Kebolehlaksanaan Tidak Semudah Yang Disangka

Dasar memberi kesan kepada harga rumah dan generasi muda membelanjakan di tempat lain

Walaupun perbincangan hangat kini berkisar kepada harga rumah yang meningkat melebihi pertumbuhan gaji dan ramai pembeli rumah menghadapi kesukaran mendapatkan pembiayaan rumah, pemaju hartanah pada StarProperty Budget Roundtable menekankan bahawa terdapat dua sisi kepada isu kebolehlaksanaan rumah – dasar yang menaikkan harga rumah dan kemampuan pembeli rumah yang bercita-cita tinggi.

Dasar seperti kuota bumiputera dan kuota rumah mampu milik untuk setiap pembangunan mempunyai kos pegangan terbina bagi pemaju kerana unit-unit ini mungkin tidak diambil secepat unit pasaran terbuka. Selain itu, pelaksanaan keperluan rumah mampu milik mendorong pemaju kepada amalan cross-subsidy, iaitu memindahkan kos pembangunan rumah mampu milik yang dikawal harga ke atas rumah pasaran terbuka yang dibeli oleh kebanyakan rakyat berpendapatan sederhana (M40).

Yang lebih memburukkan keadaan, menurut pemaju, ialah setiap negeri mempunyai kuota berbeza untuk unit bumiputera dan rumah mampu milik, menjadikan lebih banyak sumber termasuk masa dicurahkan untuk mematuhi keperluan tersebut.

Walaupun industri mengakui bahawa kuota bumiputera adalah sebahagian daripada dasar teras negara, pemaju menyatakan bahawa mekanisme yang lancar dan telus untuk melepaskan unit kuota bumiputera yang tidak terjual ke pasaran terbuka untuk semua negeri akan menurunkan kos.

“Satu mekanisme pelepasan yang telus yang secara automatik melepaskan unit yang tidak terjual selepas tarikh tertentu adalah apa yang kami harapkan selama ini. Tetapi ia belum diaplikasikan di semua negeri. Ada negeri yang jauh lebih telus berbanding negeri lain,” kata Ketua Pegawai Operasi IJM Land Bhd, Datuk Chai Kian Soon.

Chai juga mencadangkan agar bantuan disalurkan kepada pembeli rumah bumiputera menggunakan dana yang dibayar pemaju kepada pihak berkuasa negeri bagi pelepasan unit bumiputera yang tidak terjual. Namun, buat masa ini, pihak berkuasa tidak mendedahkan penggunaan pembayaran tersebut.

“Keprihatinan saya sentiasa ialah, ke mana dana itu telah digunakan? Jika pembeli bumiputera seterusnya datang dan membeli unit bumiputera daripada pemaju, dana tersebut boleh digunakan untuk membantu pembeli bumiputera supaya kami juga dapat menjual unit-unit itu,” tambah Chai.

Ketua Pegawai Pemasaran UEM Sunrise Bhd, Emily Teh, berkata industri berharap perkara berkaitan kuota bumiputera dapat dijalankan dengan lebih cekap.

“(Apabila) pemaju perlu menunggu pelepasan unit, ia memberi impak kepada aliran tunai dan juga isu keberkesanan. Semakin singkat tempoh yang diambil untuk menjual semuanya, semakin cekap projek itu,” katanya. “Jika terdapat bantuan atau program yang lebih baik untuk membantu pembeli bumiputera, maka anda tidak perlu menunggu pelepasan unit bumiputera.”

Chai juga berharap mekanisme pelepasan dapat diterapkan untuk rumah mampu milik, menjadikan ia lebih mudah dan pantas bagi pemaju untuk membuka unit yang tidak terjual kepada pembeli rumah tanpa memerlukan mereka disaring oleh Lembaga Perumahan masing-masing.

