18MPS: Permintaan industri mengatasi penawaran di JS-SEZ—Knight Frank
- malaysiaproptrend
- 5 Feb
- 4 min membaca
KUALA LUMPUR (30 Jan): Pemaju tidak membina cukup projek industri di Zon Ekonomi Khas Johor–Singapura (JS-SEZ), dengan penawaran masih ketinggalan di belakang permintaan yang meningkat.
Pengarah Eksekutif Kanan Knight Frank Malaysia Sdn Bhd, Allan Sim berkata pemaju tidak mampu menampung permintaan industri di SEZ.
“Masih belum banyak pembangunan industri. Permintaan melebihi penawaran pada masa ini,” katanya kepada EdgeProp di Persidangan Hartanah Malaysia ke-18 (18MPS) yang diadakan di sini pada Khamis.
Allan menekankan lagi bahawa asas pembuatan bergantung pada infrastruktur yang kukuh.
“Tenaga elektrik mesti mencukupi, bekalan air mesti boleh dipercayai, jalan raya mesti dalam keadaan baik, dan pelabuhan mesti diurus dengan baik. Harapannya, lebih banyak taman perindustrian dan pembangunan industri yang dirancang dengan baik dapat dilihat di Johor,” katanya.
Beliau menambah bahawa peranan Malaysia sebagai hab industri strategik sedang berkembang, didorong oleh permintaan rantaian bekalan global dan strategi serantau seperti “China plus one”, “Singapore plus one”, dan tidak lama lagi “Europe plus one”.
“Pemain logistik sedang berkembang ke bangunan separa automatik dan binaan khas untuk memenuhi operasi yang berubah. Kilang lama tidak lagi sesuai untuk penyewa baharu.
“Akses pelabuhan adalah kritikal, kos pengangkutan, kos pengeluaran, dan jarak menentukan kelayakan pelaburan industri,” Allan menekankan.
Penyelesaian disesuaikan untuk menarik pelabur
Pengarah pelaburan syarikat perunding logistik berpusat di Singapura, Northmod Pte Ltd, Jon Sim berkata status SEZ sahaja tidak mencukupi kerana pelabur menumpukan pada penyewa tertentu dan keperluan operasi mereka.
“Ada senarai semak yang biasanya diikuti pelabur, walaupun ia tidak selalu sempurna. Pertama sekali, lokasi aset dan akses ke infrastruktur kritikal seperti pelabuhan adalah penting,” katanya semasa sesi “SEZs dan Hartanah Industri: Membuka Frontier Pertumbuhan Malaysia Seterusnya”.
Jon juga menekankan kepentingan sokongan daripada pemaju induk.
“Memiliki pengendali pelabuhan yang kompeten dan pemaju induk yang boleh menyediakan tenaga tambahan, air, atau infrastruktur jalan mengelakkan projek tersekat.
“Akhirnya, keputusan mengikuti di mana pelanggan mahu berada. Pendekatannya teliti: memahami keperluan khusus, dan menyesuaikan penyelesaian mengikut keperluan,” katanya.
Jon juga menjelaskan bahawa rantaian bekalan global mempunyai elemen logistik dan pembuatan yang berbeza, yang berkembang secara berbeza dalam pelbagai kluster.
“Contoh jelas ialah Pulau Pinang, merentasi Batu Kawan. Setiap tiga hingga enam bulan, bangunan baharu muncul, mencerminkan permintaan pembuatan baharu.
“Permintaan pembuatan berlaku secara berperingkat, jadi projek dibina secara fasa. Dalam 15 bulan, satu fasa biasanya beroperasi. Apabila operasi matang, rantaian bekalan mengambil alih,” tambahnya.
Pusat data aset 'trophy' seterusnya
Begitu juga, dalam sesi lain, Pengerusi Eksekutif firma ekuiti swasta serantau AREA Management Sdn Bhd, Datuk George Stewart LaBrooy menekankan bahawa aset industri dan logistik dijangka terus mengatasi prestasi, dengan permintaan berkembang melebihi Lembah Klang ke hab strategik seperti Johor (Iskandar Malaysia, Pengerang), Selangor, dan Pulau Pinang.
Pusat data dikenal pasti sebagai “aset trophy” seterusnya dalam pasaran, katanya.
Dalam segmen pejabat komersial, Labrooy menyatakan pembahagian yang semakin ketara: bangunan utama bersijil hijau dijangka menyaksikan pertumbuhan sederhana, manakala stok sekunder yang usang memerlukan pengubahsuaian besar atau penukaran, termasuk kemungkinan seperti co-living atau suite perubatan khusus.
Hartanah kediaman dijangka mengalami pemulihan secara berperingkat dan tempatan, dengan fokus berterusan pada kemampuan beli, pembangunan perbandaran, dan unit bersaiz tepat. Lebihan hartanah mewah, katanya, mungkin mengambil masa bertahun-tahun untuk dihapuskan tanpa pembetulan harga yang signifikan.
