Gelembung Hartanah Malaysia: Satu Panggilan Sedar

Selama beberapa generasi, rakyat Malaysia telah hidup dengan satu kepercayaan yang tidak tergugat: Beli hartanah. Ia tidak akan susut nilai. Anekdot ini telah berakar umbi dalam budaya kita, dipasarkan sebagai perisai yang tidak dapat dipatahkan terhadap inflasi, simbol kejayaan yang nyata, dan tempat simpanan kekayaan yang kukuh serta sentiasa mengatasi ketidaktentuan pasaran. Namun kini, dalam landskap ekonomi semasa, kepercayaan lama ini mula kelihatan semakin lapuk dan berbahaya.

Di seluruh kawasan Lembah Klang yang pesat membangun dan di luar kawasan itu, semakin ramai pembeli hartanah berdepan dengan kenyataan yang pahit. Ramai pemilik mendapati rumah yang baru mereka miliki bernilai jauh lebih rendah berbanding harga yang mereka bayar — malah sejak hari mereka menerima kunci lagi. Fenomena membimbangkan ini bukan sekadar akibat pembetulan pasaran biasa. Sebaliknya, ia menunjukkan corak sistemik yang berakar dalam industri, tetapi tersembunyi di sebalik pandangan umum.

Corak ini telah dibiarkan berterusan secara senyap oleh hampir semua pihak berkepentingan utama dalam sektor hartanah, dan kesannya yang berbahaya kini sedang memesongkan data hartanah negara, meningkatkan risiko dalam sektor perbankan, dan secara senyap-senyap menghakis kepercayaan awam terhadap pelaburan yang dahulunya dianggap paling selamat.

Penurunan mendadak yang membuka mata

Sebagai contoh ketara isu ini, lihatlah satu pembangunan bercampur di Kota Damansara. Dilancarkan pada tahun 2016 dengan harga purata RM750 sekaki persegi (psf), unit-unit dalam pembangunan ini kini dijual semula serendah RM268 psf sejak penyerahan kunci pada tahun 2020. Ini mewakili kejatuhan nilai sebanyak 64% — di salah satu lokasi yang dianggap berprestij dan strategik di Lembah Klang.

Bagaimana penyusutan nilai sebegini boleh berlaku dengan begitu mendadak? Jawapannya tersembunyi di sebalik tabir — dalam jaringan pulangan tunai yang tidak didedahkan, kelulusan pinjaman yang dilebihkan dan taktik harga yang direka untuk menyembunyikan nilai transaksi sebenar. Apa yang lebih membimbangkan, ini bukan kes terpencil. Corak penipuan ini semakin merebak ke seluruh pasaran hartanah Malaysia, tanpa mengambil kira asas pasaran sebenar.

Alat pemasaran yang berubah menjadi mekanisme penipuan

Apa yang pada awalnya bermula sebagai alat yang dilihat berniat baik untuk meningkatkan kemampuan memiliki rumah — seperti rebat, pulangan tunai dan pakej kemasukan sifar — kini telah berubah menjadi satu mekanisme menyeluruh yang memesongkan pasaran secara mendalam. Pelan permainan penyelewengan ini amat mudah tetapi sangat berkesan:

• Tinggikan harga jualan atas kertas: Harga yang disenaraikan untuk hartanah dinaikkan secara artifisial melebihi nilai pasaran sebenar.

• Tawar diskaun tersembunyi atau perjanjian bawah meja: Pembeli menerima rebat atau wang tunai yang tidak didedahkan dan tidak dicatat dalam Perjanjian Jual Beli (SPA) rasmi yang dikemukakan kepada bank.

• Mohon pinjaman yang lebih besar: Dengan harga atas kertas yang dinaikkan, pembeli layak mendapat jumlah pinjaman yang lebih tinggi daripada nilai sebenar hartanah tersebut.

• Bank meluluskan dana berdasarkan angka yang dinaikkan: Bank, yang bergantung kepada angka yang dinaikkan ini, meluluskan jumlah pinjaman yang lebih besar.

• Pembeli mendapat lebihan wang tunai tetapi rekod pasaran menunjukkan harga yang tinggi secara artifisial: Pembeli menerima sebahagian daripada jumlah pinjaman yang dinaikkan dalam bentuk wang tunai, yang biasanya digunakan untuk bayaran pendahuluan, yuran guaman, atau kos pengubahsuaian. Dalam masa yang sama, rekod transaksi rasmi mencatatkan harga penanda aras baru yang tinggi secara artifisial, seterusnya memesongkan data pasaran.

Amalan Membimbangkan Ini Tidak Lagi Terhad Kepada Pelancaran Projek Baharu. Ia telah menyusup secara halus ke dalam pasaran sub-jualan, di mana lapisan kawal selia seringkali lebih nipis dan insentif pula lebih berpecah-belah, menjadikan pengesanan lebih mencabar. Kesunyian daripada pelbagai pihak berkepentingan hanya memburukkan lagi masalah ini.

