Di sebalik ledakan SEZ Johor: Modal rentas sempadan, pertumbuhan digital, kebangkitan industri

malaysiaproptrend
7 Apr
5 min membaca

Penambakan tanah di sepanjang Selat Johor bermula pada akhir tahun 2010.

Enjin perindustrian Johor kini sedang dipacu ke tahap lebih tinggi apabila Zon Ekonomi Khas Johor–Singapura (JS-SEZ) merangsang pelaburan baharu, sekaligus meningkatkan permintaan terhadap aset logistik, pembuatan dan pusat data di seluruh negeri.

Perunding hartanah global bebas, Knight Frank Malaysia, pengarah eksekutif Amy Wong Siew Fong memberitahu EdgeProp bahawa JS-SEZ menawarkan prospek yang menarik kepada pelabur, dengan menggabungkan kekuatan sedia ada Singapura dari segi modal dan konektiviti global bersama kelebihan kompetitif Johor dari segi ketersediaan tanah, kos operasi yang lebih rendah serta tenaga kerja yang sedia ada.

Beliau menyatakan bahawa sektor logistik, pembuatan maju, ekonomi digital dan teknologi hijau adalah antara sektor keutamaan yang dipromosikan di bawah inisiatif ini.

Wong: Kedua-dua kerajaan [Malaysia dan Singapura] telah menunjukkan komitmen yang kukuh terhadap tadbir urus yang dipermudah, ketelusan dan kerjasama. Ini menyediakan asas institusi yang kukuh untuk keyakinan pelabur jangka panjang terhadap JS-SEZ.

Sokongan kerajaan memudahkan birokrasi

“Kemudahan menjalankan perniagaan di Johor semakin baik, dengan langkah seperti Invest Malaysia Facilitation Centre–Johor (IMFC-J) yang menyediakan laluan pantas untuk kelulusan, serta kemudahan perniagaan bersepadu untuk memperkemas proses,” kata Wong.

Sebagai pusat sehenti, IMFC-J berhubung dengan agensi persekutuan, negeri dan tempatan, membolehkan kelulusan pelaburan dipercepatkan dalam tempoh 30 hari bekerja; manakala inisiatif seperti Johor Super Lane dan Pas Pelabur (Investor Pass) memudahkan lagi operasi perniagaan dengan menyediakan akses masuk berbilang kali serta penukaran pas pekerjaan yang lebih pantas.

Mengenai insentif kerajaan, beliau menekankan langkah sokongan termasuk kadar cukai korporat 5% sehingga 15 tahun bagi sektor seperti semikonduktor, kecerdasan buatan (AI), peranti perubatan dan pembuatan maju, serta kadar cukai pendapatan rata 15% untuk pekerja berpengetahuan selama 10 tahun.

Wong menambah bahawa kesediaan tenaga boleh diperbaharui Johor yang semakin berkembang serta infrastruktur hijau sejajar dengan aspirasi lebih luas Malaysia di bawah Pelan Induk Perindustrian Baharu 2030 (NIMP 2030) dan Pelan Hala Tuju Peralihan Tenaga Nasional (NETR) untuk menarik pelaburan asing berkualiti tinggi dan mampan.

“Kedua-dua kerajaan [Malaysia dan Singapura] telah menunjukkan komitmen kukuh terhadap tadbir urus yang dipermudah, ketelusan dan kerjasama,” kata Wong. “Ini menyediakan asas institusi yang kukuh untuk keyakinan pelabur jangka panjang terhadap JS-SEZ.”

Tambak Johor memainkan peranan penting dalam integrasi dan prospek pertumbuhan SEZ.

JS-SEZ mencetuskan ledakan rentas sempadan antara Johor dan Singapura

Seiring dengan pandangan Wong, pengasas dan Ketua Pegawai Eksekutif Olive Tree Property Consultants, Samuel Tan berkata JS-SEZ menawarkan peluang besar kepada pelabur yang ingin memanfaatkan kekuatan gabungan Malaysia dan Singapura.

Samuel berkata kerjasama ekonomi strategik ini menyediakan rangka kerja untuk integrasi rentas sempadan yang mendalam, insentif kompetitif serta akses kepada sektor pertumbuhan tinggi termasuk pembuatan maju, perkhidmatan digital, logistik, pelancongan dan inisiatif ekonomi hijau.