Sektor runcit pula sedang berkembang menjadi “pusat komuniti” aktif, menekankan F&B, perkhidmatan, dan hiburan, bergerak menjauhi pengumpulan sewa pasif semata-mata.
Labrooy menekankan bahawa modal akan semakin tertumpu pada aset berkualiti yang menawarkan kepastian pendapatan, dengan industri utama dan hartanah komersial terpilih berpotensi menarik pelabur institusi.
Beliau menyatakan bahawa pengurusan aset dan kecemerlangan operasi semakin kritikal, dengan pemilikan pasif dianggap tidak berdaya tahan. Pengkhususan dalam sektor niche—seperti pusat data, logistik, dan perumahan mampu milik—dijangka mengatasi pendekatan am.
Dana pelaburan hartanah (REIT) dijangka mengejar pemulihan defensif dan bukannya pertumbuhan agresif. Segmen yang lebih kukuh termasuk industri, logistik, aset berdekatan pusat data, dan runcit utama. Cabaran utama untuk REIT termasuk pematuhan ESG, peraturan cukai, kos pembiayaan semula, penilaian semula aset, dan kelestarian pembayaran dividen. Penggunaan kecerdasan buatan dijangka membezakan pemimpin pasaran daripada yang ketinggalan.
Hartanah institusi semakin bergerak ke arah pelaburan swasta bertema jangka panjang, merangkumi taman perindustrian, fasiliti penjagaan kesihatan, aset berkaitan infrastruktur, hartanah bersijil hijau, dan aset penjanaan pendapatan lain. Strategi ini menawarkan volatiliti rendah, tetapi kecairan lebih perlahan.
Labrooy menyenaraikan pilihan strategik untuk pemilik tanah yang ingin bergerak melebihi jualan tradisional sambil mengekalkan nilai jangka panjang:
Usahasama dengan pemaju induk: Pemilik tanah menyumbang tanah sebagai ekuiti sementara pemaju membawa kepakaran dan modal. Pendekatan ini mengurangkan risiko projek untuk pemilik tanah dan memanfaatkan kemahiran pelaksanaan, tetapi mungkin mengurangkan kawalan dan potensi keuntungan.
Platform berasaskan dana: Dana khusus memperoleh tanah, dan bertindak sebagai tuan tanah utama dan pengurus pembangunan, mengumpul modal daripada pelabur institusi, dana pencen, dana kekayaan negara, dan syarikat insurans. Model ini membolehkan yuran pengurusan berterusan, dan mengekalkan pemilikan tanah akhir, walaupun kompleks untuk diwujudkan.
Perjanjian pengurusan pembangunan (DMA) dengan perkongsian dana: Pemilik tanah mengekalkan pemilikan penuh sambil melibatkan pengurus pembangunan untuk mengawasi perancangan, kelulusan, dan pembinaan. Modal diperoleh projek demi projek daripada rakan kongsi khusus, menjadikan pendekatan ini sesuai untuk aset niche bernilai tinggi seperti pusat data dan fasiliti tenaga boleh diperbaharui.
Labrooy menekankan bahawa kejayaan dalam model ini memerlukan pelan induk yang jelas, tadbir urus yang kukuh, integrasi ESG dan kelestarian, serta keselarasan dengan dasar nasional untuk menarik pelaburan institusi dan kedaulatan.
Sementara itu, Ketua Pegawai Eksekutif dan Pengarah Eksekutif Pelabuhan Hartanah Nasional Bhd (PHNB), Hafidz Atrash Kosai Moh Zihim menekankan permintaan yang berkembang untuk pusat data, meramalkan permintaan tenaga meningkat daripada 7.7 gigawatt (GW) pada 2030 kepada 20 GW menjelang 2040.
Pertumbuhan ini, katanya, membawa implikasi kepada sumber tenaga dan air negara, dengan penggunaan air dijangka mencapai 93.09 bilion liter menjelang 2030, naik daripada 37.73 bilion liter pada 2025.
Analisisnya mengenal pasti pemain utama, tumpuan pasaran, dan kesan alam sekitar, menekankan bahawa pembangunan masa depan mesti mengimbangi keperluan tenaga dengan kelestarian.
18MPS, yang dianjurkan oleh Persatuan Penilai, Pengurus Harta, Ejen Hartanah dan Perunding Harta di Sektor Swasta Malaysia (PEPS), menghimpunkan 300 pemain industri seluruh negara untuk membincangkan prospek pasaran hartanah Malaysia pada 2026, dengan perbincangan merangkumi lima sesi utama termasuk sesi panel mengenai bagaimana trend pelaburan yang berkembang, aset alternatif, dan penggunaan semula adaptif membentuk semula sektor untuk pelabur, pemaju dan pembuat dasar.
Kredit: Edgeprop.my - Disiarkan 3 Februari 2025 - Veishnawi Nehru & Myia S Nair / EdgeProp.my - Diterjemah oleh ChatGPT
Komen