“Kami berharap ada mekanisme pelepasan untuk unit yang masih tidak terjual, selepas beberapa percubaan (mencari pembeli) melalui pihak berkuasa tempatan. Kami harus dibenarkan melepaskannya ke pasaran umum, kerana akan ada orang yang akan membeli dan mungkin menyewakannya kepada mereka yang mahu menyewa. Tetapi sekarang anda tidak boleh melakukan itu. Anda tidak membenarkan orang yang beranggapan mereka boleh melabur dalam jenis hartanah ini pada harga RM280,000, RM250,000, RM300,000 dan RM350,000, yang sangat mampu dimiliki oleh orang-orang ini yang sebenarnya menyumbang modal dan mendapat pulangan dalam bentuk sewa. Ia akan sedikit menggalakkan kami (pemaju) jika anda ada mekanisme itu untuk melakukannya dan melepaskan beban kewangan kami juga,” jelasnya.

Chai berharap ada mekanisme telus untuk pelepasan unit kuota bumiputera yang tidak terjual dan unit rumah mampu milik yang boleh diguna pakai di semua negeri. —Low Lay Phon/The Star

Subsidi silang: Harga rumah lebih tinggi untuk bukan B40

Chai juga menekankan bahawa rumah mampu milik sebahagiannya dibiayai melalui amalan subsidi silang dengan pembangunan rumah pasaran terbuka, yang mengakibatkan harga bagi rumah pasaran terbuka menjadi lebih tinggi. Beliau berkata, sepatutnya kerajaan mengurangkan beban pemaju dengan menurunkan premium tanah dan menghapuskan birokrasi bagi pembangunan rumah mampu milik, bukannya pemaju menanggung sepenuhnya.

“Rumah kos rendah disubsidi silang oleh rumah berkelas tinggi. Hakikatnya, ini hanyalah pemindahan harga,” kata Chai. “Pada akhirnya, ia menjadikan kategori (berkelas tinggi) tidak mampu milik.

“Inilah sebabnya kami berharap kerajaan turun padang untuk menyokong. Kami menjangkakan premium tanah lebih rendah dan proses kelulusan lain dipercepatkan,” tambahnya.

Pengarah Urusan Kumpulan Sime Darby Property Bhd, Datuk Seri Azmir Merican, mencadangkan penubuhan Dana Pembangunan Perumahan di mana pemaju membuat sumbangan untuk pembangunan rumah mampu milik dan bukannya dikenakan jumlah unit tetap. Beliau juga mencadangkan kerajaan mengambil alih sepenuhnya penyediaan rumah mampu milik, memanfaatkan kemudahan kerajaan dalam mengumpul dana.

“Kerajaan boleh membina rumah transit atau rumah mampu milik kerana kos pembiayaan kerajaan akan lebih efisien. Kos pembiayaan untuk kerajaan agak rendah, lebih rendah daripada kami membina kerana kerajaan boleh mengumpul dana pada kadar yang lebih rendah,” kata Azmir.

“Walaupun rumah berharga mampu milik, pembeli rumah juga komited dari segi kewangan di tempat lain,” kata Ho. —Low Lay Phon/The Star

Keutamaan kewangan berbeza

Menghadapi penolakan pinjaman di kalangan pembeli rumah mereka, pemaju berkata terdapat perubahan dalam masyarakat, terutamanya dalam kalangan generasi muda yang memberi keutamaan kurang terhadap pemilikan rumah, walaupun terdapat hartanah yang berharga mampu milik.

Presiden Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (Rehda), Datuk Ho Hon Sang, menggunakan contoh pinjaman 100% untuk hartanah bernilai RM300,000 dengan tempoh 35 tahun dan kadar faedah 3.75%. Ho berkata, bayaran bulanan masih berada dalam kemampuan pendapatan RM5,000, iaitu julat pendapatan tertinggi bagi 40% isi rumah terbawah (B40). Namun, Ho menyatakan penolakan pinjaman kerap berlaku kerana komitmen kewangan lain yang berada di luar kawalan pemaju.

