Adakah hartanah berhampiran stesen benar-benar mempunyai premium harga?

Peserta YPLab 2023, satu inisiatif yang dipimpin belia, menganalisis tapak di bandar untuk placemaking dan kebolehjalan kaki. (Malaysian Institute of Planners)

Sepanjang dekad lalu, strategi pengangkutan bandar Malaysia telah bergerak secara jelas ke arah memperluaskan sambungan transit di seluruh Lembah Klang. Laluan MRT, peluasan LRT, dan peningkatan sistem komuter secara kolektif telah mengubah cara penduduk bergerak di sekitar kawasan ini. Dengan setiap pengumuman stesen baharu, satu anggapan sering timbul: rumah berhampiran stesen transit akan secara tidak langsung menjadi lebih bernilai.

Namun, adakah kedekatan dengan transit secara konsisten diterjemahkan kepada peningkatan harga hartanah?

EdgeProp menjalankan analisis data transaksi terhadap lebih daripada 50 projek kediaman bertingkat tinggi yang terletak dalam jarak kira-kira 350 meter dari stesen transit di seluruh Lembah Klang bagi mendapatkan beberapa penemuan.

Sebuah bandar yang semakin beralih ke arah transit

Pihak berkuasa perancangan bandar di seluruh Lembah Klang semakin menekankan kepentingan mobiliti berasaskan transit ketika bandar berusaha mengurangkan kebergantungan kepada kenderaan persendirian.

Di Kuala Lumpur, Pelan Struktur KL 2040 (PSKL2040) menetapkan sasaran bercita-cita tinggi untuk mencapai 70% penggunaan pengangkutan awam menjelang tahun 2040, disokong oleh pembangunan berkepadatan tinggi di sekitar koridor pengangkutan serta infrastruktur pejalan kaki yang lebih baik.

Pihak berkuasa tempatan di kawasan bersebelahan juga bergerak ke arah yang sama.

Majlis Bandaraya Petaling Jaya (MBPJ) telah memperkenalkan dasar yang menggalakkan pembangunan berorientasikan transit (TOD) dalam jarak berjalan kaki dari stesen transit, di samping sasaran untuk meningkatkan penggunaan pengangkutan awam di seluruh bandar.

Majlis Bandaraya Subang Jaya (MBSJ) juga telah memasukkan garis panduan perancangan TOD ke dalam pelan tempatan mereka, dengan mengenal pasti kawasan di mana pembangunan kediaman berkepadatan tinggi dan pembangunan bercampur boleh disokong oleh sambungan transit.

Di peringkat persekutuan, Jabatan Perancangan Bandar dan Desa (PLANMalaysia) telah mengeluarkan garis panduan rasmi TOD yang merangkumi cadangan intensiti pembangunan, kawasan liputan berjalan kaki, serta campuran guna tanah dalam kawasan sekitar stesen.

Secara keseluruhannya, dasar-dasar ini memberi isyarat kepada peralihan jangka panjang dalam pertumbuhan bandar yang semakin dijangka tertumpu di sepanjang koridor transit berbanding persimpangan lebuh raya.

Dan pemaju telah memberikan respons yang sewajarnya.

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, sebahagian besar pelancaran projek bertingkat tinggi baharu di Kuala Lumpur, Petaling Jaya, dan Subang Jaya telah dipasarkan dengan penekanan kepada kedekatan dengan stesen MRT atau LRT sebagai nilai jual utama.

Projek dengan pertumbuhan harga paling kukuh

Dalam kalangan projek bertingkat tinggi yang dianalisis, sebahagian kecil telah mencatatkan peningkatan harga yang ketara dalam tempoh lima tahun lalu, walaupun terdapat beberapa pemboleh ubah yang perlu diberi perhatian lebih dekat. Bagi memastikan kesesuaian analisis, hanya projek dengan sekurang-kurangnya 30 transaksi diambil kira; dan walaupun kebanyakan stesen telah beroperasi sebelum 2020, fasa pertama dan kedua MRT Putrajaya hanya mula beroperasi masing-masing pada tahun 2022 dan 2023.

