Apakah Bayaran yang Berpatutan? - Bahagian 2/2

malaysiaproptrend
5 Ogo
3 min membaca

Menyambung artikel bertajuk Selangor Menetapkan Duluan dengan Pelepasan Penalti Lot Bumi, artikel Bahagian 2 ini membincangkan jumlah bayaran yang sepatutnya dianggap wajar.

Dalam sepucuk surat bertarikh 27 Januari 2025 daripada Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) kepada pelikuidasi pemilik tanah, dinyatakan bahawa rayuan untuk mengecualikan semua bayaran diskaun bumiputera dan penalti pelanggaran kuota bagi 207 unit kediaman di USJ One Park — berjumlah RM15.32 juta — telahpun diluluskan oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor (MMKN).

Surat itu juga menyatakan bahawa kerajaan negeri telah memberi kebenaran untuk pemindahan hak milik kepada pembeli-pembeli yang telah lama menunggu geran strata mereka, dan bahawa proses pemindahan itu kini perlu diselesaikan dengan bayaran yang berpatutan.

Kedua-dua pemilik tanah dan pemaju hartanah tersebut kini berada dalam proses penggulungan secara sukarela oleh pemiutang dan telah dilikuidasi, dan kini berada di bawah kendalian dua kumpulan pelikuidasi swasta. Mereka sejak itu telah mengeluarkan notis kepada semua pemilik yang terlibat berkenaan hasrat untuk menjalankan satu proses pengesahan pemilikan serta pemindahan hak milik, dengan struktur bayaran mereka seperti yang dinyatakan dalam Jadual 1.

Semua yuran pelikuidasi yang dikutip oleh XXX Sdn Bhd akan dikongsi oleh Pelikuidasi Pemilik Tanah dan Pemaju.

Soalnya, adakah caj yang dikenakan itu benar-benar berpatutan di mata LPHS?

Mungkin pemilik yang teraniaya boleh memohon deklarasi daripada Mahkamah untuk menentukan apakah bayaran itu benar-benar berpatutan.

Pelikuidasi hanyalah pemegang amanah tanpa hak manfaat

Prinsip undang-undang yang telah ditetapkan menyatakan bahawa setelah bayaran penuh dibuat oleh pembeli, pemaju menjadi pemegang amanah kepada hartanah tersebut. Ertinya, apabila pemaju menerima bayaran penuh bagi hartanah, mereka bukan lagi pemilik sebenar. Mereka hanya memegang hak milik tersebut untuk manfaat pembeli.

Sebagai pemegang amanah, pemaju tidak mempunyai hak manfaat terhadap hartanah tersebut, dan tidak boleh memperlakukannya sebagai milik mereka.

Apabila seorang pelikuidasi dilantik, mereka mengambil alih kedudukan pemaju. Ini bermakna mereka turut menjadi pemegang amanah tanpa hak manfaat dan tidak berhak menerima apa-apa faedah selain apa yang pemaju asal layak terima. Mereka hanya dibenarkan memindahkan hak milik kepada pembeli sebenar, bukan meraih keuntungan. Mereka juga tidak boleh mempergunakan kedudukan ini untuk mendapatkan bayaran tambahan.

Pelanggaran Akta Pemajuan Perumahan

Satu pindaan penting pada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) yang berkuat kuasa pada 1 Jun 2015 memperluaskan takrifan "pemaju perumahan" untuk merangkumi mana-mana orang atau badan yang dilantik oleh mahkamah sebagai pelikuidasi bagi pemaju perumahan.

Tujuan pindaan ini adalah untuk menutup jurang apabila pemaju digulung sebelum menyiapkan tanggungjawab mereka di bawah Akta 118 — termasuk penyerahan milikan kosong, permohonan hak milik strata dan sebagainya.

Ini bermakna, pelikuidasi juga tertakluk kepada tanggungjawab undang-undang sebagai "pemaju de facto" dan boleh didakwa atas pelanggaran jika tidak menunaikan tugas tersebut.

Secara teori, pelikuidasi tidak sepatutnya mengenakan sebarang bayaran pentadbiran tambahan untuk melaksanakan tanggungjawab ini kerana mereka hanya meneruskan tugas yang telah ditetapkan dalam Perjanjian Jual Beli (S&P).

Seksyen 22D(3) Akta 118 menyatakan bahawa pemaju (termasuk pelikuidasi) mesti menyimpan daftar pembeli dengan lengkap dan dikemas kini sehingga semua hak milik individu atau strata dikeluarkan oleh pihak berkuasa dan didaftarkan atas nama pembeli.

Dengan daftar pembeli yang lengkap, tidak sepatutnya sukar bagi pelikuidasi untuk mengeluarkan pengesahan bertulis jika diminta. Untuk tujuan ini, HDA hanya membenarkan bayaran maksimum RM50 untuk mengeluarkan pengesahan bertulis tersebut.

Kenapa pembeli hartanah perlu ditekan?

Pelikuidasi dilantik oleh mahkamah untuk mengurus syarikat yang telah digulung, khususnya untuk menjual aset dan membayar pemiutang. Maka mereka adalah pegawai mahkamah dan menjalankan tugas atas nama mahkamah.

Sebagai pemegang amanah, pelikuidasi seharusnya melakukan verifikasi rekod pembeli secara teliti, tanpa mengenakan caj tambahan yang berlebihan.

Pelikuidasi hanya boleh menerima ganjaran berpatutan melalui penjualan aset syarikat yang masih ada seperti unit rumah yang belum terjual. Jika tiada keuntungan yang boleh diperoleh, mereka berhak untuk tidak menerima pelantikan tersebut sejak awal. Mereka tidak boleh membebankan pembeli yang sudah pun menjadi mangsa projek terbengkalai.

Apa-apa bayaran pentadbiran yang dibenarkan pun perlu dikekalkan pada tahap berpatutan, semata-mata untuk menampung kos semakan dan pengurusan rekod pembelian. Cubaan untuk meraih keuntungan tambahan harus dihentikan.

Akhir sekali, perlu diingat: hak milik strata atau individu bukanlah aset untuk dijual — ia adalah dokumen pemilikan sah pembeli!