雪邦工业房地产：多元价格层级显示市场不只是地段的故事
八打灵再也（9月4日讯）： 地段可能是房地产市场中的基本策略，但近期有关雪邦工业房地产市场的数据却显示，还有另一个可能改变市场格局的战术因素值得关注。
雪邦坐拥吉隆坡国际机场（KLIA），其地理位置与全国主要航空门户相连接，因此拥有明显优势——尤其对于工业业者而言，在跨国交通及物流连接方面更具便利，同时也受到战略性基础设施的进一步支持，例如可直接通往南北大道中环衔接大道（ELITE）等主要高速公路。
雪邦位于雪兰莪南部，是推动我国多个高表现经济领域的重要地区之一。
除了传统的服务业与贸易活动，雪邦也吸引来自航空航天、航空、物流、高技能制造业及先进科技行业的大型投资。这个大型工业生态系统也带动了微型、小型及中型企业（MSME）的发展，为相关产业提供支援服务，主要分布在Dengkil、Kota Warisan、Salak Tinggi及Sungai Pelek等地区，业务涵盖物流支援、零售、餐饮（F&B）、住宿及维修保养等。
不过，在30万令吉至1,800万令吉如此广泛的价格范围下，雪邦工业房地产市场显然不只是一个关于地段的故事。
房地产数据分析公司Oregeon Property Consultancy Sdn Bhd整理的2023年至2025年交易数据显示，工业房地产价格高度取决于具体资产类型。厂房配置、土地及建筑面积、楼龄、规格以及产权类型等因素，都可能影响买家愿意支付的价格。
排屋式厂房与独立式厂房之间存在巨大价差
在这组数据中，价格区间最低端是一间以30万令吉成交的排屋式厂房。另一端则是大型独立式厂房及办公室单位，发展商销售价格最高达到1,821万令吉。
不过，这种差异并不是简单的“地点A等于价格A、地点B等于价格B”。
即使是在Dengkil的Taman Mas同一个发展项目内，排屋式厂房的价格介于98万令吉至138万令吉，而半独立式厂房的价格则介于300万令吉至360万令吉。
Taman Meranti Jaya也呈现类似的价格层级。较小型的排屋式厂房主要以120万令吉至158万令吉成交；相比之下，半独立式厂房的成交价介于450万令吉至550万令吉，而独立式厂房及办公室物业的价格则介于545万令吉至1,150万令吉。
Oregeon表示，不同产品层级之间的差异主要由土地及建筑面积所推动，同时也受到规格差异的影响。
“这并不是雪邦内部的地段效应——同一个发展项目内本身就包含多个价格层级，”Oregeon向EdgeProp表示。
Oregeon表示，数据显示出三个大致的价格层级：排屋式厂房约为30万令吉至310万令吉；半独立式厂房约为325万令吉至665万令吉；独立式厂房以及厂房与办公室产品则约为545万令吉至1,821万令吉。
小型排屋式厂房构成入场门槛
在转售样本的价格较低端，是一些成熟发展项目内较小型的1.5层排屋式厂房，包括Kosmopleks、Dengkil的Taman Mas以及Taman Meranti Jaya。
Kosmopleks共录得7宗交易，涉及土地面积介于2,000至2,965平方英尺的1.5层排屋式厂房。2023年及2024年的成交价介于40万至68万令吉之间，而2025年则录得一宗30万令吉的交易。
在Taman Mas，11宗涉及1.5层排屋式厂房的交易，土地面积同样介于2,000至2,965平方英尺，2023年至2025年的成交价介于98万令吉至138万令吉。
Taman Meranti Jaya类似的小型排屋式厂房交易价格则处于稍高的范围，尽管其土地面积大多同样介于2,000至2,965平方英尺。该地区共录得12宗相关交易，较小型地段的成交价介于120万至158万令吉；另外，一宗于2023年完成的较大型交易则录得210万令吉。
数据显示，在一些已经发展成熟的工业项目中，小型排屋式厂房提供了一个明显低于大型工业物业产品的入场价格。
较小型的排屋式厂房处于价格区间的低端。在Kosmopleks，相关交易价格介于30万至68万令吉；相比之下，其他发展项目较大型的半独立式及独立式厂房则录得明显更高的价格。
半独立式厂房占据更广泛的中端市场
进入半独立式厂房市场后，交易价格明显上升，但不同发展项目之间仍存在相当大的差异。
最明显的例子就是Taman Mas本身。
2023年至2025年期间，7宗涉及1.5层半独立式厂房的交易，土地面积介于7,233至9,860平方英尺，成交价介于300万至360万令吉。与此同时，同一发展项目内较小型的排屋式厂房，成交价则介于98万至138万令吉。
同样地，Taman Meranti Jaya录得4宗半独立式厂房交易，成交价介于450万至550万令吉；相比之下，该项目较小型排屋式厂房的成交价主要介于120万至158万令吉。