Prestasi terbaik ini merangkumi pelbagai julat harga, daripada pembangunan mewah di pusat bandar hingga apartmen komuter yang lebih mampu milik.

Walau bagaimanapun, walaupun pembangunan berhampiran stesen ini telah mencatatkan peningkatan yang kukuh dalam tempoh lima tahun lalu, dapatan keseluruhan menunjukkan bahawa hubungan tersebut adalah lebih bernuansa. Malah, banyak projek lain mencatatkan pergerakan harga yang mendatar atau bahkan menurun, yang membawa kepada kesimpulan lebih luas bahawa akses kepada transit bukan satu-satunya faktor yang menyumbang kepada kenaikan harga.

Perlu juga diambil perhatian bahawa keadaan pasaran secara umum pada tahun 2020, iaitu tahun pandemik, berada dalam keadaan menurun. Oleh itu, pertumbuhan dalam tempoh lima tahun tersebut mungkin turut diperkuatkan oleh lonjakan pasca pandemik.

Dalam senarai 10 teratas, beberapa projek menonjol disebabkan faktor jualan lain. Sebagai contoh, pembangunan mewah berhampiran pusat bandar Kuala Lumpur seperti The Avare dan The Pearl KLCC mendapat manfaat daripada kedekatan dengan pusat pekerjaan, kemudahan runcit, serta permintaan daripada pembeli berpendapatan tinggi.

Dengan lebih daripada 20 projek dijangka siap di sepanjang koridor MRT3 pada tahun 2026, peralihan ke arah gaya hidup bersepadu yang berhubung dengan transit dijangka akan terus mendapat momentum.

Disiapkan pada tahun 2008, The Avare ialah sebuah kondominium pegangan bebas dalam kawasan KLCC dengan hanya 78 unit bersaiz besar, kebanyakannya menghadap Taman KLCC dan Menara Berkembar Petronas. Bekalan yang terhad serta lokasi utama telah membantu mengekalkan permintaan sepanjang tahun.

Berdekatan, di sepanjang Jalan Stonor, The Pearl KLCC yang siap pada tahun 2011 menawarkan kediaman luas dalam jarak berjalan kaki ke kawasan pusat perniagaan serta beberapa stesen MRT, sekali gus mengukuhkan tarikannya dalam kalangan pembeli yang mencari akses ke pusat bandar.

Lebih jauh dari pusat bandar, projek seperti Sunway Velocity TWO di Cheras, yang siap pada tahun 2024, menggambarkan generasi baharu pembangunan yang dibina berasaskan sambungan transit. Terletak kira-kira 200 meter dari stesen MRT Cochrane dan berhampiran persimpangan Maluri, kediaman servis ini merupakan sebahagian daripada perbandaran bersepadu Sunway Velocity.

Pada masa yang sama, apartmen lama seperti Mentari Court dan Subang Perdana, kedua-duanya berharga di bawah RM400 psf, turut mencatatkan pertumbuhan yang stabil. Akses kepada stesen adalah sangat bernilai di sini, khususnya bagi golongan komuter berpendapatan sederhana yang mencari rumah mampu milik dengan sambungan terus ke pusat pekerjaan.

Stesen LRT mendominasi senarai

Banyak projek yang menunjukkan pertumbuhan konsisten terletak berhampiran laluan LRT yang telah lama wujud berbanding stesen MRT yang lebih baharu. Ini mungkin mencerminkan kematangan koridor tersebut, di mana corak penggunaan dan kemudahan sekeliling telah terbentuk sejak bertahun-tahun.

Kedekatan dengan stesen LRT dilihat memberi impak lebih besar kepada segmen tertentu pasaran perumahan, seperti apartmen harga sederhana dan pembangunan bertingkat tinggi lama dalam kawasan perbandaran matang.

Berbeza dengan banyak koridor MRT baharu yang masih berkembang, laluan LRT seperti Kelana Jaya serta laluan Ampang dan Sri Petaling merentasi kawasan kediaman dan pekerjaan yang telah lama wujud termasuk Petaling Jaya, Subang Jaya, Ampang, dan sebahagian kawasan bandar dalam Kuala Lumpur.

