion penilaian adalah sangat dikawal selia dengan para pengamal terikat kepada piawaian yang ketat,” kata Subramaniam.

Diperlihat Secara Terang

Menakutkan tetapi benar: iklan di platform senarai hartanah popular secara terang-terangan mempromosikan pinjaman mark-up dan skim cashback, menjadikan amalan tidak beretika ini kelihatan normal. Disebabkan komisen, sesetengah ejen menutup sebelah mata, dan sebahagian kecil penilai profesional mungkin tunduk kepada tekanan atau insentif luar.

Presiden Persatuan Penilai, Pengurus Harta & Ejen Hartanah Sektor Swasta (PEPS), Subramaniam Arumugam, menegaskan:

“Profesion penilaian sangat terkawal dan tertakluk kepada piawaian ketat. Namun kita tidak boleh abaikan kes kolusi. Menangani isu ini secara langsung penting bukan saja untuk integriti pasaran tetapi juga untuk kesetabilan jangka panjangnya.”

Thor menambah:

“Selain menggunakan alat untuk memastikan pematuhan kepada Standard Penilaian Malaysia, kami juga membangunkan platform penting untuk membantu bank membuat keputusan pemberian pinjaman dengan tepat terus daripada penilai profesional. Dengan meningkatkan pematuhan dan mengurangkan risiko penipuan sebelum pembayaran pinjaman, kita dapat membina pasaran hartanah Malaysia yang lebih stabil dan teguh.”

Tan berkata, ini memesongkan harga pasaran kerana ia menaikkan harga secara tidak wajar, sekali gus menjadikan kemampuan memiliki rumah semakin sukar dicapai oleh pembeli rumah yang sedang bergelut.

Kos Kolusi

Impak penipuan pinjaman mark-up sangat luas, terutama bagi bank. Jika peminjam gagal membayar, bank tidak mungkin memulihkan kerugian melalui penjualan hartanah — kerana jumlah pinjaman melebihi nilai sebenar hartanah tersebut.

Tan Kian Aun, bekas Presiden MIEA, berpendapat bahawa amalan pinjaman mark-up dan cashback yang semakin meluas dalam pasaran sub-jualan “memutarbelitkan harga pasaran kerana ia menggelembung secara artifisial, menjadikan kemampuan memiliki rumah semakin sukar dicapai oleh pembeli yang bergelut”. Namun, beliau menekankan bahawa “pengamal hartanah mesti sedar bahawa mereka tertakluk kepada kod etika ketat yang melarang amalan sedemikian”.

Tambahan pula, risiko sistemik kepada sektor kewangan adalah besar. Bank-bank Malaysia kini diperketatkan pengawasan oleh pihak pengawal selia, yang menekan kepatuhan ketat kepada garis panduan seperti RMiT dan PDPA 2024. Kegagalan bank dalam memitigasi risiko penipuan boleh membawa kepada hukuman peraturan berat, kerosakan reputasi serta pengawasan yang lebih ketat — menjadikan proses penilaian lebih telus dan kukuh.

“Aktiviti penipuan seperti ini melanggar peraturan perbankan dan piawaian etika, serta merupakan satu bentuk penipuan kewangan kerana mengelirukan institusi pemberi pinjaman,” kata Thor.

Kerentanan Sistemik

Kebergantungan kepada proses manual dan pemudahan secara tradisional menyumbang secara signifikan kepada kerentanan dalam amalan pinjaman mark-up. Proses tradisional yang banyak bergantung kepada campur tangan manusia mencipta ruang untuk kesilapan, pengaruh luar dan manipulasi yang disengajakan. Pengendalian secara manual sering kali menyebabkan ketelusan yang tidak mencukupi, jejak audit yang terhad serta pemantauan pematuhan yang membebankan, sekali gus memudahkan berlakunya amalan penipuan.

Kewujudan berterusan pinjaman mark-up dalam pasaran hartanah Malaysia menyerlahkan kerentanan sistemik yang mendesak untuk ditangani. Tindakan proaktif dan kerjasama merentas industri adalah amat diperlukan untuk mengurangkan amalan penipuan serta melindungi ekosistem kewangan dan integriti pasaran hartanah negara.

Namun begitu, walaupun manfaatnya jelas, bank masih bergerak perlahan dalam menerima pakai sistem pengurusan digital atas beberapa sebab. Selain persepsi bahawa pelaburan awal dalam infrastruktur digital adalah tinggi, terdapat juga tentangan dalaman daripada pihak pengurusan dan pekerja, yang cenderung memberi keutamaan kepada pulangan segera berbanding kelebihan strategik jangka panjang—selalunya kerana desakan untuk memenuhi Petunjuk Prestasi Utama (KPI) tahunan. Tambahan pula, kecenderungan tenaga kerja masa kini untuk mencari peluang baharu berbanding komitmen jangka panjang dengan satu majikan turut memburukkan cabaran ini.

Walau bagaimanapun, untuk berjaya membendung penipuan pinjaman mark-up memerlukan usaha kolektif daripada bank, badan pengawal selia, peguam, profesional hartanah serta pengguna. Ini termasuklah usaha pendidikan yang dipertingkatkan untuk memaklumkan pembeli dan profesional industri tentang risiko serta aspek haram dalam skim sebegini. Tambahan lagi, sokongan daripada pihak pengawal selia adalah penting bagi menggalakkan bank untuk menerima teknologi yang meningkatkan ketelusan, sekali gus mengurangkan risiko penipuan dan kolusi serta membolehkan pematuhan peraturan yang lebih baik. Akhir sekali, kerjasama industri adalah sangat penting untuk menggalakkan kerjasama antara penilai profesional, bank dan pengawal selia dalam mengguna pakai amalan digital yang standard dan telus.

Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property - Diterbitkan pada 11 Julai 2025 - Joseph Wong - Diterjermah oleh ChatGPT