在其他地区，中端市场的价格层级则显得较不整齐。
Lake 6 Entrepreneur Park在2023年至2025年期间录得8宗半独立式厂房交易，成交价介于370万至665万令吉，反映出不同土地面积及建筑配置所造成的差异。
Sinar Meranti Teknologi Park录得4宗半独立式厂房交易，成交价介于476万至600万令吉；而Perdana Industrial Park @ Putra Perdana则录得4宗三层半独立式厂房转售交易，成交价介于410万至498万令吉。
产品类型即使在同一个发展项目内，也会造成明显的价格差异，例如Taman Mas及Taman Meranti Jaya便是如此。
大型厂房价格迈入八位数
市场中较大型的工业物业产品，其价格表现明显不同。
Taman Meranti Jaya的3宗独立式厂房及办公室转售交易，价格介于545万至1,150万令吉，反映出其较大的土地及建筑面积。
Cipta Serenia @ Serenia City则展示了Oregeon发展商销售数据中的高端价格区间。该项目的表格共记录40项观察数据，包括7个独立式厂房及办公室单位，以及33个半独立式厂房。
其中7项独立式厂房及办公室的观察数据，成交价格介于1,300万至1,821万令吉，最高成交价涉及位于较大型土地地段上的2.5层单位。与此同时，Cipta Serenia的半独立式厂房售价则介于664万至约1,100万令吉。
这些数据说明，大型新建工业房地产产品的价格，可以远远高于雪邦现有较小型、已经发展成熟的厂房库存。
Taman Meranti Jaya、Taman Mas引领转售交易活动
交易数量也显示出Oregeon转售样本中交易活动较为集中的地区。
在所研究的13个发展项目中，该数据集记录了2023年至2025年期间共97宗转售交易。Taman Meranti Jaya占19宗，Taman Mas则占18宗，两项发展项目合计录得37宗交易，占整个样本约38.1%。
该交易数据集的最后部分展示了另外三个雪邦工业发展项目中工业产品及价格的广泛差异。在这些项目中，个别交易价格可能会根据土地面积及厂房类型而出现显著不同。
新一代工业项目起步价更高
虽然转售市场展示了现有工业房地产库存的多样性，但正在开发的项目则能够反映市场较新产品未来的发展方向。
位于Salak Tinggi的Suntrack Hub 2，占地26.34英亩，为永久租赁地契（leasehold）项目，共有62间半独立式厂房，售价从410万令吉起。这个起步价处于雪邦多个成熟工业项目半独立式厂房交易价格所呈现的广泛范围之内。
这并不意味着400万令吉已经成为整个雪邦地区新的最低价格门槛，但它显示出，一些新进入市场、专为工业用途而建的供应，其价格已经明显高于该地区现有较小型、发展较成熟的排屋式厂房。
产品，而不只是距离
交易证据显示，雪邦工业房地产市场正越来越取决于买家购买的具体产品，而不仅仅是物业所在的位置。
在雪邦部分地区，较小型且已经发展成熟的排屋式厂房，交易价格仍可维持在约100万令吉或以下。数据显示，半独立式厂房的绝对价格区间明显更高，而大型独立式工业产品的价格则可达到八位数。
随着新一代、更大型及更具专业用途的工业项目陆续进入Sepang-KLIA以及更广泛的雪兰莪南部发展走廊，这种产品之间的价格差异可能会进一步扩大。最终，决定买家是否接受这些较高价格的，将是实际成交价格，而不是项目推出时的售价。
Oregeon是2026年Realtors’ Roundtable（RRT）的首选估值合作伙伴——这是马来西亚及新加坡房地产领域的重要卓越基准，旨在表扬具备市场专业知识、专业诚信及客户服务精神的顶尖房地产代理。
注： 该数据集涵盖部分工业房地产转售及发展商销售交易，并不代表整个雪邦工业房地产市场。因此，这些数据不应被视为一套可以直接进行同类比较的价格系列，也不应被视为上述发展项目的一般市场价格水平，更不能作为判断哪些发展项目拥有最高市场流动性的依据。由于部分发展项目的观察样本数量相对较少，因此这些数字更适合作为交易价格范围参考，而非市场升值幅度的衡量标准。发展商销售交易数据也不应直接与该地区其他成熟项目的旧有物业转售交易进行比较。
资料来源：Edgeprop.my - 2026年9月4日刊登 - Halim Yaacob / EdgeProp.my - 由 ChatGPT 翻译
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