Jurang Besar Mula Menurun

Kenaikan kos membentuk semula pemilikan rumah di Malaysia

Perbincangan mengenai sektor hartanah Malaysia telah berubah secara mendasar. Tidak lagi hanya tertumpu pada jumlah jualan atau pertumbuhan modal, perhatian industri kini tertumpu pada isu yang mempunyai kepentingan nasional, iaitu keseimbangan yang berubah antara pembeli rumah dan penyewa.

Satu pemerhatian menarik daripada Wacana Bajet 2026 StarProperty baru-baru ini mengesahkan apa yang banyak pakar sangkakan. Tekanan berterusan daripada kenaikan kos bahan, tanah dan pematuhan kini memberi kesan secara langsung dan ketara terhadap nisbah pembeli rumah-penyewa di negara ini.

Fenomena ini menandakan ujian struktur yang signifikan terhadap aspirasi Malaysia yang lama dipertahankan iaitu pemilikan rumah yang tinggi. Data menunjukkan lebih ramai rakyat Malaysia tidak mampu membeli rumah, secara tidak sengaja mendorong mereka ke dalam persekitaran sewa yang semakin mahal. Cabaran bagi pembuat dasar hari ini ialah memperkenalkan langkah-langkah yang menangani krisis kos ini dari punca, bukannya sekadar merawat simptom keterbatasan kemampuan membeli.

Tahap Pemilikan Rumah

Selama beberapa dekad, Malaysia mengekalkan tradisi bangga dengan kadar pemilikan rumah yang tinggi. Pada tahun 1980-an dan 1990-an, kadar pemilikan rumah negara konsisten melebihi 80%, menjadikan pemilikan rumah sebagai bentuk pemilikan kediaman yang dominan. Kestabilan ini merupakan ciri pertumbuhan ekonomi negara yang kukuh dan dasar perumahan nasional yang mantap.

Namun, milenium baru memperkenalkan titik tekanan yang berterusan. Sepanjang tahun 2000-an, kadar ini menurun, berada antara 70% hingga 75%, dengan Banci 2010 mencatatkan kadar pemilikan 72.5% untuk perumahan formal dan tidak formal. Walaupun negara mencatat pemulihan kemudian, memuncak pada 76.9% pada tahun 2019 menurut Kajian Pendapatan Isi Rumah dan Kemudahan Asas, momentum kenaikan ini nampaknya telah terhenti. Data terbaru daripada banci 2022 menunjukkan penurunan marginal tetapi signifikan, dengan kadar menurun sedikit kepada 76.5%.

Walaupun 76.5% masih mewakili kadar yang tinggi secara global, stagnasi dan penurunan kecil baru-baru ini memberi amaran dalam industri. Perubahan halus ini menunjukkan bahawa mekanisme yang pernah menyokong pemilikan rumah secara besar-besaran—harga stabil, pembiayaan yang mudah dicapai, dan pertumbuhan gaji yang kukuh—sedang bergelut untuk mengekalkan kadar dengan kos pengeluaran perumahan yang semakin meningkat. Penurunan marginal ini bukanlah kegagalan keinginan, tetapi lebih kepada petunjuk bahawa siling kemampuan membeli telah dicapai oleh semakin banyak isi rumah B40 dan M40.

Krisis Kos Menekan

Intipati utama daripada perbincangan Wacana Bajet 2026 ialah persetujuan sebulat suara mengenai punca tahap pemilikan rumah yang stagnan ini, iaitu krisis kos menekan secara struktur. Setiap harga hartanah ditentukan secara asas oleh tiga elemen yang tidak boleh dirunding, iaitu kos pembinaan, kos tanah dan kos pematuhan.

Gangguan rantaian bekalan global sepanjang beberapa tahun kebelakangan ini telah menyebabkan ketidaktentuan yang ketara dalam bahan mentah utama, termasuk keluli dan simen. Kos ini sering dibesar-besarkan di Malaysia oleh faktor logistik dan kebergantungan import, menjadikan pembinaan lebih mahal dan tempoh pembangunan kurang boleh dijangka.

Dengan urbanisasi yang terus menumpukan populasi di pusat-pusat utama seperti Lembah Klang, Pulau Pinang dan Johor Bahru, tanah yang mudah diakses dan terletak strategik semakin terhad dan harganya melampau. Ini memaksa pemaju memilih sama ada untuk membina di kawasan terpencil yang kurang diminati atau menanggung kos tanah yang tinggi yang akhirnya dipindahkan kepada pembeli.

Pemaju juga dikehendaki memenuhi pelbagai keperluan regulatori dan infrastruktur, yang walaupun memastikan pembangunan yang teratur dan lestari, menambah kos tetap yang besar yang akhirnya mesti ditanggung oleh pembeli akhir.

Apabila ketiga-tiga faktor kos ini meningkat serentak, harga asas bagi rumah baharu didorong melebihi kemampuan kewangan isi rumah median. Akibatnya, bakal pembeli rumah pertama yang tidak mampu membayar wang pendahuluan yang lebih tinggi atau mendapatkan pembiayaan yang mencukupi hanya mempunyai satu pilihan — kekal atau memasuki pasaran sewa. Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property - Diterbitkan 3 Okt 2025 - Joseph Wong - Diterjermah oleh ChatGPT