马来西亚逐渐成为学生住宅投资市场——JLL

马来西亚不断增长的学生人口正在推动对专门建造的学生住宿以及大学和学院附近其他住宿选择的需求。（所有图片由JLL提供）

八打灵再也（9月1日）： 房地产咨询公司JLL表示，随着资本开始将目光投向澳大利亚以外的市场，马来西亚正逐渐成为机构投资者在学生住宅领域的早期投资机会；澳大利亚目前仍是该区域占主导地位的市场。

JLL Malaysia表示，马来西亚的地理位置、英语教育体系以及相对具有竞争力的成本，都可能支持来自东南亚、南亚及中东学生的需求。该公司也指出，在主要大学城市，专门建造的学生住宿（PBSA）仍处于发展不足的阶段，学生目前仍主要依赖较为老旧的私人租赁住宿。

不过，JLL在8月27日发布的资料中，并未披露马来西亚PBSA的供应率、全国学生住宿床位数量、预计住宿缺口、交易量或入住率数据。因此，JLL对马来西亚市场的判断，目前主要仍属于一项投资论述，而不是一个已经具备深度且由机构投资者广泛交易的学生住宅市场的实证证明。

JLL Malaysia研究与咨询主管Yulia Nikulicheva表示，对于寻求布局亚太区学生住宅市场的机构投资者而言，马来西亚正成为“越来越具吸引力的投资选择”。

Yulia Nikulicheva，JLL亚太区研究与咨询主管。

她表示，马来西亚的高等教育基础设施、政府对招收国际学生的支持，以及住宿供应方面的限制，都可能吸引正在寻找区域内较成熟市场以外投资机会的投资者。

学生住宅吸引机构资本

马来西亚的潜在机会正值亚太区更广泛的“生活型”房地产（Living）领域持续扩张之际，该领域包括学生住宅、多户型住宅（multi-housing）以及租赁型住宅（build-to-rent）资产。

JLL于8月11日发布的区域研究显示，生活型房地产领域在2025年的交易总额达到126亿美元（508.8亿令吉），同比增长77%。2026年上半年交易额达到61亿美元，比一年前同期增长1%；其中，多户型住宅及租赁型住宅占上半年交易总额超过89%。

2025年学生住宅交易额是2022年的3倍，而学生住宅次领域占亚太区生活型房地产交易总额的比例，也从3年前的8%提高至12%。

JLL亚太区Living Capital Markets高级董事Lauren Hetherington表示，买家群体已从专业学生住宅运营商进一步扩大，涵盖房地产开发商、上市及非上市房地产投资信托（REIT）、基金管理公司以及教育企业。

JLL表示，跨境投资者在2025年的学生住宅交易总额中约占三分之二。

马来西亚仍处于早期市场阶段

不过，对于马来西亚而言，这种区域市场机构化的发展，目前尚未转化为类似成熟投资市场的实际证据。

JLL表示，过去十年马来西亚教育投资资产的投入金额接近10亿令吉，参与者包括国内机构投资者、家族办公室以及区域基金管理公司。

不过，JLL并未提供交易细分数据，也没有说明该数字所涵盖的资产类别，或具体有多少投资涉及专门建造的学生住宿（PBSA）。

澳大利亚仍是亚太区最成熟的学生住宅投资市场。2026年上半年，仅有4个亚太国家录得相关交易，其中澳大利亚占交易总额的61%。日本及新加坡紧随其后。

JLL表示，进入马来西亚市场的投资者需要具备本地运营专业知识，包括了解大学合作关系、学生偏好、价格敏感度以及监管要求。

马来西亚拥有庞大的国际学生群体

市场需求基础也在不断扩大。

JLL引用的数据显示，全球跨国流动学生人数已从2002年的250万人增加至2023年的730万人，预计到2030年将达到900万人。

亚太区目前接收全球19%的国际流动学生，并提供超过20,000个以英语授课的课程。

马来西亚本身也拥有庞大的国际学生群体。高等教育部数据显示，截至2025年12月31日，马来西亚公立及私立高等教育机构约有126万名在籍学生，其中包括159,138名国际学生，占学生总数的12.6%。

另外，Education Malaysia Global Services（EMGS）记录显示，2024年国际学生申请数量达到81,992份，高于2023年的65,208份及2022年的51,677份。

申请数量并不等同于已确认的入学人数、签证批准数量或实际抵达马来西亚的学生人数。因此，这些数据应被视为学生赴马来西亚求学兴趣的指标，而不是实际已入住的学生住宿需求。

马来西亚的供应缺口尚未量化

JLL表示，大多数亚太区市场的PBSA供应率低于10%，而成熟的西方市场则介于33%至88%之间。

JLL估计，澳大利亚需要增加约80,000个床位，才能达到14%的供应率；香港需要约120,000个床位，才能达到33%；韩国则需要增加超过150,000个床位，才能将供应率从低于1%提高至5%。

JLL并未公布马来西亚相应的数据。尽管JLL表示PBSA在马来西亚主要大学城市仍处于发展不足的状态，但现有数据尚不足以确定马来西亚可开发的PBSA市场规模，或全国层面的住宿供应缺口。

本地知识将成为关键

JLL Malaysia研究与咨询总监Geena Poon表示，对于具备中长期投资视野，并有能力应对新兴市场运营环境的投资者而言，马来西亚提供了“具有吸引力的进入切入点，以及创造显著价值的潜力”。

Geena Poon，JLL Malaysia研究与咨询总监。

JLL表示，随着投资者将寻找投资机会的范围扩大至澳大利亚以外，预计马来西亚将吸引越来越多机构投资者的关注。

目前，马来西亚已拥有较为成熟的国际教育基础，同时JLL认为当地PBSA市场仍处于发展不足的阶段。不过，要评估该领域的机构投资潜力，仍需要更加透明的本地数据，包括住宿供应量、需求、负担能力、开发项目储备、入住率以及交易价格等。

资料来源：Edgeprop.my - 2026年9月1日刊登 - Halim Yaacob / EdgeProp.my - 由 ChatGPT 翻译