Dari Tempat Duduk Stadium ke Kuasa Besar Hartanah

Pemandangan malam Pavilion Bukit Jalil Mall dengan cahaya daripada deretan bangunan kediaman yang bersinar di latar belakang menggambarkan betapa pesatnya pertumbuhan Bukit Jalil.

Bukit Jalil telah mengalami transformasi yang luar biasa. Dahulu dikenali terutamanya sebagai rumah kepada Kompleks Sukan Negara Malaysia, kini ia telah berkembang menjadi salah satu kawasan hartanah paling rancak dan menjadi rebutan di Kuala Lumpur. Ini bukan sekadar perubahan kosmetik semata-mata; ia adalah kenaikan strategik dan pantas yang didorong oleh pelbagai faktor — daripada projek infrastruktur utama sehinggalah kepada perubahan demografi. Bukit Jalil kini bukan lagi sekadar tempat untuk konsert besar; ia telah menjadi destinasi tersendiri, sebuah permata yang digilap dengan daya tarikan yang telah menarik perhatian pembeli rumah, pelabur dan pemaju.

Pemacu utama kejayaan Bukit Jalil adalah keterhubungannya yang sempurna. Kawasan ini terletak strategik di bahagian selatan Kuala Lumpur, berfungsi sebagai nadi penting untuk empat lebuh raya utama: Maju Expressway (MEX), Shah Alam Expressway (KESAS), KL-Seremban Expressway dan Sungai Besi Expressway. Rangkaian jalan ini menjadikan perjalanan harian lebih mudah, memberikan akses lancar ke pusat komersial dan kediaman berdekatan seperti Puchong, Bangsar South, Subang Jaya dan Cheras.

Menambah lagi kebolehcapaiannya ialah rangkaian pengangkutan awam yang mantap. Kawasan ini dilayani oleh empat stesen Transit Aliran Ringan (LRT), iaitu Bukit Jalil, Sri Petaling, Awan Besar dan Muhibbah. Liputan yang meluas ini membolehkan penduduk bergerak di sekitar bandar tanpa bergantung pada kereta, satu tarikan utama bagi golongan profesional muda dan keluarga yang menghargai kemudahan serta jejak karbon yang lebih rendah. Gabungan akses lebuh raya dan pengangkutan awam menjadikan Bukit Jalil lokasi yang sangat mudah diakses dan berhubung, satu keperluan penting bagi hab bandar moden.

Demografi yang Berkembang dengan Daya Tarikan Global

Populasi Bukit Jalil adalah bukti kepada identitinya yang moden dan inklusif. Secara sejarahnya, kawasan ini merupakan gabungan harmoni komuniti tempatan — majoritinya Cina, dengan populasi Melayu dan India yang signifikan — namun dalam lima tahun kebelakangan ini, terdapat peningkatan ketara dalam kehadiran ekspatriat. Demografi baharu ini bukan sekadar trend kecil; mereka semakin menjadi sebahagian teras komuniti, tertarik ke kawasan ini atas pelbagai sebab yang kukuh.

Pertama sekali ialah reputasi keselamatan, yang menjadi faktor utama dalam landskap hartanah kompetitif Kuala Lumpur. Kedua, kewujudan institusi pendidikan ternama seperti International Medical University (IMU) dan Asia Pacific University (APU) menjadikannya tarikan untuk pelajar antarabangsa dan ahli akademik. Bagi keluarga ekspatriat, sekolah antarabangsa bertaraf tinggi seperti Tzu Chi International School menjadi faktor utama, memastikan anak-anak mereka mendapat pendidikan berkualiti. Akhir sekali, kemudahan serba lengkap dan kos sara hidup yang lebih berpatutan berbanding kawasan lain di ibu negara menawarkan kualiti hidup yang sukar didapati di tempat lain. Gabungan keselamatan, pendidikan dan gaya hidup ini menjadikan Bukit Jalil sebuah tempat pertembungan budaya dengan daya tarikan global.

Kesan Pavilion

Titik perubahan pasaran hartanah Bukit Jalil boleh dikesan pada satu peristiwa pada tahun 2017 dengan pengumuman Pavilion Bukit Jalil Mall. Ia bukan sekadar pusat membeli-belah biasa; ia adalah pengubah permainan. Pemaju dan pelabur segera menyedari potensinya untuk menjadi pusat gaya hidup dan komersial yang berkuasa. Pembukaan Pavilion bukan sahaja menambah ruang runcit di kawasan ini, tetapi ia menjadi pusat graviti baharu yang menarik projek komersial, kediaman dan gaya hidup ke orbitnya.