Beliau menyatakan bahawa pembangunan infrastruktur seperti Sistem Transit Pantas Johor Bahru (JB)–Singapura (RTS) Link, proses kastam yang dipertingkatkan, peningkatan grid serta pengiktirafan pensijilan bersama antara kedua-dua negara akan meningkatkan daya tarikan SEZ.

JS-SEZ memacu permintaan hartanah

Faktor JS-SEZ telah mula memberi kesan nyata terhadap pasaran hartanah Johor, memacu permintaan dan kenaikan harga merentasi pelbagai segmen. Dari tahun 2023 hingga 2024, harga kilang meningkat daripada RM300 kepada RM400 sekaki persegi (psf), manakala harga apartmen servis kediaman meningkat sebanyak 20.4%.

Samuel menyatakan bahawa JS-SEZ sedang memacu lonjakan permintaan bagi aset perindustrian dan logistik, dengan minat yang semakin meningkat terhadap taman perindustrian, gudang dan hab logistik.

Samuel menambah bahawa harga jualan semasa bagi pelancaran baharu berada dalam julat RM900 hingga RM1,200 sekaki persegi berbanding RM800 hingga RM900 sekaki persegi pada tahun 2021 di daerah pusat perniagaan Johor Bahru (JB).

Sewa pejabat Gred A juga telah mengukuh kepada RM5 sekaki persegi berbanding RM3 sekaki persegi sebelum ini.

Samuel menyatakan bahawa JS-SEZ sedang memacu lonjakan permintaan bagi aset perindustrian dan logistik, dengan minat yang semakin meningkat terhadap taman perindustrian, gudang dan hab logistik. Potensi Johor sebagai hab pusat data juga telah berkembang disebabkan kedudukannya yang hampir dengan Singapura, dengan pengendali hyperscale multinasional seperti Microsoft Azure, Equinix dari Amerika Syarikat, dan Princeton Digital Group (PDG) dari Singapura melabur di negeri ini.

Jamie: Pada tahun 2024, Malaysia mencatatkan rekod RM163.6 bilion dalam pelaburan digital yang diluluskan, di mana pusat data dan infrastruktur awan menyumbang kira-kira tiga perempat daripadanya.

Johor muncul sebagai hab “plus one” kepada Singapura

Beliau berkata Malaysia dan Johor berpotensi mendapat manfaat dengan meletakkan diri sebagai lanjutan yang strategik dan kos efektif kepada ekosistem ekonomi Singapura.

“Banyak syarikat kini mengamalkan strategi ‘twinning’ atau ‘plus-one’ — mengekalkan kehadiran di Singapura sambil menubuhkan operasi pelengkap di Johor untuk mengurus kos, mempelbagaikan risiko dan mengukuhkan daya tahan rantaian bekalan,” katanya.

Ketua penyelidikan dan perundingan JLL, Yulia Nikulicheva menambah: “Senarai segmen ekonomi yang diperluaskan merangkumi pelbagai aktiviti perniagaan yang memerlukan ruang pejabat sebaik sahaja ia ditubuhkan di Malaysia.”

Jamie berkata dalam jangka masa terdekat, sektor perindustrian dan logistik dijangka memacu pertumbuhan, dengan Johor menawarkan tanah yang lebih luas, kos operasi yang lebih rendah serta infrastruktur yang semakin baik berbanding Singapura.

Beliau turut menekankan “tekanan kenaikan terhadap harga tanah perindustrian di Johor”, didorong oleh minat pemindahan operasi serta pertumbuhan pesat pusat data.

Yulia: Senarai segmen ekonomi yang diperluaskan merangkumi pelbagai aktiviti perniagaan yang akan memerlukan ruang pejabat sebaik sahaja ditubuhkan.

Adakah pusat data akan memacu gelombang pelaburan seterusnya di Johor?

Jamie berkata pusat data telah pun menarik komitmen modal yang signifikan dan sedang menjenamakan semula Malaysia sebagai hab digital serantau.

“Pada tahun 2024, Malaysia mencatatkan rekod RM163.6 bilion dalam pelaburan digital yang diluluskan, di mana pusat data dan infrastruktur awan menyumbang kira-kira tiga perempat daripadanya.

