Cadangan semula Akta Pembaharuan Bandar mesti memperjelas peruntukan pampasan — pakar undang-undang

(Gambar: Dari kiri) Peguam litigasi kanan Viola DeCruz, penyelidik URA Nasrun Ismail, pemegang MM2H John Butler, pemimpin komuniti dan penyokong pembangunan semula diketuai pemilik Dev Cheema, peguam dan peguam cara perlembagaan serta undang-undang harta Hjh Adriana Abu, Presiden HBA Datuk Goh Seng Toh, Setiausaha Kehormat HBA Datuk Chang Kim Loong, peguam dan peguam cara kepentingan awam serta undang-undang tanah T Vicknaraj, akauntan bertauliah Mohd Azri Mohd Azmi, dan pengerusi jawatankuasa penganjur HBA Ho Sweet Fun

PETALING JAYA (6 Feb): Peruntukan pampasan yang jelas mesti ditetapkan dalam Akta Pembaharuan Bandar, kata seorang pakar undang-undang.

Peguam dan peguam cara dalam bidang perlembagaan dan undang-undang harta Hjh Adriana Abu menekankan perkara ini semasa forum Repercussions and Ramification of the Urban Renewal Bill yang diadakan baru-baru ini di sini.

Forum yang dianjurkan oleh Persatuan Pembeli Rumah Nasional (HBA) itu menyorot beberapa kelemahan yang perlu dirujuk kerajaan untuk penambahbaikan terhadap Akta Pembaharuan Bandar (URA), yang penyatannya telah ditarik balik baru-baru ini.

Adriana menekankan bahawa akta induk tidak mengandungi rangka pampasan yang jelas, sebaliknya hanya memberi jaminan bahawa pampasan akan diatur melalui peraturan pada peringkat kemudian. Memandangkan impaknya terhadap hak harta, beliau berhujah bahawa peruntukan pampasan harus ditetapkan dengan jelas dalam perundangan utama dan tidak ditangguhkan kepada peraturan subsidiari.

Beliau menjelaskan evolusi cadangan itu, menyatakan bahawa istilah telah berubah dari semasa ke semasa, tetapi kandungannya terus menimbulkan kebimbangan serius. Menurut beliau, perundangan ini dirangka sebagai mekanisme untuk mempercepat pembangunan semula dan menangani bangunan lama serta kemerosotan bandar, namun implikasi yang lebih luas memerlukan pemeriksaan rapi.

Beliau menekankan bahawa kebimbangan yang dibangkitkan adalah berdasarkan teks draf undang-undang itu sendiri, bukan sekadar spekulasi.

Adriana menarik perhatian kepada Seksyen 2, yang mengecualikan harta di bawah Akta Warisan Negara 2005, tetapi senyap mengenai kategori tanah lain yang dilindungi di bawah Perlembagaan Persekutuan atau pentadbiran negeri. Ketiadaan pengecualian seimbang ini menimbulkan kebimbangan dalam kalangan pihak berkepentingan.

Seksyen 4, yang mentakrifkan “orang berkepentingan”, digambarkan sebagai signifikan kerana takrifan itu dilihat melangkaui pemilik dan pengurus kepada pemaju, pemegang amanah, likuidator, wakil undang-undang, dan pentadbir. Akibatnya, pemilik tidak dilindungi secara eksklusif di bawah rangka cadangan, walaupun mereka memikul tanggungjawab kewangan dan undang-undang.

Takrifan ini juga digunakan secara meluas merangkumi harta kediaman, komersial, strata, bangunan berkembar dan bukan strata.

Beliau juga menegaskan bahawa walaupun pihak berkuasa menyatakan URA bukan hanya mengenai pengubahan atau pembinaan semula, rang undang-undang itu tidak menetapkan hierarki jelas antara penyegaran, pengubahsuaian dan pembangunan semula. Sebaliknya, kawasan yang ditetapkan di bawah akta terdahulu boleh terus ke pembongkaran dan pembangunan semula tanpa mengutamakan langkah yang kurang intrusif.

Peruntukan tadbir urus di bawah Seksyen 5 hingga 15 turut dikritik kerana kuasa keseluruhan terletak pada jawatankuasa persekutuan yang dipengerusikan menteri, dengan jawatankuasa negeri perlu mendapatkan kelulusan persekutuan untuk keputusan penting termasuk pelantikan pemaju. Adriana berhujah bahawa struktur ini menumpukan kuasa di peringkat persekutuan dan boleh melemahkan kuasa negeri terhadap hal ehwal tanah.

