房地产定价过高或影响发展商融资批准
八打灵再也（9月9日讯）： 房地产售价定得过高，可能降低发展商为项目取得融资批准的机会。
这项观点是在周二举行的Real Estate and Housing Developers’ Association（Rehda）Institute会议上提出。该会议于9月8日至9日在八打灵再也Kelana Jaya的Wisma Rehda举行，EdgeProp担任媒体合作伙伴。会议以房屋发展法令（HDA）及《分层管理法令》为重点，主题为：“How these Laws Impact Bank Lending and Financing Risk”。
OCBC Bank Malaysia董事经理（房地产企业银行业务）Mohammad Fadzli Ahmad在会议上发言时，列举了银行在2026年批准房地产发展融资时所面对的多项挑战。其中之一是售价越来越高，尤其是每平方英尺价格高于同类项目的情况下。
贷款机构考虑的其他因素还包括发展特色、融资及销售所涉及的成本。若发展商同时推出多个项目，也可能被视为过度分散资源，使其面对销售放缓或成本上涨时所能动用的缓冲空间减少。
Fadzli指出，4月起建筑成本上涨可能对买家的可支配收入造成压力，进而导致销售放缓及发展商利润率下降。
另一项令人关注的问题是较高的盈亏平衡销售水平。他表示，大多数项目的盈亏平衡销售水平超过85%，尽管发展商往往表示已经把缓冲空间纳入计算。
他指出，融资比例可达到99%，而赎回额度则上限为35%。
在背景风险评估方面，Fadzli表示，其中一项最低要求是发展商必须在过去五年内完成至少两个项目，并且在同一期间至少有两年取得盈利。
“对于已经建立一定规模的发展商，我们会查看其过往业绩及财务表现。例如，如果一家公司取得了2000万令吉或3000万令吉的收入，我们需要看到它具备盈利能力。关键在于银行必须有信心，相信发展商具备完成项目的财务能力，”他说。
其他考量还包括其他项目带来的溢出影响，以及垫款的次级偿还安排。
尽管如此，Fadzli也指出，房地产发展可采用的主要融资工具包括用于购买土地的定期贷款、用于支付建筑成本的过桥贷款、用于项目相关营运资金的透支或循环信贷，以及用于履行项目义务的银行担保。
监管合规是管理房地产融资风险的关键
会议也提醒发展商，必须从项目一开始就确保项目文件准确无误。否则，即使只是广告准证所列出的房地产描述与发展商所使用的项目名称之间存在差异，也可能导致银行拨款延迟。
Chur Associates创办人Chris Tan指出了这一点。他的演讲从土地收购及商业可行性，一直到建筑、交付空置单位、缺陷管理及分层管理相关义务，全面探讨房地产发展生命周期，并强调在不同阶段都可能出现法律、监管及财务风险。
在融资阶段，发展商可能依靠自有资金、合资企业、银行及金融机构融资、预售以及建筑融资的组合。融资结构必须与不同的发展阶段相匹配，从土地及项目融资，到过桥融资安排，再到买家的最终购房融资。
Tan强调，一个项目的融资风险并不局限于项目最初能否取得融资。发展批准、建筑进度、销售表现、买家付款以及是否符合各项法定要求等因素，都可能影响融资资金能否按照预期持续流入。
“融资结构应该反映什么时候需要资金，以及什么时候会有资金流入（现金流），”Tan说，并强调监管合规、项目里程碑与融资风险之间存在密切关系。
对于融资机构而言，主要风险包括项目延迟完工或烂尾、成本超支、现金流限制、法律及合规问题，以及房地产价值变化可能对支持融资的抵押品造成影响。
监管批准是这一融资机制中的重要组成部分，包括规划准证、发展准令、建筑图则批准，以及广告准证与发展商执照（APDL）。在HDA框架下，规定格式的买卖协议（SPA）、分阶段付款、认证以及交付空置单位的要求，也可能影响项目融资及资金拨付。
Tan指出，未能遵守规定或延迟取得必要批准，可能导致资金提款延迟。反过来，资金拨付延迟可能为建筑工程、顾问、承包商及其他项目开支造成融资缺口，同时也可能推高建筑成本、利息及持有成本。
分阶段付款是另一个会影响现金流的领域。认证不完整或不符合规定，可能影响发展商向买家收取款项，以及从最终购房融资中取得款项的能力。涉及APDL、规定格式SPA或其他法定要求的问题，也可能导致销售、收款及融资延迟。
对于贷款机构而言，项目完工风险仍然是一项主要关注。
Tan说：“延迟或烂尾项目可能导致贷款机构所持有的抵押品变成一个尚未完成的发展项目，其可变现价值也会降低。成本超支也可能导致原有融资额度不足，并可能需要额外融资；与此同时，销售放缓以及买家付款延迟，可能削弱项目现金流及偿还融资的能力。”
发展商面对更广泛的风险，包括土地收购及批准延误、建筑成本上涨、承包商违约、销售放缓、买家取消交易、买家贷款遭拒、融资成本上升、现金流错配、监管合规问题、建筑缺陷及修复成本、取得完工与合规证书（CCC）或交付空置单位的延误，以及声誉和诉讼风险。
他补充说：“与此同时，买家虽然对发展过程的控制相对有限，但仍可能面对财务风险。项目延迟完工可能导致租金或融资成本持续产生，而项目失败、建筑缺陷、融资困难以及产权或分层地契问题，则可能带来额外的复杂情况。”
该演讲也讨论了协调过桥融资与最终购房融资的重要性。发展商受促在使用过桥融资设施之前，制定现实的现金流预测，评估预期买家销售及收款情况，估算最终购房融资的时间，并将潜在的建筑延误及成本超支纳入考量。
Tan说：“在发展过程中，将实际销售与预测进行比较，并监测买家贷款批准情况及分阶段付款的收款情况，可以为正在出现的风险提供预警指标。若项目完工或销售出现延误，发展商也应识别可能面临取消交易风险的单位，并尽早与融资机构沟通。”
对于融资机构而言，对项目退出策略进行压力测试也被列为风险管理的一部分。这包括考虑销售额比预期低20%、项目完工延迟六个月、建筑成本增加10%，或买家贷款批准延迟等情境。
资料来源：Edgeprop.my - 2026年9月10日刊登 - Myia S Nair / EdgeProp.my - 由 ChatGPT 翻译
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