“Projek-projek ini membawa peranan bernilai tinggi dalam kejuruteraan, pengurusan tenaga, keselamatan siber dan perkhidmatan awan, serta mewujudkan kesan limpahan yang ketara kepada sektor pembinaan, tenaga, telekomunikasi dan perkhidmatan profesional,” katanya.

Modal pelaburan sedang memacu gelombang besar pembangunan bandar berketumpatan tinggi di teras Johor Bahru.

Menurut Wong, terdapat peralihan ketara daripada volum kepada nilai dalam pasaran hartanah, berdasarkan data daripada Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (Napic). Walaupun jumlah transaksi keseluruhan kekal relatif stabil, nilai keseluruhan transaksi telah meningkat. Trend ini dapat dilihat dengan jelas di Kulai, di mana nilai transaksi meningkat sebanyak 142.1% tahun ke tahun, daripada RM2.98 bilion pada separuh pertama 2024 kepada RM7.21 bilion pada separuh pertama 2025.

Pelabur menunjukkan minat yang lebih kukuh terhadap kilang separa berkembar dan kilang sesebuah serta kemudahan bina-ikut-keperluan (built-to-suit) melalui pembelian tanah, manakala pelaburan pusat data di Johor semakin pesat, disokong oleh bekalan tenaga yang mencukupi dan ketersediaan tanah, tambah Fong.

Nilai transaksi hartanah perindustrian meningkat

Pengarah CBRE | WTW Valuation & Advisory Sdn Bhd, Jonathan Lo Kin Weng berkata JS-SEZ menyasarkan 11 sektor bernilai tambah tinggi melalui zon utama yang ditetapkan, dengan lebih 140 pertanyaan telah diterima daripada firma global yang aktif, menurut Lembaga Pembangunan Ekonomi Singapura serta Kementerian Pelaburan, Perdagangan dan Industri Malaysia (Miti).

Hab pembinaan kapal Pasir Gudang, bersama pelabuhan Johor dan Tanjung Langsat, berfungsi sebagai nod penting bagi trafik Selat Tebrau, termasuk kapal LNG dan kapal tangki minyak.

Beliau menambah bahawa pada separuh pertama 2025 (1H2025), Johor menyumbang lebih daripada 60% transaksi perindustrian di selatan Malaysia, dengan nilai meningkat kira-kira 12% daripada RM2.955 bilion pada 1H2024 kepada RM3.301 bilion pada 1H2025, walaupun jumlah transaksi menurun kira-kira 11.3% daripada 4,947 kepada 4,387 unit dalam tempoh yang sama, berdasarkan data daripada Laporan Pasaran Hartanah Wilayah Selatan (Separuh Pertama 2025) yang diterbitkan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH).

Lo menyatakan bahawa bagi hartanah komersial, jumlah nilai transaksi turut menunjukkan trend peningkatan serupa daripada RM4,145.86 juta pada 1H2024 kepada RM4,336.66 juta pada 1H2025.

Mengurus risiko dan persaingan

Walau bagaimanapun, Wong mengingatkan bahawa pelabur perlu peka terhadap risiko peraturan dan politik berkaitan JS-SEZ, termasuk kemungkinan jurang pelaksanaan dasar, isu penyelarasan antara agensi, kesesakan kelulusan serta garis masa penyampaian infrastruktur.

Samuel turut memberi amaran mengenai peraturan rentas sempadan yang kompleks, piawaian yang sentiasa berubah, perubahan dasar serta pertimbangan tadbir urus, dan menasihatkan pelabur untuk menjalankan usaha wajar (due diligence) serta mengekalkan fleksibiliti dalam perancangan.

Lo menekankan bahawa cabaran masih wujud dalam kuota tenaga kerja asing, prosedur permit kerja, ketidaktentuan mata wang serta persaingan serantau daripada Batam di Indonesia dan Vietnam.

Beliau menambah bahawa infrastruktur sokongan seperti peningkatan grid, proses imigresen yang dipermudah serta mobiliti rentas sempadan yang lebih baik boleh meningkatkan lagi daya saing JS-SEZ dan kemudahan kehidupan untuk rakyat Singapura di Johor, walaupun faktor gaya hidup dan penyelarasan dasar kekal penting bagi daya tarikan migrasi yang lebih luas.