Hari ini, landskap hartanah Bukit Jalil jelas terbahagi kepada dua segmen — hartanah bernilai tinggi dan permintaan tinggi di bahagian komersial berhampiran Pavilion, dan kawasan kediaman tradisional bukan komersial. Kedudukan berhampiran mega-mall ini telah menjadi penentu utama nilai hartanah, dengan harga permintaan berhampiran Pavilion mencecah setinggi RM1,100 setiap kaki persegi (psf). Ini adalah 32% lebih tinggi berbanding median keseluruhan hartanah baharu Bukit Jalil, iaitu RM831 psf. Pelancaran baharu secara konsisten menguji paras RM1,000 psf, tanda jelas premium yang diperoleh oleh lokasi utama ini.

Dari Rumah Keluarga ke Unit Pelaburan

Secara sejarahnya, pembangunan bertingkat tinggi di Bukit Jalil memenuhi keperluan keluarga, menampilkan susun atur lebih besar dengan dua hingga empat bilik tidur. Walaupun susun atur mesra keluarga ini kekal popular, pasaran telah berkembang dalam tempoh lima tahun kebelakangan ini. Sebagai tindak balas kepada permintaan yang berubah daripada golongan profesional muda dan pelabur, pemaju telah memperkenalkan unit lebih kecil, termasuk studio dan unit satu bilik. Kepelbagaian ini memenuhi keperluan pembeli yang lebih luas, daripada mereka yang mencari rumah pertama yang praktikal hinggalah kepada mereka yang mencari hartanah pelaburan berpulangan tinggi.

Potensi pelaburan amat kukuh. Data menunjukkan kadar sewaan meningkat, terutamanya di bahagian komersial Bukit Jalil. Pembangunan bertingkat baharu boleh disewakan antara RM5,500 hingga RM8,000 sebulan, dengan harga sewaan purata sekitar RM3.20 psf hingga RM4.50 psf. Ini adalah premium yang ketara berbanding hartanah lama yang puratanya sekitar RM2.20 psf, membuktikan bahawa pembangunan baharu menawarkan pulangan yang lebih baik.

Hasil sewaan juga kukuh dan mengagumkan, dengan hartanah baharu mencatatkan purata 5.10%. Susun atur paling berprestasi, seperti unit tiga bilik tidur yang menarik minat keluarga dan penyewa bersama, boleh menawarkan hasil sehingga 5.5%. Bagi pelabur yang mencari pulangan lebih tinggi, unit padat yang terletak betul-betul di sebelah pusat beli-belah adalah ‘lombong emas’, dengan hasil mencecah 5.7%. Pasaran sewaan yang kukuh ini merupakan petunjuk jelas permintaan yang berterusan untuk hartanah di kawasan ini.

Penawaran, Permintaan dan Prospek Masa Depan

Dalam pasaran di mana lebihan bekalan sering dirasakan sebagai ancaman, ramalan untuk Bukit Jalil kelihatan luar biasa kukuh. Walaupun mempunyai lebih daripada 11,417 unit kediaman baharu dalam perancangan, permintaan daripada populasi ekspatriat yang semakin meningkat, keluarga tempatan dan pelabur dijangka mampu menyaingi bekalan. Keseimbangan sihat inilah yang melindungi Bukit Jalil daripada kitaran pasang surut hartanah tipikal yang sering dilihat di kawasan lain.

Melihat ke hadapan, langkah seterusnya Bukit Jalil menjanjikan sesuatu yang lebih besar. Pelan induk 10 tahun untuk MRANTI Park dijangka mengubah kawasan ini menjadi hab teknologi dan inovasi yang luas, sering digelar “mini Silicon Valley”. Projek ini bukan sahaja akan mewujudkan ribuan pekerjaan berteknologi tinggi tetapi juga membuka potensi kawasan ini sebagai pusat komersial dan pejabat utama, menarik gelombang profesional baharu dan seterusnya meningkatkan nilai hartanah.

Jika Bukit Jalil diibaratkan sebagai saham, ia pastinya dilabel “beli kuat”. Kekuatan asasnya — keterhubungan yang tiada tandingan, zon komersial yang berkembang pesat, susun atur mesra keluarga dan komuniti ekspatriat yang semakin ramai — mewujudkan kes pelaburan yang kukuh. Hasil sewaan yang stabil dan permintaan yang sihat turut mengukuhkan tarikannya.

Walau bagaimanapun, seperti mana-mana pelaburan, berhati-hati adalah kuncinya. Jumlah bekalan baharu yang signifikan dalam perancangan boleh memberi tekanan sementara kepada kadar sewaan, menyebabkan ia menurun daripada paras tinggi semasa. Walaupun prospek jangka panjang kekal sangat positif, pelabur berpotensi perlu peka terhadap faktor ini. Akhirnya, transformasi Bukit Jalil daripada kompleks sukan kepada pusat bandar dinamik adalah bukti kuasa pembangunan strategik dan bagi mereka yang bersedia untuk memasuki pasaran, kisahnya baru sahaja bermula.

Fairul Ridzuan ialah pengasas dan ketua pegawai eksekutif Far Capital.

Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property - Diterbitkan 12 September 2025 - Joseph Wong & Faizul Ridzuan - Diterjermah oleh ChatGPT