Menurut beliau, Seksyen 19 digambarkan sebagai salah satu peruntukan paling kontroversi — walaupun penyertaan sukarela pemilik disebut, undang-undang tidak mentakrifkan “persetujuan sebulat suara”. Sebaliknya, ia memperkenalkan had persetujuan berdasarkan kondisi dan umur bangunan, dengan peratus kelulusan antara 51% hingga 80% “orang berkepentingan”, bukan hanya pemilik. Beliau menekankan bahawa dengan itu, bangunan dari semua peringkat umur boleh termasuk dalam URA, menimbulkan persoalan sama ada harta yang relatif baru boleh dikenakan pembangunan semula paksa.

Seksyen 21, yang membenarkan penggunaan Akta Pengambilan Tanah untuk memperoleh kepentingan minoriti apabila had persetujuan dicapai, dikritik kerana bersifat diskriminatif. Adriana berhujah bahawa penerapan dua rejim undang-undang berbeza kepada kumpulan pemilik yang sama menimbulkan ketidakkonsistenan dan melemahkan perlindungan sedia ada terhadap pengambilan paksa.

Keperluan penglibatan awam lebih meluas

Forum itu menekankan penentangan terhadap pindaan yang terhad atau kosmetik, seperti melaraskan ambang persetujuan, dengan penceramah menyeru penglibatan awam yang lebih luas dan bermakna. Mereka memberi amaran bahawa tanpa semakan menyeluruh, URA yang dicadangkan boleh mengubah landskap hak harta di Malaysia secara mendasar dan kekal.

Antara penceramah lain termasuk Setiausaha Kehormat HBA Datuk Chang Kim Loong, Pengarah Urusan Porch & Core Property Management Sdn Bhd Ayden Mok, Pengarah Urusan Burgess Rawson Management Sdn Bhd Wong Kok Soo, Akauntan Bertauliah dan MD Ridge Property Management Sdn Bhd Mohd Azri Mohd Azmi, dan penasihat undang-undang HBA — peguam dan pakar undang-undang strata Koh Kean Kang, serta peguam dan peguam cara kepentingan awam dan undang-undang tanah T Vicknaraj.

Vicknaraj membangkitkan kebimbangan tentang ketidakkonsistenan dengan Seksyen 34 Kod Tanah Negara, yang mengekalkan ketidakbolehpecah hak pemilik berdaftar. Di bawah URA, mereka berhujah, hak pemilik berdaftar boleh diketepikan melalui persetujuan majoriti walaupun pemilik membantah.

Menurut Vicknaraj, pembangunan semula harus menjadi jalan terakhir, didahului oleh penyelenggaraan dan pembaikan yang telah disediakan di bawah undang-undang sedia ada. Sebarang rangka pampasan, tambah mereka, mesti jelas, adil dan direka untuk mencegah perpindahan ekonomi.

Chang dari HBA turut memberi amaran bahawa URA boleh mewujudkan perpecahan sosial dengan menormalkan kuasa majoriti ke atas hak minoriti, berpotensi membawa kepada pengusiran, tekanan beli keluar, dan komuniti terpecah, memandangkan pembangunan semula didorong terutamanya oleh kepentingan komersial, sekaligus berisiko gentrifikasi tanpa perlindungan mencukupi untuk penduduk sedia ada.

Kebimbangan juga dibangkitkan mengenai hubungan persekutuan-negeri kerana hal tanah di bawah bidang kuasa negeri, namun rangka cadangan menumpukan pengambilan keputusan di peringkat persekutuan. Beliau menyatakan bahawa ini boleh melemahkan perlindungan federalisme dan menimbulkan cabaran perlembagaan.

Beberapa alternatif dicadangkan, antaranya model di mana pemilik mengekalkan hak milik dan kekal sebagai pemilik projek utama melalui syarikat tujuan khas, dengan pemaju bertindak sebagai kontraktor dan bukannya pemilik tanah.

Kredit: Edgeprop.my - Diterbitkan 6 Feb 2026 - Myia S Nair / EdgeProp.my - Diterjemah oleh ChatGPT