Adakah hartanah lama di bawah RM100,000 berbaloi?

Dalam pasaran hartanah Malaysia yang dinamik dan sering tinggi harganya, penyenaraian hartanah di bawah RM100,000 adalah pemandangan yang jarang ditemui, ibarat mencari daun empat helai. Apabila wujud, biasanya sebagai hartanah sub-sale, ia selalunya merupakan pangsapuri lama dan berharga rendah yang telah melepasi tempoh moratorium selama 10 tahun atau lebih. Ini bukan kondominium moden yang bersinar yang menghiasi lanskap bandar. Sebaliknya, ia sering merupakan bangunan yang kurang diselenggara, terletak dalam kelompok padat penduduk dan di lokasi yang kebanyakan orang anggap kurang menarik.

Hartanah-hartanah ini mengingatkan kita tentang era perancangan bandar yang berbeza, biasanya terletak di kawasan lama yang sudah mantap seperti Chow Kit, Pudu atau Kampung Attap. Dalam kes yang jarang berlaku apabila hartanah sebegini muncul di pusat bandar, ia biasanya tersembunyi di belakang rumah kedai usang, tidak terlihat oleh pemerhati biasa. Penduduk di pangsapuri lama ini kebanyakannya daripada kumpulan pendapatan B40 atau pekerja asing yang mencari sewa murah, membawa kepada isu sosial yang malang dan terdokumentasi dengan baik, termasuk kebisingan berlebihan, masalah kebersihan dan kurangnya penyelenggaraan kawasan komuniti. Selain daripada keadaan hidup semasa, bangunan ini juga ibarat bom jangka, dengan masalah elektrik dan paip yang mungkin akan muncul tidak lama lagi.

Ini membawa kepada satu soalan yang ringkas tetapi mendalam: Siapa yang waras akan membeli atau melabur dalam hartanah sebegini? Bagi majoriti besar rakyat Malaysia, idea membeli hartanah yang memerlukan pembaikan segera dan mahal, terletak di kawasan yang tidak menarik dan dibelenggu isu sosial, adalah tidak praktikal. Hartanah-hartanah ini sering dianggap sebagai liabiliti, bukan aset.

Namun, jika diteliti dengan lebih dekat, terdapat satu kebenaran menarik di pasaran. Sebilangan kecil orang bukan sahaja membeli hartanah sebegini tetapi aktif mencarinya. Mereka bukan pembeli naif tetapi kumpulan pelabur dan pembeli rumah strategik yang memahami dinamik unik pasaran niche ini. Untuk benar-benar memahami mengapa hartanah ini mempunyai nilai tersendiri, kita perlu mengubah perspektif daripada metrik hartanah moden yang konvensional dan menyelami dunia hartanah berisiko tinggi, berpotensi pulangan tinggi, dan didorong oleh keperluan.

Kekuatan Titik Masuk Rendah

Bagi segelintir pelabur bijak, penampilan kurang menarik dan cabaran sosial bagi hartanah di bawah RM100,000 bukanlah penghalang tetapi sebahagian daripada daya tarikan nilai hartanah tersebut. Kuncinya terletak pada satu persamaan mudah: harga masuk rendah boleh diterjemahkan kepada hasil sewa yang lebih baik.

Pertimbangkan sebuah pangsapuri kos rendah yang dibeli pada harga RM80,000. Walaupun hanya mampu disewakan pada RM600 sebulan, ia masih menghasilkan pendapatan sewa tahunan sebanyak RM7,200. Ini bersamaan dengan hasil sewa menarik sebanyak 9%, satu angka yang pasti membuat pemilik kondominium mewah cemburu. Bagi hartanah dalam julat RM100,000 hingga RM200,000, sewa bulanan RM800 hingga RM1,200 masih boleh dicapai, yang memberikan hasil sewa kukuh antara 5-8%.

Kelebihan paling signifikan bagi pelabur ini ialah aliran tunai positif dari hari pertama. Dengan harga beli yang rendah, pelabur boleh membayar secara tunai, sepenuhnya mengelakkan pinjaman. Ini menghapuskan bayaran faedah, yuran pemprosesan pinjaman dan risiko tertanggung hutang sekiranya hartanah kekosongan. Pendapatan sewa, walau sederhana, menjadi keuntungan bersih selepas menolak yuran penyelenggaraan dan dana peruntukan (sinking fund) yang biasanya minima, manakala bil utiliti biasanya ditanggung penyewa. Ini adalah permainan nombor, di mana aliran tunai kecil dan konsisten daripada lima atau enam hartanah sebegini boleh menjana pendapatan bulanan yang besar.