“Contohnya, RM300,000, pinjaman 100% daripada bank. Kadar faedah kini kurang daripada 4%. Tempoh pinjaman 35 tahun. Oleh itu, bayaran bulanan akan kira-kira RM1,400. Jika lihat pada B40, julat tertinggi memperoleh sekitar RM5,000. Bayaran bulanan adalah mampu milik berdasarkan pendekatan beban kos perumahan. Hakikatnya, bank tidak dapat memberi pinjaman kerana mereka tidak lulus CTOS. Kemudian kami (pemaju) diberitahu bahawa rumah itu tidak mampu milik. Sebenarnya ia sangat sukar kerana komitmen lain pembeli rumah yang kami tidak tahu,” katanya. (Nota: Pendekatan beban kos perumahan menganggap rumah mampu milik jika kos perumahan kurang daripada 30% daripada pendapatan isi rumah bulanan.)

Azmir berkata bagi pembeli rumah kali pertama, skim mampu milik seperti Servis Apartmen Mampu Milik Selangor (SAMM) adalah pilihan yang wajar.

“Program sewa-beli perlu diperkukuh untuk generasi muda pembeli rumah,” kata Teh. —Low Lay Phon/The Star

Teh menyeru agar lebih banyak pembangunan built-to-rent diwujudkan untuk memenuhi keperluan B40 dan generasi muda serta sokongan untuk pemaju melaksanakan pembangunan tersebut.

“Keperluan masyarakat telah berubah dengan ketara, terutamanya generasi muda. Kita boleh ada model seperti built-to-rent atau rent-to-own, dan itu perlu disokong oleh dasar yang lebih luas untuk membantu pemaju melaksanakannya kerana ia boleh menimbulkan isu aliran tunai. Namun, kita perlu ada program built-to-rent atau rent-to-own yang lebih kukuh untuk generasi muda,” katanya.

Ketua Pegawai Eksekutif Tropicana Corporation Bhd, Ong Chou Wen, mencadangkan skim pembiayaan berperingkat (step-up financing) yang disesuaikan dengan pertumbuhan gaji dan dapat membina disiplin kewangan dalam kalangan pembeli rumah.

“Jenis pinjaman rumah fleksibel di mana anda membayar sebanyak yang mampu atau jumlah yang anda mahu, tidak mendidik pembeli rumah. Jadi, skim berperingkat yang berstruktur mungkin lebih praktikal untuk lima tahun pertama. Selepas penyerahan kunci, anda bayar jumlah ini. Kemudian selepas itu, bayarannya meningkat. Ia selari dengan kenaikan pendapatan isi rumah dari tahun ke tahun,” kata Ong.

“Semua ini khusus untuk kategori rumah mampu milik, sama ada awam atau swasta, kerana bagi kategori pelanggan ini, profil kredit mereka agak meragukan. Walaupun dengan deposit RM10,000, mereka masih gagal mendapat kelulusan bank. Itu kerana perbelanjaan dan komitmen lain yang mereka miliki. Itu benar-benar di luar kemampuan pemaju untuk membantu,” tambahnya.

Ong juga berpendapat bahawa kriteria dan proses pinjaman semasa kemungkinan besar tidak akan berubah kerana bank pusat memastikan pinjaman tidak berbayar (non-performing loans) berada di bawah kawalan.

“Bank Negara menggunakan proses semakan yang sangat ketat dan jika mereka berpuas hati dengan keadaan semasa, ia tidak akan dilonggarkan kerana ia berkesan dalam mengawal pinjaman tidak berbayar,” katanya.

“Kerajaan mampu mengumpul dana pada kadar lebih rendah untuk melaksanakan pembangunan rumah mampu milik,” kata Azmir. —Low Lay Phon/The Star

“Skim pembiayaan berperingkat yang dapat membina disiplin kewangan dalam kalangan pembeli rumah adalah diperlukan,” kata Ong. —Low Lay Phon/The Star

Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property - Diterbitkan 3 Okt 2025 - StarProperty Team & Yip Wai Fong - Diterjermah oleh ChatGPT