Jaringan Yang Rumit

Jaringan rumit pinjaman yang dinaikkan nilainya melibatkan hampir setiap pemain utama dalam ekosistem hartanah, masing-masing menyumbang — sama ada secara sedar atau tidak — kepada pembentukan gelembung harga yang sedang berlaku.

Ejen hartanah dalam pasaran sub-jualan kini semakin kerap menasihati pelanggan mereka untuk menaikkan harga jualan. Tujuannya adalah agar pembeli layak untuk pinjaman yang lebih besar. Strategi ini membantu pembeli menampung bukan sahaja bayaran pendahuluan dan duti setem, tetapi juga kos pengubahsuaian, perabot dan keperluan tunai lain — semuanya sambil menolak angka yang dinaikkan secara artifisial ke dalam rekod transaksi rasmi. Demi integriti pasaran, ejen mesti mengutamakan ketelusan dengan mendedahkan nilai bersih yang benar-benar dipindahkan dan berhenti menasihati urusan yang memutarbelitkan nilai pinjaman demi keuntungan jangka pendek.

Di pihak pemaju pula, apa yang asalnya bertujuan untuk meningkatkan akses pembeli telah berubah menjadi pelan induk untuk inflasi buatan. Ramai yang menggunakan pelbagai insentif bukan sekadar untuk menarik minat pembeli, tetapi lebih penting lagi, untuk mengekalkan harga yang tinggi secara artifisial. Ini memastikan kelayakan pinjaman untuk pembeli dan mengekalkan kedudukan pasaran yang baik untuk projek mereka, walaupun harga sebenar yang dibayar oleh pembeli jauh lebih rendah.

Bayangkan sebuah unit baharu berharga RM650,000 dan pembeli mendapat pinjaman 90% daripada harga itu. Pemaju kelihatan membantu dengan memberikan diskaun 10% dan faedah lain. Tetapi bagaimana jika nilai sebenar rumah itu hanyalah RM500,000? Ini bermakna pembeli terpaksa menanggung pinjaman sebanyak RM585,000 untuk hartanah yang nilainya jauh lebih rendah.

Pemaju mesti memimpin dalam menegakkan integriti harga dengan menerbitkan harga bersih yang mencerminkan jumlah sebenar yang perlu dibayar oleh pembeli, dan bukan bergantung kepada pakej kewangan kreatif.

Institusi Kewangan Berdiri Atas Dasar Yang Runtuh

Institusi kewangan kini berada dalam situasi yang semakin genting — mereka meluluskan pinjaman berdasarkan nilai hartanah yang semakin tidak berasas. Penilaian berdasarkan harga jualan perbandingan yang dinaikkan terus mengekalkan aliran pinjaman, namun angka ini semakin terpisah daripada asas ekonomi sebenar. Apabila pembetulan pasaran yang tidak dapat dielakkan berlaku, bank akan berdepan dengan portfolio aset yang terlebih biayai. Untuk mengurangkan risiko sistemik ini, bank mesti menguatkuasakan pendedahan penuh rebat daripada pemaju. Selain itu, mereka juga perlu menggunakan alat teknologi untuk mengesahkan ketepatan harga dan mengesan penyelewengan yang menandakan inflasi nilai, bagi memastikan pinjaman disalurkan berdasarkan nilai pasaran sebenar.

Penjaga Data Juga Tertekan

Apabila data asas pasaran telah dimanipulasi, penilai hartanah secara tidak sengaja menjadi rakan sejenayah dalam kitaran yang merosakkan ini. Ada laporan bahawa sesetengah penilai berdepan tekanan besar untuk mengesahkan harga yang dinaikkan demi memastikan urus niaga berjalan lancar dan tidak terganggu. Ini menjejaskan kebebasan profesional mereka dan integriti proses penilaian. Penilai mesti bertegas untuk menuntut data transaksi bersih yang telah disahkan, bukan sekadar angka tajuk. Pada masa yang sama, pihak berkuasa kawal selia mesti menyokong kebebasan mereka dan menyediakan perlindungan yang mencukupi daripada tekanan yang tidak sepatutnya.

Sebagaimana yang dinyatakan oleh Setiausaha Agung Kehormat Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA), Datuk Chang Kim Loong: "Satu tema yang mesti wujud secara menyeluruh dalam industri perumahan adalah kepastian. Kepastian tentang kewajipan kedua-dua pihak; kepastian harga hartanah; kepastian bila dan bagaimana pemilikan diserahkan kepada pembeli; kepastian tentang kualiti rumah yang diperoleh selepas menandatangani separuh daripada hayat kewangan mereka; dan kepastian terhadap terma-terma dalam Perjanjian Jual Beli serta hak-hak pembeli dan juga pinjaman perumahan yang ditandatangani."

Ekosistem Hartanah Malaysia Tidak Rosak Sepenuhnya, Tetapi Jelas Menyimpang. Semakin lama pihak berkepentingan menangguhkan pelarasan dan gagal menangani isu-isu mendalam ini, semakin parah dan menyakitkan kesan pembetulan pasaran yang bakal tiba. Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property - Diterbitkan pada 26 Julai 2025 - Joseph Wong - Diterjermah oleh ChatGPT