Projek berhampiran stesen ini lazimnya memenuhi keperluan profesional bekerja, keluarga muda, dan penyewa yang bergantung kepada perjalanan harian ke pusat pekerjaan utama seperti KL Sentral, pusat bandar Kuala Lumpur, dan Bangsar South.

Apabila kos bahan api, kesesakan lalu lintas, dan kekangan parkir terus mempengaruhi corak perjalanan, rumah dalam jarak berjalan kaki ke stesen LRT menawarkan masa perjalanan yang lebih boleh dijangka serta pengurangan kebergantungan kepada kereta. Dalam banyak kes, apartmen lama tetapi berlokasi strategik masih mengekalkan permintaan, mungkin disebabkan harga kemasukan yang lebih mampu milik, sekali gus membolehkan pertumbuhan harga yang stabil.

Kebolehjalan kaki lebih penting daripada jarak

Di luar 10 teratas, analisis terhadap 55 projek bertingkat tinggi berhampiran stesen transit menunjukkan bahawa pergerakan harga dalam tempoh lima tahun lalu adalah bercampur.

Ada yang mencatatkan peningkatan ketara, manakala yang lain mengalami stagnasi atau penurunan.

Sesebuah projek yang terletak dalam jarak 300 meter dari stesen masih boleh dianggap tidak praktikal jika pejalan kaki perlu melalui lebuh raya, laluan pejalan kaki yang kurang baik, atau lintasan yang tidak selamat. Sebaliknya, pembangunan yang sedikit lebih jauh tetapi disambungkan melalui laluan berbumbung atau koridor runcit bersepadu mungkin lebih selesa untuk kegunaan harian.

Destinasi transit memberi impak paling besar apabila ia menghubungkan penduduk secara terus ke pusat pekerjaan. Sementara itu, apartmen mampu milik sering menunjukkan pertumbuhan peratusan yang lebih tinggi kerana bermula dari harga asas yang lebih rendah. Sebagai contoh, beberapa projek berharga di bawah RM400 psf pada tahun 2020 kini mencatatkan peningkatan sebanyak 10% atau lebih apabila pembeli semakin mengutamakan aksesibiliti.

Di kawasan di mana banyak projek baharu dilancarkan berhampiran stesen yang sama, persaingan boleh mengekang pertumbuhan harga. Sebaliknya, kawasan dengan bekalan baharu yang terhad mungkin mengalami peningkatan harga yang lebih kukuh kerana pembangunan sedia ada mendapat manfaat daripada sambungan yang lebih baik tanpa menghadapi lebihan bekalan.

Aksesibiliti hanyalah sebahagian daripada persamaan

Secara keseluruhan, dapatan ini menunjukkan bahawa infrastruktur transit kekal sebagai faktor penting dalam membentuk permintaan perumahan di Lembah Klang, namun ia jarang menjadi penentu tunggal nilai hartanah.

Sebaliknya, ia dilihat menguatkan kekuatan atau kelemahan sesuatu lokasi yang sememangnya mempunyai dinamik pasaran tersendiri.

Projek berhampiran stesen cenderung menunjukkan prestasi baik apabila ia menggabungkan akses transit dengan asas kukuh seperti kebolehjalan kaki, kemudahan kawasan matang, sambungan ke pusat pekerjaan, dan bekalan perumahan yang seimbang.

Dengan kata lain, transit tidak secara automatik mencipta nilai. Sebaliknya, ia mengukuhkan daya tarikan lokasi yang sememangnya sudah diingini sebagai tempat tinggal.

Seiring Malaysia terus memperluaskan rangkaian transitnya, impak jangka panjang terhadap pasaran hartanah mungkin lebih bergantung kepada sejauh mana pengangkutan, perancangan bandar, dan reka bentuk kejiranan dapat digabungkan untuk mewujudkan kawasan yang benar-benar diingini untuk didiami.

Kredit: EdgeProp.my — Diterbitkan 19 Mac 2026 — EdgeProp.my - Diterjemah oleh ChatGPT