Kelemahan pengawasan petak aksesori

Pada 26 Feb 2026, satu kenyataan di Dewan Rakyat oleh Timbalan Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Datuk Aiman Athirah Sabu telah mencetuskan perdebatan di seluruh negara dalam kalangan penghuni strata. Timbalan menteri tersebut menyatakan bahawa pihak berkuasa tempatan di Semenanjung Malaysia tidak mempunyai kuasa untuk mengambil tindakan terhadap kenderaan terbiar dalam hartanah bertajuk strata melainkan terdapat permohonan rasmi daripada Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC).

Walaupun kenyataan ini menghormati sempadan bidang kuasa perbandaran, tafsiran undang-undang yang lebih teliti menunjukkan realiti yang lebih kompleks. Kenyataan tersebut tidak lengkap dari segi undang-undang kerana ia mengabaikan dua faktor penting: pertama, struktur perundangan sedia ada yang membolehkan penguatkuasaan serentak oleh pihak berkuasa tempatan, dan kedua, perlindungan undang-undang mutlak yang diberikan kepada petak aksesori iaitu tempat letak kereta milik persendirian di mana kenderaan terbiar biasanya berada.

Mengapa majlis tidak tidak berkuasa

Akta Pengurusan Strata (SMA) 2013 digubal untuk memastikan penyelenggaraan dan pengurusan bangunan serta harta bersama dijalankan dengan baik. Di bawah Seksyen 21(1)(a) dan Seksyen 59(1)(a), JMB dan MC diwajibkan secara undang-undang untuk mengurus kawasan bersama. Namun, ini tidak bermaksud ia mewujudkan satu rejim persendirian yang kebal daripada undang-undang awam.

SMA beroperasi dalam kerangka perundangan Malaysia yang lebih luas. Pesuruhjaya Bangunan (COB), yang berfungsi dalam struktur pihak berkuasa tempatan, mempunyai kuasa penyeliaan yang besar. Menyatakan bahawa majlis tidak mempunyai kuasa adalah bercanggah dengan SMA itu sendiri. COB boleh mengarahkan badan pengurusan melaksanakan tugas mereka, menyiasat aduan dan memulakan tindakan penguatkuasaan. Pendekatan undang-undang yang tepat bukanlah bahawa majlis tidak boleh bertindak, tetapi mereka perlu bertindak melalui mekanisme perundangan yang telah disediakan dalam SMA.

Walaupun timbalan menteri menyatakan bahawa badan pengurusan mempunyai kuasa utama dan tanggungjawab undang-undang dalam mengurus kenderaan terbiar, beliau tidak mengambil kira bahawa pihak berkuasa tempatan mempunyai kuasa yang lebih luas di bawah Akta Kerajaan Tempatan 1976 (LGA).

Khususnya, Seksyen 80 LGA menetapkan tanggungjawab mandatori kepada pihak berkuasa tempatan untuk mengambil langkah menghapuskan semua gangguan awam dalam kawasan mereka, sama ada di premis awam atau persendirian. Digabungkan dengan Seksyen 72 LGA, yang memberi kuasa untuk menangani keadaan yang membahayakan kesihatan, jelas bahawa bidang kuasa perbandaran tidak terhapus hanya kerana tanah tersebut bertajuk strata. Kenderaan terbiar yang bocor atau menghalang laluan kecemasan merupakan risiko keselamatan awam yang wajib ditangani oleh majlis.

Sehubungan itu, kenyataan bahawa pihak berkuasa tempatan tidak mempunyai bidang kuasa tanpa permohonan rasmi daripada JMB atau MC adalah tidak tepat.

Had kuasa badan pengurusan

Peraturan Pengurusan Strata (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2015, khususnya Jadual Ketiga, mengandungi undang-undang kecil yang melarang pemilik petak daripada menghalang harta bersama atau menyebabkan gangguan.