Pasaran sasaran bagi penyewaan ini juga merupakan sebahagian penting daripada strategi. Permintaan terhadap perumahan kos rendah, terutamanya daripada pekerja asing, pelajar dan keluarga tempatan berpendapatan rendah, sentiasa tinggi. Ini merupakan asas penyewa yang stabil, walaupun datang dengan cabaran pengurusan tersendiri. Pemilik yang mahir menangani isu-isu ini—memilih penyewa dengan teliti, menetapkan peraturan jelas dan mengurus penyelenggaraan secara proaktif—boleh membina perniagaan sewa yang sangat stabil dan menguntungkan.

Perspektif Pembeli Rumah

Walaupun pelabur melihat hartanah ini sebagai mesin aliran tunai, bagi kelompok pembeli yang lain, ia mewakili peluang sebenar untuk memiliki rumah, malah sering kali satu-satunya peluang. Di sebuah negara di mana harga rumah median terus melebihi pertumbuhan pendapatan isi rumah, hartanah di bawah RM100,000 menawarkan penyelesaian nyata kepada masalah perumahan mampu milik yang berterusan.

Bagi seorang profesional muda atau keluarga kecil dengan bajet terhad, membeli pangsapuri kos rendah, walaupun kurang diselenggara, adalah langkah penting. Ia membolehkan mereka keluar dari kitaran membayar sewa, yang pada asasnya seperti membuang wang, dan sebaliknya mula membina ekuiti. Walaupun nilai hartanah itu hanya meningkat sedikit, ia berfungsi sebagai tapak permulaan dalam tangga hartanah. Dalam beberapa tahun, mereka boleh menjual unit tersebut dan menggunakan hasil jualan sebagai wang pendahuluan untuk rumah yang lebih baik dan lebih moden. Ini adalah pengorbanan keselesaan demi kestabilan kewangan, satu pilihan strategik yang dibuat oleh ribuan rakyat Malaysia setiap tahun.

Tidak tanpa cabaran

Adalah naif untuk mencadangkan bahawa membeli hartanah ini adalah pelaburan tanpa risiko. Harga rendah datang dengan pelbagai cabaran besar yang perlu dihadapi oleh pembeli berpotensi.

Pertama, penyelenggaraan adalah isu berterusan. Kawasan bersama sering diabaikan dan kadar kutipan yuran penyelenggaraan yang rendah boleh menyukarkan jawatankuasa pengurusan untuk membiayai pembaikan penting. Ini bermakna pembeli mungkin perlu berurusan dengan lif rosak, pencahayaan buruk dan kawasan bersama yang kotor. Kedua, potensi pembaikan yang mahal dan tidak dijangka pada unit individu adalah tinggi. Hartanah yang berusia puluhan tahun berkemungkinan mempunyai paip berkarat, pendawaian usang, dan bumbung bocor, semuanya boleh melebihi harga pembelian asal.

Akhir sekali, cabaran sosial yang disebutkan sebelum ini adalah realiti. Menghadapi jiran bising, menyelesaikan pertikaian dan memastikan penyewa mematuhi peraturan rumah memerlukan pendekatan langsung dan kemahiran pengurusan tertentu. Ini bukan pelaburan pasif; ia adalah perniagaan aktif yang menuntut masa dan perhatian.

Walaupun orang biasa mungkin menganggap hartanah di bawah RM100,000 tidak berbaloi, ia mempunyai nilai tertentu dan tidak boleh dinafikan bagi segmen pasaran khusus. Hartanah ini bukan untuk semua orang dan risikonya nyata serta banyak. Namun, bagi mereka yang memahami pasaran, mempunyai strategi yang tepat dan bersedia menghadapi cabaran yang tidak dapat dielakkan, rumah kos rendah ini boleh menjadi pelaburan yang memberi pulangan dan berdaya maju. Ia menjadi peringatan bahawa dalam dunia hartanah, nilai bukan selalu diukur melalui kemodenan dan kemewahan, tetapi kadang-kadang melalui metrik yang sederhana namun mendalam seperti kepraktisan dan harga. Kredit: Star Media Group Berhad - Star Property - Diterbitkan 9 Ogos 2025 - Joseph Wong - Diterjermah oleh ChatGPT