Belanjawan 2026: Lima Perubahan Pasaran Hartanah yang Perlu Diperhatikan
- malaysiaproptrend
- 15 Okt
- 4 min membaca
Ketika Belanjawan 2026 dibentangkan ke Parlimen pada 10 Oktober, ramai menjangkakan ia akan membawa lebih daripada sekadar pelarasan fiskal.
Bagi sektor hartanah Malaysia, belanjawan kali ini berpotensi menjadi titik perubahan dalam menangani cabaran lama seperti kelebihan penawaran rumah, jurang kemampuan, serta ketidakpadanan antara permintaan dan penawaran sebenar.
1. Pengurangan Overhang: Keputusan Berasaskan Data Diperlukan
Fiabci Malaysia memberi amaran bahawa isu utama bukanlah berapa banyak rumah dibina, tetapi sama ada ia benar-benar sepadan dengan permintaan pembeli sebenar.
Menurut Laporan Pasaran Hartanah 2024 oleh Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (Napic), situasi overhang kediaman negara menunjukkan sedikit penambahbaikan namun masih menjadi penghalang struktur kepada pertumbuhan pasaran.
Pada tahun 2024, sebanyak 23,149 unit siap dibina masih tidak terjual, bernilai RM13.94 bilion — penurunan 10.3% dari segi jumlah dan 21.2% dari segi nilai berbanding tahun 2023 (25,816 unit, RM17.68 bilion).
Masalah overhang ini tertumpu di pusat bandar utama:
Kuala Lumpur mendahului dengan 4,234 unit bernilai RM3.38 bilion,
diikuti oleh Johor (2,964 unit; RM2.89 bilion),
Perak (2,844 unit) dan
Pulau Pinang (2,796 unit; RM2.09 bilion).
Kediaman bertingkat tinggi mendominasi lebihan bekalan ini, dengan kondominium dan pangsapuri menyumbang hampir 60% (13,900 unit) daripada keseluruhan overhang.
Ketua Pegawai Eksekutif FAR Capital, Faizul Ridzuan, menjelaskan isu ini dengan tegas:
“Krisis sebenar bukan kekurangan atau lebihan rumah, tetapi ketidakpadanan penawaran. Kita bukan kekurangan rumah, tetapi kekurangan rumah yang betul di lokasi yang betul pada harga yang betul.Selagi pemaju dan kerajaan tidak berpandukan data sebenar sebaliknya bergantung pada andaian, masalah overhang ini akan terus berulang.”
2. Bina-Dulu-Jual-Kemudian (BTS): Khabar Angin dan Realiti
Timbul spekulasi bahawa Belanjawan 2026 mungkin akan menghidupkan semula model Bina-Dulu-Jual-Kemudian (Build-Then-Sell, BTS), yang mewajibkan pemaju menyiapkan projek sepenuhnya sebelum menjual kepada pembeli.
Penyokong model ini melihatnya sebagai satu langkah perlindungan untuk pembeli, namun pada masa sama ia membawa cabaran besar dari segi pembiayaan bagi pemaju, terutamanya yang berskala kecil dan sederhana.
Faizul Ridzuan berpendapat bahawa sistem BTS boleh berfungsi, tetapi hanya jika kerajaan menyediakan landasan dasar dan kewangan yang kukuh serta telus:
“Jika Malaysia benar-benar serius mahu melaksanakan BTS, kita perlu menyokongnya dengan analisis permintaan yang telus dan mekanisme pembiayaan yang tidak membebankan pemaju kecil.Jika dilaksanakan dengan betul, BTS mampu membina semula kepercayaan antara pembeli dan pemaju. Namun jika separuh jalan, ia hanya akan menyekat aliran projek dan mengurangkan bekalan serta persaingan dengan ketara.”
3. Sewa-Untuk-Milik (Rent-to-Own, RTO): Model yang Tidak Pernah Benar-Benar Berjaya
Skim Sewa-Untuk-Milik (RTO) sering digembar-gemburkan sebagai penyelesaian kepada isu kemampuan memiliki rumah, namun realitinya tidak seindah teori.
Walaupun telah diperkenalkan beberapa tahun lalu, Maybank kekal sebagai satu-satunya bank yang benar-benar mengamalkan dan mempromosikan skim ini melalui program HouzKEY, namun sambutannya kekal lemah.
Akibatnya, bank-bank lain tidak menunjukkan minat untuk meneruskan inisiatif ini secara meluas.
Jika Belanjawan 2026 ingin menghidupkan semula skim RTO, cabarannya adalah untuk menarik lebih banyak bank turut serta dan mengelakkan RTO menjadi tempat pemaju menyalurkan stok rumah tidak laku atau berharga terlalu tinggi.
RTO hanya akan berkesan jika bank-bank menggabungkannya dengan skim pembiayaan berperingkat (step-up financing) pada tahun-tahun awal pemilikan rumah, kerana langkah ini dapat meningkatkan kemampuan membeli rumah dengan ketara.
4. Perubahan Perundangan: Pemaju dan Majlis Perbandaran Dalam Tekanan
Pindaan terkini terhadap Akta Pengurusan Sisa Pepejal dan Pembersihan Awam, Akta Jalan, Parit dan Bangunan, serta Akta Kerajaan Tempatan menandakan pengetatan peraturan terhadap pemaju dan pihak berkuasa tempatan.
Jangkaan bagi Belanjawan 2026 ialah penyelarasan pembiayaan dan penguatkuasaan dengan undang-undang ini, sekali gus membawa kepada pematuhan yang lebih ketat, keperluan berasaskan ESG, dan penambahbaikan dalam penyampaian perkhidmatan di peringkat kerajaan tempatan.
5. Perumahan Mampu Milik: Insentif Dengan Takrifan Lebih Ketat
Insentif yang disasarkan bagi geran perumahan mampu milik, pelepasan cukai, dan sokongan pembiayaan dijangka diperkenalkan.
Yang penting, takrif “mampu milik” mungkin akan disemak semula agar lebih mencerminkan tahap pendapatan isi rumah sebenar, bagi memastikan subsidi sampai kepada golongan yang benar-benar memerlukan.
Di Singapura, takrifan perumahan mampu milik lebih sejajar dengan permintaan pasaran — sebab itu projek mereka sering terjual habis.
Mereka telah memasukkan unit 1, 2, 3 malah 4 bilik tidur sebagai sebahagian daripada perumahan mampu milik, sedangkan di Malaysia kita masih terikat dengan minimum 2 bilik tidur bagi kategori ini.
Melihat Ke Hadapan: Penetapan Semula Pasaran atau Keadaan Lama Berulang?
Sektor hartanah Malaysia kini berada di persimpangan penting.
Dengan 23,149 unit tidak terjual masih dalam sistem dan cabaran kemampuan memiliki rumah yang semakin meningkat, Belanjawan 2026 mungkin akan menentukan sama ada pasaran mengalami penetapan semula sebenar atau masalah lama terus berlarutan.
Bagi pembeli, ini mungkin bermakna perlindungan yang lebih baik, ketelusan, dan akses kepada perumahan yang benar-benar mampu milik.
Bagi pemaju, mesejnya jelas — era membina tanpa data sebenar sudah berakhir.
Apa pun yang akan diumumkan pada 10 Oktober, satu perkara pasti:Masa depan perumahan Malaysia tidak bergantung kepada berapa banyak yang dibina, tetapi sejauh mana penawaran baharu benar-benar sepadan dengan permintaan sebenar.
Kredit: EdgeProp.my - Diterbitkan pada 8 Oktober 2025 - Far Capital Sdn Bhd - Diterjemah oleh ChatGPT
Komen