Kenderaan terbiar di kawasan bersama seperti petak pelawat merupakan gangguan yang jelas terhadap penggunaan harta tersebut oleh orang lain. Dalam situasi ini, undang-undang menyediakan saluran kepada penduduk. Jika badan pengurusan gagal bertindak, penduduk boleh membawa perkara ini ke Tribunal Pengurusan Strata. Di bawah Seksyen 120 SMA, keputusan tribunal mempunyai kuasa seperti perintah mahkamah.

Namun, kuasa badan pengurusan jauh lebih terhad apabila melibatkan petak parkir milik persendirian.

Di bawah Akta Hakmilik Strata 1985, petak parkir yang diperuntukkan kepada unit tertentu dianggap sebagai petak aksesori. Dari sudut undang-undang, ia adalah harta persendirian pemilik, sama seperti ruang tamu atau bilik tidur. SMA tidak memberikan kuasa jelas kepada badan pengurusan untuk merampas atau melupuskan harta dari petak aksesori. Jika badan pengurusan menunda kenderaan dari petak persendirian tanpa perintah mahkamah atau kuasa undang-undang kecil, ia berisiko menghadapi tindakan undang-undang kerana pencerobohan.

Sebaliknya, pihak berkuasa tempatan mempunyai kuasa lebih luas di bawah LGA untuk menangani gangguan awam walaupun di premis persendirian. Walaupun timbalan menteri menyatakan bahawa permohonan rasmi diperlukan, Seksyen 80 LGA memberikan kuasa bebas kepada majlis untuk bertindak.

Keselamatan awam dan jurang peraturan

Jika industri menerima bahawa majlis tidak mempunyai kuasa dalam kawasan strata, ia akan mewujudkan jurang pengawalseliaan yang berbahaya:

• Keselamatan kebakaran: Kenderaan terbiar boleh menghalang laluan kecemasan.

• Kesihatan persekitaran: Kenderaan rosak boleh menarik perosak dan mencemarkan sistem saliran.

• Pencegahan jenayah: Kenderaan terbiar boleh menjadi lokasi aktiviti haram atau vandalisme.

Risiko ini melibatkan prinsip undang-undang awam yang tidak boleh diswastakan sepenuhnya. Undang-undang kecil bangunan seragam dan statut kesihatan perbandaran terus berkuat kuasa bersama SMA. Kuasa JMB tidak menghapuskan kuasa pihak berkuasa tempatan, sebaliknya kedua-duanya perlu wujud bersama.

Langkah ke hadapan: Kejelasan perundangan

Timbalan menteri menyatakan bahawa peraturan yang diperkenalkan pada 2020 sedang dikaji semula, termasuk kemungkinan memasukkan Akta Pengangkutan Jalan untuk memudahkan pelupusan kenderaan. Ini adalah langkah positif ke arah prosedur yang lebih tersusun.

Sehingga undang-undang secara jelas mentakrifkan kenderaan terbiar di petak aksesori sebagai gangguan statutori yang boleh ditangani oleh badan pengurusan tanpa bantuan majlis, kebuntuan undang-undang akan berterusan. Badan pengurusan perlu berhati-hati — tindakan menunda kenderaan tanpa kuasa undang-undang kecil khusus boleh membawa kepada saman pencerobohan yang mahal.

Realitinya, badan pengurusan mempunyai tanggungjawab terhadap harta bersama dan majlis mempunyai kuasa serentak apabila keselamatan awam terjejas. Namun, hak milik petak aksesori kekal sebagai isu utama dalam perdebatan ini. Bagi komuniti strata di Malaysia, kejelasan undang-undang akan membawa kepada persekitaran yang lebih selamat, bersih dan berfungsi dengan baik.

Koh Kean Kang ialah seorang peguam dan sukarelawan Persatuan Pembeli Rumah Nasional (HBA).

Artikel ini pertama kali diterbitkan dalam StarBiz7. Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property - Diterbitkan 24 Mac 2026 - Joseph Wong & Koh Kean Kang - Diterjemah oleh ChatGPT